城市更新与积极老龄化背景下宜昌老旧小区适老化改造研究

1. 引言

作为城市更新“存量”领域的核心组成部分，老旧小区改造不仅涉及物质空间的单一升级，更需回应社会人口结构变革带来的深层矛盾。宜昌市自 202 年起 将居家适老化改造与城镇老旧小区改造、城市更新、无障碍环境建设等深度融合，形成“政府兜底 + + 产业化发展”的适老化改造“宜昌模式”。截至 2024 年底，全市已完成适老化改造 2126 累计改造 568 计划 2025 年底前完成 8000 户改造目标。尽管宜昌市老旧小区适老化改造成效显著，但实际推进中仍存在标准执行力度不足、资源供需不匹配、基础设施配置欠缺、多主体参与积极性不高等现实问题。

2. 宜昌老旧小区适老化改造调研概况

（1）调研对象及问卷设计

基于老旧社区适老化改造的特殊性，结合宜昌市城市发展现状， 调研范围聚焦于西陵区，该区域汇聚成片老旧社区，具有建筑密度高、 规模、楼栋数量及社区开放程度，最终选定宜昌市中心的肖家岗社区 调研采用问卷调查形式，问卷设计包含四大模块：①居民基本情 常活动时空特征（出行方式、空间活动频率/ 类型/ 时段、场所 氛围现状（交流频 识途径、重视程度、共同治理意愿）；④空间现状满意度及需求（活动空 通系统、景观空间、服务设施、社区管理）。

（2）社区老年活动特征和适老化现状

问卷与实地调研结果显示， 老旧社 跃时段集中于清晨 7:00-9:00、下午 14:00-16:30 及晚间19:00-21:00。其中，清晨时段成为各年 时段；下午时段以低龄老年人陪伴孩童户外活动为主，参与度相对较低； 限制，外出活动较少。老旧小区适老化改造存在三类突出问题：空间要素方 统通达性不足、空间功能定位模糊、景观环境匮乏；设施要素方面，适老化与无障碍设施缺失、 生活服务及休闲设施老化；管理要素方面，治理秩序不规范、居民参与积极性有待提升。

3. 宜昌市老旧小区适老化改造存在的问题

（1）空间占用严重、功能混乱

受既有建筑布局制约，多数老旧社区早期规划缺乏前瞻性，导致空间承载压力加剧，后期城市更新使场地负荷趋近饱和。公共空间演变为以楼前绿地为主的单一活动区域，更新改造过程中“狭窄”的公共空间持续被挤占。停车占用社区道路及步行空间的问题尤为突出，给老年居民带来较大安全风险。部分社区还存在居民利用废弃家具自发搭建临时休憩点的现象，既影响环境美观度，也降低了公共空间的使用效能。

老旧社区内部道路等级划分模糊，道路宽度呈现不均衡分布特征，会车与调头空间受限，加剧了交通拥堵可能性。受限于用地规模与成本控制要求，社区内部道路多为人车混行，这直接威胁老年居民日常活动安全。老旧社区植物群落结构简单且缺乏美学设计，生态服务功能偏弱。现有景观治愈性与互动性不足，难以形成吸引多群体参与。绿地被机动车停放及杂物堆放侵占，缺失维护致使景观逐渐荒废。部分低层住户私自改造景观区域用于晾晒或种植，既削弱了景观的公共属性，也加剧了邻里矛盾。

（2）设施适老化不足、无障碍设计薄弱

在基础设施升级过程中，无障碍通道、电梯加装等硬件改造，以及邻里食堂、社区学校等功能性建设，均涉及公共空间资源再分配，易引发不同群体间的利益博弈。如电梯加装工程因低层住户采光受限、噪音干扰及费用分摊等问题，衍生出较多矛盾纠纷。

老旧社区在无障碍设施配置方面，存在地势落差处理缺乏缓坡通道、标识系统不完善及设施尺度未兼顾全龄需求等短板。部分活动空间路面铺装材料剥离，形成坑洼、破损等易致积水，进一步加剧通行障碍。道路交汇点、高差台阶等关键区域因灯具照度不足，叠加路面缺陷，显著增加了视力衰退老年群体的跌倒风险。

（3）适老化服务供需错位、多元主体参与意愿不足

现行国家及地方层面出台的社区适老化改造政策文件，对于工程实施中涉及的公共资源调配、服务整合及资金保障等关键环节，尚未形成覆盖全要素的顶层设计框架。尽管老龄办、卫健委、住建局等机构均制定了实施方案，但政策内容多停留在目标设定与基础要求层面，甚至出现跨部门标准设定不统一。

老年群体对上门助洁、助医、法律维权等服务需求旺盛，而市场供给则以文化休闲、助餐、老年教育等服务为主，供需结构明显失衡。政府财政补贴构成了社区适老化改造的主要资金来源，但鉴于老年群体规模大且消费能力有限，项目利润空间受限、资金回笼周期较长，难以有效吸引社会资本参与，导致社会化运营支持力度不足。

4. 提升老旧社区适老化改造成效的对策建议

（1）精准定位空间功能，强化适老设计

休闲娱乐场地作为支撑老年群体基础休闲需求的核心空间，通过均衡的光环境设计、全要素适老化设施配套及适量遮荫座椅配置，满足老年人久坐闲聊、静思休憩、 日照疗愈及棋牌活动等场景需求；采用硬质防滑透水铺装、高对比度色彩标识，构建无障碍通行系统，活动场地分散式布局嵌入老年群体日常活动圈层，实现安全便捷的空间触达体验。

康体锻炼空间作为支撑老年群体身体机能维护与休闲健身的开放场域，其规划需满足设施完备性、空间通透性及动线清晰性。体育锻炼设施需适度配置， 场地地形强化平缓化处理，结合清晰流畅的动线规划，配置适量休憩设施、防滑耐磨型专用锻炼铺装，并集成均匀照明系统、遮阳避雨设施，通过多要素协同保障空间通透性与环境舒适性。

（2）完善道路组织，保障安全出行

步行系统通过路径线性优化减少无效弯道，清除占道杂物与违规停放车辆。针对老年群体生理特征，人行道设计需控制单次步行时长不超过10 分钟，沿途每200 米配置适老化休憩设施；采用2.5 米标准宽度确保双向通行能力，铺装材料应满足耐磨、防滑、透水等无障碍设计要求，并通过青石板、透水砖等材质的色彩与纹理对比，增强环境识别性与脚感舒适度。

通过物理隔离或电子围栏限制非必要车辆 ，借鉴路侧绿带与分车绿带设计规范，以“低矮灌木+ 草坪”复合植物带作为人车空间的柔性边界。 车牌识别等智能停车系统，结合实时余量监控与错峰停车奖励，提升停车资源利用率。社区 可升降阻车桩、彩色沥青步道及视线通廊设计，形成人车分流安全缓冲区域；设置减速带与警示标识，降低车流对老年活动的干扰。

（3）优化景观层次，营造健康生态

绿化配置需以“平面扩量、立面提质、功能适配”为核心，重构景观层次。功能维度实现植物配置与空间行为的精准匹配：休闲活动区可通过绿篱与低分枝灌木构建半围合空间；康体锻炼区需采用低矮地被确保视线通透；交往活动区可通过乔木与灌木的组合种植，强化场地领域感与私密性。

人行道景观隔离带严禁配置带刺（如玫瑰、枸骨）、飞絮（如杨、柳）、致敏（如豚草、夹竹桃）物种，并严格控制挥发性芳香物质的释放量 体视觉特征，宜采用高饱和度花卉（如绣球、月季）与随季节变换的草本花境（如金鸡菊、波斯菊） 相结合 通过鲜活动态的场景构成激发其日常活动意愿。引入具有季相叙事性的物种（如红枫、银杏），通过叶色、树形、果实的周期性变化来唤醒记忆、疗愈心理。

（4）增设无障碍设施，设施适老化升级

基础设施适老化改造需兼顾功能复合与空间集约。公共活动区域配置符合《无障碍设计规范》的卫生设施，公共空间出入口台阶区域增设800-900mm 高的防腐木辅助扶手，并设置1.2-1.5 米宽、坡度 ⩽ 1:12 的缓坡，坡面采用防滑沥青并加装不锈钢扶手。在单元门口、活动广场等部署视觉监控，支持跌倒识别、异常徘徊检测；电梯内集成毫米波雷达与紧急呼叫装置，数据实时接入社区指挥中心。

在主干道和集中活动广场，应配置 4 米高、照度不小于 15lx 的 LED 投光灯，确保夜间通行安全；休闲活动区采用 0.3-0.5 米高的草坪灯或壁灯，通过 3000K 暖光色温与间接照明设计，营造低眩光、高舒适度的环境氛围；绿化带则配置高度 ⩽0.1 米、照度小于5lx 的地埋式洗墙灯，强化景观层次。基础标识选用深灰哑光底板配明黄或纯白文字，对比度控制在7:1 以上，表面采用喷砂工艺避免反光干扰；通过叠加3D 立体字模与荧光边框，确保在低光照环境下能识别。标识位置确保轮椅使用者视域覆盖，最佳识别安装高度为1400-1700mm，视平线正前方60 度夹角 ±500mm 范围内。

（5）促进多元参与，激发改造活力

1）规范性与灵活性协同推进

基于老年群体生理特征与行为分析，适老化改造项目需制定包含功能布局、交通流线、设施配套等维度的技术标准，重点规范防滑铺装、无障碍通道等核心指标。建立跨部门标准协同机制，整合住建、民政、卫健等资源，形成覆盖无障碍设计、老年照护设施等的统一执行标准规范，破解政策碎片化难题。顶层设计阶段需强化数据驱动，通过入户调研、GIS 空间分析等手段，形成包含人口结构、设施现状、改造意愿的“社区一张图”，实施“一社区一方案”的精准化设计。

2）资金筹措多元化创新

强化政府在公共服务供给中的主体责任，建立财政专项资金池，将适老化改造项目纳入预算管理。通过公益捐赠、定向众筹、投资收益反哺等渠道形成社会资本蓄水池，探索设立适老化改造专项基金、提供政策性低息贷款等金融工具。将部分改造项目通过公开招标委托专业机构实施，配套税收减免、租金补贴、绩效奖补等政策工具激发社会参与活力。针对个性化需求，建立分级服务标准体系，通过市场化机制提供差异化付费服务，既保障基础改造的普惠性，又通过高端定制服务拓展资金来源。

3）既有资源整合优化

依托既有托老所、日间照料中心等公共服务设施，实施改扩建工程，通过服务资源整合与功能重组，构建“一站式”社区综合养老服务驿站。空间规划方面，科学划分交通流线、绿化带、停车区及活动场地，构建人车分流体系；针对危旧房屋与违法建设，采取加固修缮或拆除重建措施，释放潜在改造空间。资源整合方面，联动党群服务中心、文化礼堂等载体，利用闲置场地建设老年活动平台，挂牌“党群之家”并引入志愿者队伍，提供医疗、法律等多元化服务。

4）市场参与模式创新

降低市场准入门槛，引导医疗机构、企业及社会组织参与社区服务体系建设，扩充医疗设施与服务供给。借鉴公私合营、公建民营、“工程总承包+ 运营服务”一体化等多元化运作模式，发挥其在方案设计、流程优化、成本控制等环节的协同效能。以老年助餐服务为例，在本土餐饮企业原有经营基础上嵌入适老化功能，并构建“市级 + 区级 + 商家”三级补贴体系，有效缓解运营成本压力。金融领域鼓励开发定向低息信贷产品，在税收减免、技术补贴、人才培育、场地供给等方面给予倾斜，引导家政、物业等服务机构拓展适老化改造业务。

5）协商议事平台构建

创新居民、业委会、基层政府、物业企业四方协商治理框架，形成“需求表达、方案共商、实施监督、效果反馈”全周期闭环管理机制。设立多级矛盾调解中心，组建居民自治调解组织，建立“24 小时响应 +72 小时办结”的快速调处制度。通过盘活社区闲置资产建设“银龄服务站”，引入专业社工机构运营，提供“基础服务免费 + 增值服务低价”的半市场化服务包。实施社区能人培育计划，通过活动策划培训、荣誉激励机制，培育老年自治骨干。

6）协同监管机制完善

适老化改造项目建立涵盖小区规划、设施改造、服务配套的全链条任务清单，制定年度实施计划，明确总牵头部门与责任分工；构建服务行业与物业行业的双轨监管体系，出台企业信用评价标准与失信联合惩戒规则，形成“市场准入、过程监管、退出机制”闭环管理。将问题解决率、居民满意度纳入政府与社会主体考核指标：通过意见箱、热线邮箱等渠道满足需求表达，组建业主监督小组参与方案论证，运营期引入舆论监督与第三方评估，形成“政府监管、社会监督、市场自律”共治格局。

5. 结语

本研究聚焦宜昌西陵区典型老旧小区，构建空间、设施、管理三维度协同改造框架，开展适老化改造实践。空间改造聚焦出入口无障碍化、绿化系统兼顾景观美学与实用功能，优化公共空间布局并重构动静交通网络，全面提升社区物质环境品质；设施升级系统配置适老化设备、智能安防系统、便民生活设施、全龄无障碍装置，形成功能完备的服务设施网络；管理创新建立多方参与机制，通过社会组织联动、资金筹措多元及议事监管优化，构建改造长效运维体系。采用多维度协同改造模式，推动生态修复、居住舒适度提升、居民自我价值实现及社区关系网络重构。

参考文献：

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[2] 戴佳旻. 芜湖市政府推进老旧小区适老化改造研究[D]. 广西师范大学,2023.

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[5] 张晓文. 适老化视角下老旧社区公共空间更新设计研究[D]. 北京林业大学,2021.

基金项目：宜昌市2025 年度社会科学课题“城市更新与积极老龄化背景下宜昌老旧小区适老化改造研究”（项目编号：ysk25kt176）

作者简介：尹金涛，1988 年4 月，湖北汉川，硕士研究生，副教授，道路与桥梁工程技术