永兴县老旧小区改造的特点及其带来的机遇与问题研究

国家相关部门出台了加快城市老旧小区改造的相关政策后，永兴县把握机遇，快速行动，紧盯部、省、市住建部门实施老旧小区改造的有关政策、法规、措施，从 2000 年起便启动了永兴县城镇老旧小区改造工作，在几年时间内，已经完成了 90% 的老旧小区改造工作，受到了改造范围及小区内群众的认可。本人结合老旧小区改造实践经验，粗略地研究永兴县近年来老旧小区改造的特点及其带来的机遇与问题，以求教于深耕此领域的专家、学者和工作同僚。希望可以为关注此事的名界人士提供参考。

一、永兴县老旧小区改造的基本特点

永兴县委、县政府坚持习近平新时代中国特色社会主义思想，围绕人民这一核心，真正地为其办实事，坚持补短板、强弱项、提品质、惠民生的理念，注重五个统筹，强力推进老旧小区改造工作，打造了“四型”小区，优化城市美好环境，提升人民的幸福感。几年来，共投入资金近 3 亿元，改造老旧小区 56 个，涉改居民楼 4275 栋，涉及建筑面积 20.7 万平方米，14260 余户居民从中受益，赢得了上级领导和群众的称赞，其基本特点是从工作中五个统筹出发，树立了自己的品牌和特色，促进了旧改工作的整体推进。

（一）统筹改造力量，形成强大合力

为了推进老旧小区改造工作落实，永兴县委县政府于 2020 年初组建了县老旧小区改造领导小组，其中包含较多的部门、街道办、相关企业领导，同时下设指挥部，负责统筹调度、督查考核、一体推进等工作。划分了县直单位、街道社区和企业的工作职责，县住建局牵头组织实施。在具体工作中，县老旧小区改造指挥部积极地整合各方力量，加强项目统筹协调、前期手续办理、日常调度、现场处理等工作，推进老旧小区改造。涉及改造小区的街道社区及党支部、物业和业主委员会需要参与到各项工作中，如田野调查、现场勘察、征集群众意见、制定工作方案、监督工程施工、设施建后移交管理等，加上工程项目的参建方，形成工作合力，实现政府主导、部门街道协同、社会参与。

（二）统筹改造空间，优化片区环境

永兴县老旧小区的改造目标就是建立“四型”小区，编制出台了“十四五”专项规划》。按区块整体谋划布局，相近或相连的小区打破空间分割，拓展公共空间，整合共享公共资源，集中连片整体改造。兼顾横向空间规划布局及纵向空间立体化改造，地下地上一起改，屋面墙面立体化改，给排水和“四线”全部下地，雨污分流，完善小区基础设施，提升人民的生活质量。

（三）统筹改造内容，提升城市品位

永兴县在实践中坚持统一规划改造内容 针对涉改小区特点，精准规划各类改造内容，每个小区设计不同的改造方案，提升工作的针对性。 建筑、公共空间与环境设施等改造，打破传统的改造方式，采取“ 形式，提升城市品位。为打造安全放心型小区，重点整治“四线 900 米，增加室外消防栓等消防设施。质安监督部门每天安排专人到现场 质匠心型小区，对列入老旧小区改造的小区，统一改造楼栋“ 提升了城镇污水治理水平。为打造便捷暖心型小区，围绕群众需求， 充分吸收合 化建议。为打造宜居舒心型小区，兼顾硬化亮化绿化净化序化美化，改造后的老旧小区蝶变为幸福小区

（四）统筹改造资金，破解推进难题

永兴县积极突破老旧小区改造项目资金瓶颈，多元化筹资， 一定程度上解决了资金不足问题。一方面，进行多元化筹资，通过居民自筹、单位配建 政策奖补、 争取地方债券和社会贤达赞助、使用房屋维修基金等方式。在改造过程中，通过特许经营 中机 分布式光伏建设实行有偿服务 ; 小区天然气管道施工、监理、验收 县自来水公司免费为八成以上老旧改造小区完成了旧水管更新 ; 管线下地改造工程实行政策奖 户和管线单位自筹资金相结合，同时鼓励相关企业和社会组织持续探索新的商业模式，促进既有住宅加装电梯工作。

（五）统筹改造效益，释放政策红利

永兴县把握老旧小区改造发展机遇，统筹环境、社会和经济效益，让人民感受到益处。基于对老旧小区的配套设施进行标准化改造，让涉改片区面貌焕然一新，小区功能得到优化，人居环境良好，提升群众的获得感幸福感和安全感，体现环境效益。基于 市域社会治理有机结合，建立“党建引导、业主主体、行业指导、单位帮扶、社会协同”的小区协同治理体制，居民共建共治共管共享，提升了社区治理能力现代化水平，发挥社会效益。老旧小区改造还引入了部分社会资本，发挥了财政资金杠杆效应，放大了政府投资效益，体现了经济效益。

二、永兴县城镇老旧小区改造带来的机遇

（一）对人民思想观念的冲击

老旧小区改造前，居住在老旧小区的居民由于小区基础设施不齐备、不完善，缺乏必要的生活设施，产生了一些负面情绪，居民生活质量较低。老旧小区改造以后，生活环境和质量提升，居民的思想也发生了显著的变化。

（二）促进了城市面貌的大改观

改造前，沟壕不通，淤堵严重，污水横流，臭气熏天，苍蝇嗡嗡，老鼠乱窜，蚊虫叮咬，各种广电、通讯、供电线路乱吊乱挂，环境极差，改造后雨水沿壕走，流水逐沟流，雨水和污水分别归集到走向不同的管道，雨水进入便江河道，污水流入到县城污水处理厂进行净化沉淀，综合利用。实施改造的小区水、电、讯管线全部下地入户，昏暗的楼居窗明几净，令人心矿神怡。

（三）活动空间增大

改造前的老旧小区由于场地狭小逼仄，杂物堆集，占用了生存空间，居民生活在这样的环境中会产生压迫感和焦虑感，无法停放各种车辆。改造后，居住空间得到了扩展，低效土地得到了充分利用，有车辆停泊位置，小区布局打开，为居民营造了新的环境，居民有空间开展各种活动，居民的心情良好。

（四）消费欲望大增

受制于逼仄的居住环境，居民日常圈子狭小，与外界的接触减少，影响了消费欲。改造后，小区环境发生了显著的变化，居民外出游玩的兴致提升，圈子扩大，加上周边小超市、小游乐场所、快递站点、交通网点的延伸和扩张，有效地刺激了居民的消费欲望，形成了新的消费观念，增加了消费刺激，不仅能够丰富自己的生活，还能为扩大内需提供支持。

（五）寿命预期上升

生命在于运动，改造后的小区，增加了诸多有利条件，可以为不同人群活动提供支持。比如老年居民纷纷外出参与各种活动，蜗居在家的人不断减少，小区中的基础设施利用率显著提升，人们开始追求健康的生活方式，社区医疗条件到了优化，服务方式增加，关心、呵护的医生、护士越来越多，外出老人遇到不测事件的概率越来越低，人们的生活质量逐渐提升，幸福感越来越强，保持良好的心情，可以让居民保持身体健康，可以提高人们的寿命，这已经成为所有老旧小区改造后的楼栋出现的又一鲜明特色[1] 。

（六）管理水平不断提升

老旧小区改造以后， 人与环境的协调及人与自然的和谐相处是 人与自然和谐相处的发展过程 可点的历史人物和历史 姜子牙渭水河边 让它三尺又何 门创造的民 来足资物业公司成绩，以本 活动以及对 收费价022 年实对改造后的小区实

三、老旧小区改造中存在的主要问题

（一）部门配合不力

永兴县老旧小区改造在过程的推进中，部门总体上是配合的，但涉及到部门具体事务，敏感事项，实际利益方面还是存在配合不力的问题，使得某些环节费尽周章，效率较差。如弱电下地过程中，由湖南广电网络公司承担整体弱电下地管线沟槽开挖工程及空中陈旧管线拆除时，就遇到了移动、联通公司、电信公司的不配合或缓慢配合的问题，郴州市有一个叫“通讯设施管理办公室”的机构，负责市里层面的移动、联通、电信等部门的工作协调工作，而到县一级又没有对口的机构，导致施工方永兴广电网络公司无法指导，无力调度另外三家公司，致使2020 年的工程到2025 年尚未完全竣工验收，永兴广电网络公司费了九牛二虎之力，但江山依旧，事情依然无解。

（二）居民意见难统一

老旧小区改造涉及千家万户，要改造的小项目繁多，只要有一户不同意，并且这一户居民又思想顽固的话，就会给整个小区改造带来难度。虽然，指挥部也曾多次要求设计方在出台改造方案之前要充分征求居民意见，但由于居民工作性质不同，对待老旧小区改造的态度不同，居家的时间上差异又相当大，有的人把房子租给了别人，租户由于不是自己拥有的产权，参与热情自然不高，而实际产权拥有人开始不闻不问，在方案公示时又懒得过目，当工程施工涉及自家门口便临时关注，发表诉求，并且其诉求与广大业主已形式的共识差异极大，一旦施工，便会强行出来阻工，甚至与对方发生肢体冲突，致使工程迟迟不能完工。如 2022 年实施的原县毛巾厂职工安置片区老旧小区改造工程就因为业主廖某与同一小区的原县毛巾厂职工的矛盾而导致工程施工数次受阻，虽经县里组织多次协调，廖某依然十分固执，拒不执行调解方案，导致该工程历时三年才基本完工，给整个小区改造工作造成了恶劣的影响，至今依然是涉改工作人员心中的隐痛。对于既有住宅安装电梯一事，住户的意见尤其难以统一，从已完工的工程来看，大多数安装电梯的楼栋都是历经反复多次开会，个别做工作，或通过亲戚朋友做工作才最终得以基本统一，并且急需改造使用的住户互作出了巨大的让步，才使这一工作基本开展下去 [2]。幸福家园 A8 栋的电梯安装开始基本大家是同意的，在施工时出现挖断燃气管道事件，受到了有关单位的处罚后，个别住户以此为由反悔，虽经艰辛努力，规划主管部门予以了批准，先后进行了两次公示，但历时三年多，现在电梯的零部件还散落在住户门旁空隙地带，影响了整个暨有住宅加装电梯工作，工作难度提升，从事此项工作的人员也是无可奈何。

（三）工程久拖不决

因为一些因素影响，如职能部门工作不到位、慢作为及其工作的不配合，导致所有工程都难以按时竣工验收，合同规定九十天的工期，大多要拖上一年半载甚至三至五年，到现在为止，全县已实施老旧小区改造的工程2023 年的工程验收的只有一半左右，2024 年的工程依然没有进行验收。

（四）居民自主弱化

按照惯例，化粪池及污水沟槽堵塞、水管破裂，住户往往主动找人或自己动手予以疏通或修复，老旧小区改造实施以后，大部分住户碰到此类问题动不动就到住建 部门 访或打 市长热线说是老旧小区改造遗留的问题，鲜少有人能主动去从事此类修修补补的工作，自主意识、 责任意 逐渐弱化，等靠要及饭来张口，衣来伸手的依赖思想相当严重，给老旧小区改造完成以后的社会治理工作带来了十分负面的消极影响[3]

（五）激励措施不强

老旧小区改造工作十分繁杂，重复性工作比较普遍，是一项长期任务 而是投诉不断，回复不满，接着投诉，又去回复，令人烦乱不安。在现行 抓老旧 员与其它的职员毫无区别，干多干少一个样，干与不干一个样，懂专业的与 对上面政策规定的工程项目管理费又统一收归到县财政，更使得从事此 图，混日子的态势和环境不断形成和成型，工具箱里根本上没有任何激励措施和奖惩机制可用， 致城镇老旧小区改造工程成了食之无味、弃之可惜的鸡肋工程，整个推进环节和全过程见不到活力和生气

（六）后期管理维护艰难

在老旧小区改造过程中，列入改造的小区均不同程度建设了摩托车、小汽车充电桩，添置了数量不一的体育健身器材，建有供人休息的凉亭、石桌石凳等设施， 漂亮的花草绿篱灌木类绿化设施，保质期内还可以叫施工单位打理， 时 长， 施 予以理睬，而相当部分小区并没有物业服务企业，这样工程竣工验收后的管理就存在无法或不能完全落地的情况，少则数月半载，多则一年以上，则绿化带里杂草丛生，虬枝疯长，休闲空间内，桌椅板凳东倒西歪，人行道旁边路灯等照明设施忽明忽暗，甚至索性罢工，停止发光，不利于改造工作效果[4]

（七）基层组织难成核心

改造后的老旧小区党支部或专小组等的基层组织或者缺失，或者徒有其名，并未到岗到位，名义上的楼栋长又不愿履职，网格员、党小组长也是花拳绣腿，装模作样，应付检查，很少能够形成核心。

（八）物业公司组建难

要想管理好一个小区，光靠几个人搞志愿活动是远远不够的，虽然可以短期看到成效，但是很难长期开展。因此，需要组建专业的服务企业，但是一些居民缺乏正确的思想，没有积极地配合企业交费，使得老旧小区改造之后的设备、设施管理工作受到影响，无法将这项工作长效化，会影响设备及设施使用时间，为社会管理留下隐患。

参考文献：

[1] 周刚 , 张京街 , 张超 . 老旧小区改造的特点及其带来的机遇与问题探讨 [J]. 重庆建筑 ,2021,20(3):33-35.

[2] 李晨. 老旧小区改造的特点及其带来的机遇与问题探讨[J]. 建筑与装饰,2021(22):19-21.

[3] 贾国峰,程飞. 多技术融合在老旧小区改造中的应用研究[J]. 测绘与空间地理信息,2025,48(5):69-71.

[4] 尹思南 , 李博文 , 林志男 , 等 . 老旧小区综合改造投融资及运作管理模式探究 [J]. 建设科技 ,2025(7):18-21.

作者简介：黄文理（1968.1-），男，汉族本科，工程师，主要从事老旧小区改造工作