探讨老旧小区改造中的空间优化利用

摘要：随着城市的快速发展，老旧小区在城市中的占比逐渐凸显出其改造的紧迫性。长沙市作为国家城镇老旧小区改造试点城市之一，许多老旧小区存在房屋建成时间长、市政配套设施老化、公共服务设施缺项等问题。这些问题不仅影响居民的生活质量，也制约了城市的整体发展。对老旧小区进行改造，实现空间的优化利用，不仅能够提升居民的获得感、幸福感和安全感，还能推动城市社会治理体系和能力现代化，提升城市形象和文明程度。

关键词：老旧小区改造；空间优化；片区化改造；基础改造；特殊群体关怀

1老旧小区改造前期准备

1.1 小区（楼栋）体检

小区（楼栋）体检是老旧小区改造的重要基础工作。全面体检涵盖建筑结构、设施设备、环境等多个方面。通过专业检测机构对建筑结构进行检测，评估房屋的安全性，判断是否存在墙体开裂、基础下沉等问题；对设施设备，如供水、供电、供气、电梯等进行检查，了解其运行状况和老化程度；对小区环境进行评估，包括绿化、道路、排水等情况。例如，对某老旧小区的建筑结构检测发现，部分楼栋存在墙体老化、抗震性能不足的问题，这为后续的改造提供了重要依据。只有通过全面、细致的体检，才能准确掌握小区的实际状况，为制定合理的改造方案提供科学依据。

1.2 居民意见征集

居民是老旧小区的主人，他们的需求和意见对于改造工作至关重要。采用问卷调查、座谈会、入户访谈等多种方式征集居民意见。问卷调查可以广泛收集居民对改造内容的需求，如对基础设施改造、公共服务设施建设、环境整治等方面的期望；座谈会可以让居民与改造团队直接交流，提出自己的想法和建议；入户访谈则能深入了解特殊群体的需求，如老年人、残疾人等。在某老旧小区改造中，通过问卷调查发现居民对增加停车位、改善小区绿化环境的需求较为强烈；在座谈会上，居民提出了希望增加休闲健身设施的建议。通过这些方式，充分了解居民的需求和期望，确保改造方案符合居民的实际利益。

1.3 制定问题与改造清单，公示方案

根据小区（楼栋）体检结果和居民意见征集情况，制定详细的项目问题清单和改造清单。问题清单明确小区存在的各类问题，如排水不畅、管线老化、公共服务设施不足等；改造清单则针对问题提出具体的改造措施和项目，包括基础类改造、完善类改造和提升类改造。将改造方案进行公示，公示内容包括改造项目、改造时间、施工单位等信息。公示可以通过小区公告栏、社区网站、微信公众号等多种渠道进行，确保居民能够及时了解改造方案，并提供反馈意见。在公示过程中，根据居民的反馈意见对改造方案进行调整和完善，保障居民的知情权和参与权，提高居民对改造工作的满意度。

2遵循改造原则实现空间优化

2.1 “先基础后完善、先功能后提升、先地下后地上” 原则

“先基础后完善、先功能后提升、先地下后地上” 是老旧小区改造实现空间优化的核心原则，各部分紧密相连，共同为提升小区居住品质服务。

基础改造是整个改造工程的根基，对保障居民基本生活起着决定性作用。在供水改造方面，老旧小区普遍存在供水管网老化问题，像生锈、破损等情况屡见不鲜，这不仅影响水压，还可能污染水质。改造时需选用符合标准的管材全面更换管网，升级加压泵房，保证供水稳定安全。供电改造也不容忽视，随着居民电器使用量增加，老旧小区原有的供电设施易出现电力不足和线路老化问题，存在安全隐患。改造过程中要扩容更新变压器、配电柜等设备，更换老化线路，合理布局配电箱，确保供电稳定可靠。

供气改造让未通燃气的小区居民用上清洁高效的天然气，告别罐装燃气的不便与危险。通信改造则聚焦光纤到户，提升网络速度和稳定性，满足居民线上办公、学习、娱乐等需求，为小区智能化发展提供网络支持。只有把基础改造做实做细，后续的空间优化才有坚实基础。

功能完善是在满足基本生活需求基础上，提升居民生活便利性的关键。小区车行道路改造是重点项目之一。不少老旧小区道路狭窄破损，交通标识标线缺失，导致车辆通行困难、秩序混乱。改造时要重新规划道路，拓宽狭窄路段，修复破损路面，合理设置弯道、坡度和路口，并完善交通标识标线，引导车辆有序行驶和停放，减少拥堵，保障出行安全。例如某老旧小区改造前道路狭窄，两车难以错车，停车也很混乱，改造后这些问题都得到解决。

非机动车停车设施建设同样重要。老旧小区常缺少规范停车区域，非机动车乱停乱放，占用公共空间。改造时要新建或维修车棚，确保结构安全、能遮风挡雨，合理设置停车架和停车位，设置明显标识引导居民规范停车。考虑到电动自行车普及，还应配备充电桩或预留安装空间。

空间提升致力于打造舒适美观且具特色的居住环境。建设口袋公园是有效途径，利用小区闲置边角地块，种植花草树木，设置休闲座椅和健身器材，为居民提供休闲娱乐空间，增加绿化面积，改善生态环境。优化小区景观也必不可少，合理规划绿化布局，因地制宜植入文化建设元素，并结合改造小区区位、建成历史，挖掘老旧小区特色文化资源，将特色文化彰显与环境景观提升相结合，提升小区文化内涵，增强居民归属感。

“先地下后地上” 原则在改造中意义重大。地下管网改造复杂且关键，涉及多个系统。改造前要详细探测排查，绘制准确管网图。改造时先进行排水管网改造，解决排水不畅和雨污混流问题，采用雨污分流技术提高污水处理效率。同时合理规划地下空间，建设停车场、储物间等，缓解停车难和储物空间不足问题。完成地下改造后再进行地面设施建设，避免重复施工造成的时间和经济浪费。

2.2 基础类改造应改尽改

基础类改造涵盖多个与居民生活密切相关的领域，必须全面落实，这是提升居民居住质量的核心。

水电气信基础设施的稳定运行是居民正常生活的保障。供电改造针对电力容量不足和线路老化问题，扩容更新电力设备，更换线路，优化布局，提高供电可靠性。

燃气改造为未通天然气的小区居民带来便利，铺设管道，安装相关设施，让居民使用上清洁能源。通信改造推动光纤到户，提升网络质量，满足居民信息化需求，助力智能社区建设。

基础类改造的全面实施对小区空间利用和后续发展影响深远。稳定的水电供应、便捷的燃气使用和高速网络，提升了居民生活质量，也为小区进一步改造发展创造条件。比如完成基础改造后，小区可引入智能安防和家居设备，提升智能化水平，还能吸引社会资本参与，推动可持续发展。

2.3 完善类、提升类能改则改

完善类和提升类改造是在基础改造之上，进一步优化老旧小区居住品质和空间利用的重要部分。但由于各小区在空间、需求、资金等方面存在差异，需根据实际情况决定是否改造，避免资源浪费。

完善类改造聚焦改善居民居住功能和生活便利性。小区车行道路改造，针对道路狭窄破损、交通规划不合理的问题，拓宽修复道路，优化交通标识标线，规划停车位，提高道路通行能力，缓解停车难。

提升类改造着重丰富社会服务供给，提升小区智能化水平。小区人脸识别门禁系统提高安全性和管理效率，智慧车辆出入管理系统利用车牌识别技术，减少车辆出入等待时间。这些智能化设施为居民提供便捷生活体验。

推进完善类和提升类改造时，要充分考虑小区实际情况和居民意愿。空间有限的小区要合理规划项目，避免过度开发。资金不足的小区可分阶段推进，优先解决居民急需问题。同时，积极筹集资金，引入社会资本、争取政府补贴、鼓励居民自筹等，实现多方共赢。例如某小区与企业合作，引入社会资本建设智能快递柜和公共晾晒设施，优化了小区空间利用，满足了居民需求。

3各类空间改造要点

3.1 地下空间规划管理

地下空间是老旧小区改造中容易被忽视但又具有巨大潜力的部分。在改造过程中，要突出雨污分流改造，这不仅有助于提高污水处理效率，减少环境污染，还能优化小区的排水系统，避免内涝等问题的发生。同时，合理规划地下空间的利用，如建设地下停车场、地下储物间等，缓解小区停车难和储物空间不足的问题。在某老旧小区改造中，通过建设地下停车场，增加了停车位数量，有效解决了小区停车乱的问题。加强对地下空间的管理，确保地下设施的安全运行，提高地下空间的利用效率。

3.2 建筑外立面空间整治

建筑外立面空间整治是提升老旧小区整体形象的重要环节。遵循 “安全、美观、节能、环保” 的原则，对建筑外立面进行改造。统一规划空调机位，确保其整齐美观，并对原有空调外机支架进行检查和加固，消除安全隐患。推进弱电管线设施多网合一改造，减少空中 “蜘蛛网” 现象，提升小区的视觉效果。对建筑外立面进行清洗、粉刷，修复破损部位，使建筑焕然一新。在历史文化街区的老旧小区改造中，注重保持建筑的原有风貌特色，强化区域特质，与周边环境相协调，实现了历史文化保护与空间优化利用的有机结合。

3.3 室外空间优化

3.3.1 打通交通微循环

优化小区内部道路系统是打通交通微循环的关键。实行片区化改造，拆除公共围墙，打通老旧小区之间的隔阂，合理规划小区出入口，确保车辆和行人的安全通行。对小区内的道路进行拓宽、修复，提高道路的通行能力。在某老旧小区改造中，通过拆除部分违建，拓宽了道路，设置了合理的交通标识和标线，规范了车辆行驶和停放秩序。增加停车位，采用多种停车方式，如平行式停车、垂直式停车、斜列式停车等，提高土地利用效率。建设步行道和自行车道，实现人车分流，保障居民的出行安全。在小区内设置减速带、反光转角凸镜等交通安全设施，减少交通事故的发生。

3.3.2 利用闲置空间

挖掘小区内的闲置地块、闲置用房等资源，充分发挥其潜在价值。推动区域联动改造，形成一个融合共生的有机整体，居民共建共享片区资源。针对符合条件的区域，统筹绿色完整社区和嵌入式服务设施建设，将闲置地块改造成口袋公园、休闲广场等公共活动空间，增加居民的休闲娱乐场所。盘活存量、激发增量，发掘养老、托幼、社区餐饮、家政服务、文化娱乐等社区服务盈利点，满足不同年龄群体的需求。在某老旧小区改造中，将一处废弃的锅炉房改造成了社区养老中心，为老年人提供了日间照料、康复护理、文化娱乐等服务。通过合理利用闲置空间，不仅优化了小区的空间布局，还提升了小区的公共服务功能，增强了居民的归属感和幸福感。

3.3.3 提升“三类场地”、“三类设施”

重点提升绿地、体育场地、公共活动场地品质，聚焦公共服务设施、便民商业服务设施、市政基础设施，增加有效供给，致力于打造全龄友好型社区。因地制宜，新增社区绿地、重塑修复绿地。考虑不同群体的需求，改造运动场地（篮球场、羽毛球场等），增设休闲健身器材、桌椅、凉亭。增设小区标识、文创景观小品、主题文化创意景观风貌。打造邻里服务中心，增设社区公共服务功能，配建便民商业服务设施，设置快递柜设施，为居民提供一站式服务。市政基础设施方面，新增路灯、垃圾回收点、监控探头、人脸识别探头、广播系统、智慧停车管理系统，增加机动车停车位、机动车充电桩，增设非机动车集中停放点等建设。

3.3.4新能源充电桩设施建设

随着新能源汽车和电动自行车的普及，新能源充电桩设施建设成为老旧小区改造的重要内容。加大对电动自行车充电棚的建设力度，合理布局充电棚的位置，确保居民使用方便。充电棚应具备良好的防雨、防晒、防火功能，配备完善的充电设施和安全监控设备。加强对充电设施的管理运营，制定合理的收费标准，规范充电行为，确保充电安全。例如，某老旧小区建设了集中式电动自行车充电棚，采用智能充电设备，实现了远程监控和管理，有效解决了居民电动自行车充电难和充电安全问题。

4特殊群体关怀与空间优化

4.1 无障碍设施建设

无障碍设施建设是特殊群体关怀的重要体现。重点关注“一老一小”，推行无障碍和适老化设施改造。打通无障碍通道，确保轮椅、婴儿车等能够顺畅通行。在人行道、公共建筑入口、楼梯等位置设置扶手栏杆，为老年人、残疾人等提供行走支撑。在小区休闲区域设置老年人漫步道、座椅借力栏杆、靠背座椅等设施，方便特殊群体休息。例如，在某老旧小区改造中，对小区内的道路进行了无障碍改造，增设了轮椅坡道和盲道，在公共活动场所设置了无障碍卫生间和休息座椅，极大地方便了特殊群体的出行和活动。通过这些无障碍设施的建设，提升了小区空间的包容性，让特殊群体能够更好地融入社区生活。

4.2 预留加装电梯位置

对于多层老旧住宅，预留加装电梯位置具有重要意义。随着老龄化社会的加剧，老年人上下楼困难的问题日益突出。在改造过程中，充分考虑电梯加装的需求，预留合适的场地和管线接口。对于有条件加装电梯的小区，积极推动电梯加装工作，遵循 “业主自愿、公开透明、充分协商” 的原则，电梯加装与老旧小区改造同步规划、同步设计、同步施工。将电梯基础施工、管线迁改一并实施，确保电梯加装工作的顺利进行。在某老旧小区改造中，通过预留电梯位置，后期成功加装了电梯，方便了居民的出行，提高了居民的生活质量。预留加装电梯位置不仅是对特殊群体的关怀，也是对小区空间的前瞻性规划，提升了小区的居住品质。

5结语

尽管本文在老旧小区改造空间优化利用方面进行了较为深入的研究，但仍存在一些不足之处。未来的研究可以从以下几个方面展开：一是进一步探索如何结合新技术、新理念，如智慧城市、绿色建筑等，提升老旧小区改造的效果和可持续性。二是加强对老旧小区改造后管理运营模式的研究，确保改造后的设施能够长期有效运行，保持小区的良好环境。三是深入研究不同类型老旧小区的特点和需求，制定更加精准化、个性化的空间优化策略，提高改造的针对性和实效性。通过不断的研究和实践，为老旧小区改造提供更加科学、合理的指导，推动城市的可持续发展。

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作者简介：蒋有为（1988.12）男，汉族，湖南长沙，本科，工程师，从事老旧小区改造、城市体检、城市更新、农安房小区公共安全提升、城中村改造、绿色完整社区建设等工作。