产业园公募REITs的税务筹划与资产出表问题分析

摘要：探讨国企产业园公募REITs在税务筹划与资产出表方面的问题，特别是在底层资产入池环节的税务难题和原始权益人面临出表的抉择。研究发现，国企产业园公募REITs在税务筹划方面存在较大的优化空间，合理的税务筹划策略可以显著降低税负，提高投资回报。同时，原始权益人也面临着资产出表难题，而依托会计准则相关文件，正确选择出表或并表，对规范企业的财务报告和会计处理方式，提高决策效率具有重要意义。

关键词：产业园；公募REITs；税务筹划；资产出表；问题；

引言

税务筹划是现代企业财务管理的重要组成部分，合理的税务安排可以降低企业的税负，提高企业的经济效益。同时，资产出表也是企业财务管理的关键环节，正确的资产出表策略可以优化企业的资产负债表，提升企业的市场价值。在产业园公募REITs中，如何进行有效的税务筹划和资产出表，是当前需要解决的问题。

1.公募REITs概述

REITs，即不动产投资信托基金，其功能在于将不易流动的房产资产转变为可在金融市场上交易的证券产品。根据资金的募集形式，REITs分为公开募集和私下募集两种类型。在2020年4月，我国证监会与国家发改委共同发布了一项通知，旨在推动公开募集的基础设施REITs试点项目，这象征着我国公开募集REITs试点正式拉开序幕。历经一年多的筹备期，我国首批9个基础设施公开募集REITs项目在2021年6月成功登陆市场。这些公开募集REITs的上市，为投资者带来了新的投资渠道，使他们能够将资金注入基础设施行业，进而推动我国基础设施建设的进步。

2.产业园公募REITs税务筹划策略

2.1灵活运用税收优惠减免政策

在产业园区公募REITs的税收规划环节，充分发挥税收优惠政策的作用，是减轻税收负担的关键手段。当资产原始持有者通过出售或补偿方式向项目公司注入园区资产时，应依法缴纳增值税；然而，若资产原始持有者在资产整合阶段，将相关的人力资源、债权及债务进行内部转移，此过程中涉及的不动产转移则无需缴纳增值税。在资产转移环节，资产原始持有者若采取特定的税务处理手段，不确认收益所得，那么便无需缴纳企业所得税。资产原始持有者若以园区资产为基础成立项目公司，那么在资产转让过程中，必须缴纳土地增值税；但若在企业结构调整过程中，资产原始持有者将园区资产无偿转移至项目公司，则暂时不对其进行土地增值税的征收。另外，资产原始持有者在同一主体内部无偿转移园区资产，或向全资子公司进行资产增资，均可免除契税等相关税费。

2.2采用合理的资产估值和定价策略

在产业园区公开募集REITs的过程中，采取恰当的资产评估与定价手段减轻资产转让过程中的税收负担，是实施税务规划的有效途径。该策略的关键是准确计算基础资产的实际价值，防止因估值偏高达成的额外增值税及所得税等税务压力。国资企业需遵循真实交易、破产风险隔离的原则，依照法律法规进行以企业应收款项、租赁债权等财产权益以及基础设施、商用房产等不动产为基础的资产证券化操作。恰当的资产估值与定价有助于规避因高估价值而引起的额外税收负担。在国资企业确定园区资产转让定价时，应全面考量市场供求状况、地段位置等多种因素，保障定价的公允性，进而减少增值税和所得税等税项支出。

2.3充分利用税收递延策略

在产业园的公募REITs税务规划过程中，实施税收延缓手段同样是一种高效的减轻现阶段税收负担的策略。具体实施上，税收延缓策略可以通过以下途径来完成：在交易架构的设计上，融入特定的条款或安排，例如采取分期付款、租后回购等手段，将税收确认的时点向后推移，从而降低当前时期的资金流出，这对于节省企业所得税及增值税至关重要。在某些特定情形下，税法允许将特定类别的收入或资本收益的纳税时点推迟至实际收到资金之时，通过巧妙运用税收延缓策略，可以优化企业所得税和增值税的负担分布。产业园REITs应当积极采纳这些法规，巧妙地安排交易和回款方式，以达到所得税和增值税的延缓缴纳效果。

3.产业园公募REITs资产出表问题研究

3.1影响原始权益人资产出表的要素

根据《企业会计准则第33号——合并财务报告》的相关规定，确定合并财务报告的合并范围应基于控制权的标准。对于产业园REITs的合并问题，原始权益人是否需要将其纳入报表，需考量以下三个主要因素：首先，投资方对被投资方的实际控制力，即投资方在参与被投资方运营决策中的影响力，如资产运营、利润分配、增资及资产处理等关键决策。当原始权益人及其关联方的总持股比例超过半数时，通常意味着其具备决定性权力，可通过增持至超过50%来实现控制。其次，考察的是回报的变动性，可变回报的大小并非固定，它会随REITs业绩的波动而变化。目前市场普遍没有设定固定的回报条款，原始权益人的可变回报需求通常可以得到满足。最后，评估原始权益人是否具备利用其权力影响回报变动的能力。若原始权益人及其关联方的持股比例超过50%，通常表示其有能力施加影响。若持股比例介于20%至50%之间，则需参考其他股东的持股比例分布，若其他股东的持股较为分散，则表明他们对决策的影响有限，原始权益人依然可以有效地运用其权力影响回报。

3.2出表对原始权益人财务报表的影响

若原始权益方决定实施出表操作，需对园区基础资产的处置盈亏进行核实，以此提升当期的收益和盈利水平。随着底层资产因出表而从财务报表中移除，原始权益方的资产总量将有所减少，这对资产总量本就有限的权益方而言，构成显著的负面效应。反之，若原始权益方选择纳入合并报表，则应依照企业合并财务报表准则，对部分处置子公司股权的情形进行会计核算，此时并非确认处置收益或亏损，而是对资本公积进行调整，此举不会直接影响到原始权益方的收入、盈利状况及资产总额。

4.首批上市公募REITs的案例分析

在首批公开发行的基础设施REITs产品中，有三款产品的原始权益人持有超过半数的基金份额。平安广交投广河高速REIT与浙商沪杭甬杭微REIT在它们的基金招募文件中均表明，将实施对基础设施基金及其底层资产项目公司的统一管理。依据富国首创水务REIT的招募文件，每个基金份额享有相同的投票权，并且基金份额持有人大会的普通决议需要超过半数的票数支持。因此，可以推断富国首创水务REIT将会对底层资产进行统一管理。

另外，中航首钢生物质REIT和东吴苏园产业REIT的招募文件同样规定了基金份额持有人大会的普通决议需要超过半数的票数通过。然而，原始权益人和关联方持有的份额为40%，显然不足以满足会计准则中的控制标准。同时，还有四款REITs的原始权益人和关联方持有份额介于20%至33%之间，这些也不符合资产统一管理的规定。

（1）短期内，价格回报出现负值的可能性较高（即便将期限延长至一年，价格回报为负的概率也大约为0.25）；而以SP1000衡量的股市投资价格回报出现负值的概率更低。

5.结束语

未来，建议相关部门和企业加强对产业园公募REITs税收和会计政策的研究和实践探索，为产业园公募REITs的持续健康发展创造良好的环境。

参考文献

[1]杨咏梅，陈美华.论REITs结构模式与税收政策——以基础设施公募REITs为例[J].财会月刊，2021（13）：133-141.

[2]金亚东.国有企业推进基础设施公募REITs过程中的实践问题分析[J].商业文化，2021（2）：74-75.