浅析资产盘活驱动下施工企业财务优化及风险应对策略

一、引言

2021 年，政府针对房地产调控实施的“三道红线”和 22 城供地“两集中”政策，促使房地产企业纷纷从“增量”业务转向“存量”业务。建筑施工企业作为房地产产业链上游的核心债权人，也面临着长期债权资产规模激增所带来的债权结构转型压力。2022 年，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19 号），在国家层面明确提出，在开展投融资合作对接工作时，应将盘活存量资产作为重点内容，同时对具备相关条件的基础设施存量项目可根据项目实际情况，灵活采取不同方式进行盘活。

二、债权资产盘活的必要性与问题

（一）债权资产盘活的必要性

债权资产是指企业因履约或经营活动形成的应收款项。债权资产盘活的核心在于实现债权的价值重构与流动性提升。在复杂的经济环境下，企业需有效管理资产以保持竞争力。通过将难以回收的应收账款转化为实物资产，如房产、设备，企业能降低坏账风险，并增加资产多样性以分散经营风险。同时，整合闲置房产资源，如出租、出售或改造升级，能提升资产价值，带来稳定现金流，增强企业资产质量和盈利能力。此外，国务院《盘活存量资产意见》明确鼓励金融资产管理公司（AMC）、金融资产投资公司以及国有资本投资、运营公司等参与债权处置，为建筑施工企业等债权人提供市场化退出渠道。

（二）债权资产盘活存在的问题

建筑施工企业在债权资产盘活方面面临的问题复杂且多维度，既受行业特性影响，也与外部环境及内部管理密切相关。这主要体现在以下几个方面：一是债权质量缺陷。REITs 和 ABS 等金融工具要求底层债权具有可预测的稳定现金流，但建筑施工企业应收账款常因业主拖延付款、项目分期结算导致现金流不稳定，难以匹配证券化要求。

二是债权管理粗放。在资产盘活过程中，由于缺乏专业化债权管理团队和运营经验，企业在盘活资产的管理上往往力不从心。一方面是资产管理不规范，导致资产损坏、丢失或非法占用等问题频发；另一方面是市场敏锐度不足，难以准确把握市场需求和租金水平，导致资产出租效率低下。

三是债权转让困境。盘活过程涉及市场寻找买家、尽职调查、资产评估、进场交易等多个环节，导致资产转让过程耗时较长，难以满足短期内改善现金流的需求。由于转让价格和市场波动等因素的影响，所能获得的现金流也可能有限。

三、债权化险与资产盘活路径

（一）债权化险转化为部分不动产

项目履约过程中，施工企业常需融资垫付资金，但达到收款期后资金难以及时收回。这导致企业持续承担融资利息费用，债权工作推进困难重重。加之地方经济持续下行，债权长期挂账的资金回收愈发艰难，每年计提的信用减值损失金额存在较大风险。为此，抢抓国家相关政策机遇，将债权回收转化为部分实物资产成为重要途径。在债权回收过程中，引入第三方机构对抵债房产进行资产评估，既能确保资产价值准确，又能规避因估值不当引发的法律风险，保障资产权属合法转移。

资产盘活路径主要包括出租经营模式与资产转让模式，二者各具特色，前者侧重于稳定收益与高效利用，后者则强调快速变现与拓宽融资。施工企业可根据自身需求与市场状况，灵活选择，以实现资产的最大化盘活与价值提升。

四、资产盘活对财务的优化作用

（一）现金流层面

近年来，受投融资项目持续投入和垫资施工等因素影响，建筑施工企业普遍存在较大的资金压力，主要表现为整体债务规模持续增长，资产负债率较高，杠杆水平不断攀升，债务负担整体较重。通过将闲置资产变现可以增加现金流，改善企业的财务状况。资产处置所得可用于偿还短期负债，增强短期偿债能力，降低流动比率与速动比率的预警风险；出租或运营形成长期稳定的经营性现金流，将非流动性资产转化为持续收益来源，降低对融资性现金流的依赖，缓解“借新还旧”压力，租金收入的周期性特征可平滑企业自由现金流波动，增强财务韧性。

数据来源：公开数据整理（二）利润层面

从短期来看，通过出售、转让等方式处置资产，可直接获得一笔资产处置收益，直接计入当期利润，增加利润总额。从长期来看，如果将资产用于出租、自营或改造后运营，可产生持续的租金收入或经营收入，这部分收入直接增加企业的营业收入，进而提升利润水平。此外，抵债资产往往是闲置或低效的资产，如果长期闲置，不仅无法产生收益，还可能因折旧、减值等因素侵蚀利润。通过盘活，可以避免这些潜在的损失，从而间接提升利润。同时，盘活抵债资产有助于企业将资源从低效领域转移到高效益的业务中，提高整体资源利用效率，从而提升企业的整体盈利能力，增加利润。

（三）资产运营效率层面

存量资产长期挂账会拉低资产周转率，因其作为非流动资产难以贡献收入，导致“高资产、低产出”的结构性问题。通过“接收 - 盘活 - 退出”的循环模式，可加速资产周转效率，缩短资产持有周期，从而提升总资产周转率。这种动态管理模式不仅释放了资本占用（降低固定资产比重），还通过轻资产化转型减少资产负债率，改善资本结构与加权平均资本成本，使得财务状况更加健康，有助于提升企业的信用评级和融资能力。

五、风险控制与保障机制

抵债资产盘活过程中存在的信用、市场、法律等风险贯穿于接收、持有、处置整个管理过程。这些风险不仅关乎企业债权盘活策略的成败，更与企业的财务健康和可持续发展紧密相连。因此，建立风险控制与保障机制至关重要。

在风险控制方面。首先是需建立市场风险动态监测机制，通过专业评估机构持续跟踪政策调整，资产价值波动，行业周期及区域供需变化，结合国企改革方向制定差异化资产处置策略，平衡短期变现需求与长期价值提升潜力，避免因市场波动导致的资产减值风险。其次，是需强化法律合规审查，完善抵债资产接收、确权、处置各环节的法律文件与流程，针对抵债资产的历史遗留问题开展穿透式尽调，确保产权清晰、抵押解除，并通过合规审查规避国资监管红线，避免发生防范权属纠纷及程序瑕疵引发的法律风险。最后是需分散资产运营风险，通过引入多元化租户组合策略，针对不同行业需求、租期结构与租金梯度进行分层配置，降低单一业态或客户集中度导致的空置风险，提升资产流动性。

在保障机制方面。需构建 “三位一体”支撑体系：一是组建专业化运营团队，整合法律、财务、市场等领域人才，提升资产价值发现与运营能力；二是完善内部管理制度，建立资产台账动态更新机制，将盘活效率进行量化纳入绩效考核体系，确保责任落实；三是深化产融协同，加强与金融机构、资产管理公司的合作，通过联合处置、收益共享等模式分散风险，同时积极争取地方政府在税费减免、资产过户等方面的政策支持。

此外，应建立风险预警与动态监测机制，借助信息化平台对抵债资产的持有、运营及退出环节进行专业化管理，实现资产盘活全流程的实时监控，及时优化盘活策略。同时，建立多层级应急预案以应对资产盘活滞后或收益不达预期的风险，确保在风险可控前提下实现资产价值最大化，为企业高质量发展提供坚实保障。

六、结论与建议

施工企业通过债权回收盘活房产资产，能够有效化解风险并改善财务结构，出租经营与资产转让需结合市场环境灵活选择，长期运营与短期变现并重。全面梳理现有房产和土地资产具体情况，对符合资产经营的各类资产，深入开展调查研究，‌对所有资产进行分类、‌分项管理，按照不动产的座落、区分自用、出租经营、低效无效等不同状况，判断盘活利用的前景，加快推进资产市场化招租或转让等，积极对接目标市场加大盘活力度 ,‌‌确保资产的价值得到最大化的体现和利用，切实提升资产经营工作质效，确保资产经营工作落到实处。