运营前置视角下优化存量资产的城市更新路径研究探索

摘要：随着城市化进程的加速推进，城市更新已经进入了一个崭新的阶段，其核心目标已经转变为提升城市的整体品质。更新工作不仅仅局限于改善既有资产的物质空间，更关键的是要注入新的元素，以维持城市的生机，提高城市存量资产的内在价值，从而实现高质量的发展，满足人民日益增长的美好生活需要。基于这一背景，本文从运营前置的视角出发，深入分析和研究城市更新的策略，通过剖析不同城市更新项目中的成功实例，提炼出在运营前置视角下城市更新的实践路径，旨在为提升城市资产价值和推动城市高质量更新发展提供理论依据和实践指导。

关键词：运营前置；城市更新；存量资产

0 引言

在过去的几十年里，随着城市化的迅猛发展，数亿农村居民迁往城市，一栋栋摩天大楼迅速崛起。现在，这种快速发展的模式正逐渐退场，“城市更新”正成为新时代的关键词。老旧的工厂被改造成繁华的商业区，而那些古老的街巷也变成了网红的热门打卡点……这些记忆中原本已经萧条破败、杂乱无章的场所，通过改造，重新生长，既保留原有记忆又焕发出新的活力。然而，也有很多项目在更新过程中，只注重硬件设施的升级，而忽略了软环境的打造和运营。城市更新需要鼓励运营主体提前介入，策划功能业态组成，引导规划方案设计，并关注建设实施全过程，为后续运营和持续焕发活力创造可能性，真正实现从“面向开发”转为“面向运营”，推动项目更有温度、更可持续。

1 现状与困境

纵观国内，不少项目在初始的规划和建设中，并未充分考虑最终的运营需求，也缺乏对产业和消费者的准确预测和理解，而是沿用传统的大建设思维方式，先进行规划和建设，然后再考虑招商和运营。这种做法导致项目无法得到消费者的认可，不能拉动消费，更不用说为有效的运营数据提供支持，也无法带动产业升级。传统产业园和商业街强调物质空间和重投资，初期繁荣后，许多地区停滞，面临人气下降、空间和租赁率低、设施过时问题，逐渐成为城市中的“寂静”资产。还有一些老旧小区进行了改造，加装了电梯、修缮了楼体，但小区内的环境却依然脏乱差。这正是因为在更新过程中，运营管理的缺失导致的。

从南京来看，虽不乏更新改造及运营成功的项目，但有的项目在实施过程中，仍存在“走一步看一步”的情况，有的项目在新的市场环境下，也面临着活力衰退、重新策划的问题。因此，盘活低效、闲置的城市存量资产，已成为城市更新和产业结构调整中的一项关键任务。在城市更新的背景下，通过场景转换、引入新兴产业、管理运营以及推动文化旅游等方法，如何高效利用和迭代升级存量资产，正是城市转型和提升品质形象的重要课题。

2 研究主体的涵义和作用

2.1 运营前置

运营前置是在城市更新的策划、规划、设计阶段就整合运营管理，确保更新过程中的每个环节都与运营紧密结合。这种模式在项目初期就融入运营思维，基于用户需求和市场分析，深入规划项目的定位、功能和规模，以增强项目的市场适应性和生命力。

运营前置的核心在于以项目运营结果为导向的规划，通过前置化的顶层设计，整合调配多部门资源，确立项目定位、开发模式等，从而保障项目的成功实施和持续运营。

忽视运营前置，将导致项目后期运营面临重重挑战和难题。规划和设计阶段未充分考虑运营需求，就会导致运营团队接管项目后需大量调整优化。但这些补救措施效果有限，难以彻底解决问题，影响运营活动顺利进行和项目效益，制约了项目的可持续发展。采用运营前置思维，可以在项目开发的早期就充分考虑运营环节的各种问题，提前规划和设计好运营方案和细节，降低后期调整成本，提高资金使用效率，从而更好地覆盖运营成本，增加项目盈利空间。运营前置不仅有助于提升群众满意度，也是对实施主体、投资主体价值回报的负责，是行业回归本质，重视正向价值的体现。

2.2 存量资产

存量资产是指某一主体所拥有的全部可确指的资产，这一主体可包括政府、政府委办局、国有企业、民营企业等。在城市更新中，存量资产的含义主要指已经投资建设完成或正在使用的资产，包括基础设施、土地、产权等。本文讨论的存量资产主要是指老旧楼宇、厂房与低效、闲置用地等。

盘活存量资产核心目标在于优化城市的空间布局结构，通过提升土地利用的效率与效益，进一步推动城市实现可持续发展。这一策略是将存量用地转型升级为新产业、新业态、新用途，促进新旧动能转换，是对“沉睡”资源的再次开发，同时促进城市经济结构的优化与升级，依靠“有中出新”，激发经济增长潜能。通过这种方式，城市不仅能够保留其历史文脉，还能注入新的活力，使城市在不断发展的过程中，依然保持其独特的韵味和魅力。此外，盘活存量资产还有助于改善城市生态环境，从而提升市民的生活品质。它是实现城市有机更新、提升城市整体品质的关键举措，为城市的长远发展奠定了坚实的基础。

3 运营前置在不同城市更新项目中的成功应用案例

3.1 内蒙古包头乔家金街城市更新的实践探索

包头，作为晋商文化的核心重镇，承载着丰富的商业历史和文化遗产。乔家金街作为老包头商贸文化的起源，乔家商铺曾引领当地发展。随着体验式消费和网络购物的蓬勃发展，以特色产品销售为核心的旧有商业模式遭遇困境，进而使得街区的活力减弱，空间布局及设施显得过时，沿街店铺的租金低廉且空置现象普遍。

2023年，包头市东河区政府决定对乔家金街开展更新工作。一是以运营视角对现有空间资产开展系统性评估，利用现场调研、问卷、访谈和手机信令数据技术，了解游客和商户需求及问题，对街区空间使用频次和模式进行评估，为更新工作提供科学依据和改进策略。二是通过运营策划对业态集群空间实施重构，设计团队深入研究了乔家金街的商业贸易历史，提取了包头的商贸文化元素，并分析了本地及周边市场，调整了街区业态，打造了具有包头风貌的文化旅游区。三是通过内容运营实现“更新–复盘–微更新”的持续性循环更新，从开业前就为运营做准备，通过持续举办活动和内容运营，不断吸引人群，确保街区活力的持续性。

包头金街的改造升级运用了运营前置的理念，精准聚焦到激活街区活力的关键性价值空间，保证有限空间、资金得到精准配置，实现更小投入撬动大效益，这一策略确保了有限的空间和资金得到恰当分配，以小投入实现大收益，为区域发展注入活力。它有效地促进了消费增长，推动了当地产业的升级，并提升了项目周边商业设施的客流量和租金价值。

3.2 江西景德镇陶溪川项目运营前置实施经验

景德镇是中国第一批历史文化名城，新中国成立后集中建设了以十大瓷厂为代表的国营工厂，成为产业核心，但1990年后逐渐关闭转型。随着产业更迭，城市发展面临问题：一是街区人口密度增加，老城市肌理和环境不断恶化，现代建设破坏了传统陶瓷工业格局；二是经济发展不足，城市建设难以彻底改变环境，“剥皮开发”成为普遍现象。

面对这一问题，陶溪川项目采用了DIBO（设计-投资-建设-运营）一体化的方法，将内容和场景交叉合并推进，过去单一的设计路径变更为了全流程实施的操作路径。运营组贯穿项目始末，在项目初期，运营团队就参与进来，确保项目的每一个环节都能为未来的运营做好准备，在修建性详细规划编制时，运营内容就已经被纳入考虑，这使得项目在实施过程中能够更加顺利地过渡到运营阶段。

陶溪川项目结合工业遗产保护和城市更新，打造了文化、艺术和产业融合的新地标。规划涵盖建筑设计、空间布局和创新运营模式。通过教育培训、创业空间和艺术家资源，构建了完整的陶艺产业链。项目还与当地社区和文化资源融合，邀请瓷艺家现场制作，展示陶瓷文化，并与直播平台合作，推动“陶瓷+互联网”模式，成为全国产业带直播基地的典范。

景德镇陶溪川项目通过规划转型老工业区为文创产业园区，保护并利用文化遗产，推动了当地经济发展。项目采用运营前置策略，实现了文化与旅游的融合，促进了创意产业发展和城市创新能力的提升。陶溪川的转型不仅成为景德镇的典范，也对全国城市更新产生了积极影响。

4 运营前置视角下城市更新实施路径

城市更新应注重社区活力、文化传承和生态可持续性。为实现高质量发展，需转变思维，增强前瞻性，重视专业技术支持和先进运营理念。建立全生命周期管理体系，确保项目长期可持续。创新工作方法，实现五位一体协同推进。促进多方参与，重视文化传承，激发历史文化新生机。完善法规，强化组织架构，建立沟通平台，制定激励政策，形成政府、企业和社会共同参与的良性循环。

4.1 改变思维模式，践行运营前置新要求

城市更新在高质量发展的背景下，不仅包括旧城改造和基础设施建设，而是追求全面和可持续的发展。它需要同时考虑物质空间改造、社会需求、市场规律和公共政策。城市更新应被看作一个可发展的“有机体”，重视社区活力、文化传承和生态可持续性。为了实现高质量更新，必须转变观念，实现政府、市场和社会的有效联动，从建设到运营，从管理到治理，适应新要求，改变旧思维。一是加强策划、规划、设计阶段的运营前置意识，例如在策划规划阶段，可以考虑到未来的业态布局、人流导向等因素；在设计阶段，可以考虑到建筑的使用功能、空间的舒适度和未来的可塑性等。二是重视专业技术支撑，充分发挥社区营造（规划）师的作用，积极引入高水平的第三方专业运营团队。三是应用先进的运营理念和技术，例如智慧运维体系、智慧化物业管理平台、大数据分析等。

4.2 构建管理体系，推动项目全生命周期管理

相比于传统的“大拆大建”，城市更新的实施周期通常较长，并会在项目后期运营阶段遭遇诸多不确定性及难以预测的挑战。为有效应对这些挑战，实施“运营前置”策略显得尤为关键，其能够确保项目全过程的实时监控与即时调整，紧密贴合市场动态变化与社会需求的演进，确保项目的灵活性和适应性。从规划到建设，再到招商引资和运营，每个环节都需要系统性和综合性的管理，以确保项目各部分的协调和互动。建立一个覆盖项目全生命周期的管理体系，通过精细化管理和持续优化，推动城市更新项目的可持续和稳健发展。一是在规划设计阶段，充分考虑市场需求、运营需求等因素，确保设计方案具有可实施性和前瞻性。二是在开发与建设的过程中，重视施工品质与进度的控制，以保证项目能够准时且高质量地完成。三是在运营调整阶段，根据市场需求和项目运营情况，及时调整功能业态和运营策略，关注产业发展情况，确保项目长期可持续发展。

参考文献

[1]吴宜夏. 运营导向下城市存量商业街的更新思考——内蒙古包头市乔家金街的城市更新实践[J]. 中国勘察设计， 2024 （09）

[2]刘岩.  DIBO，遗产活化的系统实现方式——以景德镇陶溪川为例[J]. 建筑技艺， 2007（11）

作者简介：

作者一姓名：丁一；性别：女； 出生年月：1990.09；籍贯：江苏连云港  民族：汉 ；最高学历：硕士研究生 ；目前职称：中级工程师；

作者二姓名：钟瑾颢；性别：女；出生年月：1983.06；籍贯：四川资阳；民族：汉；最高学历：硕士研究生；目前职称：中级经济师；