综合运营导向下社区再规划模式研究

1.引言

党的二十大提出“增进民生福祉，提高人民生活品质。深入群众、深入基层，健全基本公共服务体系，提高公共服务水平，增强均衡性和可及性，扎实推进共同富裕”。2024 全国政府工作报告指出：“推动养老、育幼、家政等服务扩容提质，支持社会力量提供社区服务。完善社会治理体系。强化城乡社区服务功能。”

习近平总书记高度重视社区工作，多次考察调研社区并提出指导：“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”“要把更多资源、服务、管理放到社区，更好为社区居民提供精准化精细化服务”。

社区作为党和政府联系、服务居民群众的“最后一公里”，是承载美好生活向往、增强群众获得感、促进社会稳定的城市基本单元。坚持把高质量发展作为新时代硬道理，践行以人为本、共同富裕理念，强化共建共治共享社区建设是关键所在。

2.背景和缘起

2.1 社区建设宏观政策

2021 年，十四五规划明确指出：“推动资源、管理、服务向街道社区下沉，加快建设现代社区。”《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》从服务格局、供给、效能等方面，明确完善社区服务体系建设路径。2022 年 10月，住建部与民政部联合印发《关于开展完整社区建设试点工作的通知》（建办科〔2022〕48 号），明确补齐社区服务设施短板，用两年时间打造一批安全健康、设施完善、管理有序的完整社区样板。2023 年11 月，国家发改委印发《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》（国办函〔2023〕121 ），提出面向社区居民提供养老托育、社区助餐、家政便民、健康服务、体育健身、文化休闲、儿童游憩等一种或多种服务，在城市社区（小区）公共空间嵌入功能性设施和适配性服务，有利于推动优质普惠公共服务下基层、进社区。建设高品质社区是党中央始终高度重视的增进民生福祉举措，是实现共同富裕的重要抓手和保障。

2.2 社区发展概念缘起

社区概念按照西方、东方世界双轨发展，近代化以后融合。英国工业革命开启城镇化进程，城市居住区引入邻里单元概念。我国从最早的井田制、里坊制，到后来的单位制，再到街道居委会制和住房改革后现代社区的出现，社区概念延续至今。随着社会经济的发展，生活居住空间形态、服务需求和治理模式逐步改变，对社区建设提出更高要求。我国和西方社区发展历程存在差异，但社区作为城市结构及居民生活的基本单元，发挥最基层、直接、关键民生作用，是增进民生福祉、保证社区治理的基层单位（图1）。

图1：我国各时期社区建设历程与政策颁布关系示意图

3.社区综合运营再规划模式策略

坚持人民需求为重点、高品质建设为导向，从“统筹规划、综合运营、数字集成、创新机制”等方面突破，以借鉴温州、杭州未来社区建设的典型成功案例经验为支撑，探索构建可复制可推广的社区综合运营再规划理想模式（图11）。

图11：社区综合运营再规划模式分析图

3.1 统筹规划：梳理存量资源，形成提升方案

加强规划引领，编制社区建设综合运营专项规划。突破现有小区管理界限，摸清规划范围内社区存量低效资源、公共服务设施底数，加强街道（ 15 分 公共服务圈）和社区 （5 分钟公共服务圈）两级公共设施服务配置。按照空间分布、资源整合原则， 源整合、 设施空间优化、居住建筑改造、服务供给完善、慢性交通构建、基础设施改造等内容 行政单位管辖壁垒，基于提升民生福祉原则，从技术角度全口径编制方案，指导社区建设、实施、 链条提升。由所在街道主导，构建“政府+规划师+社区居民+市场+运营主体”等多元参与团队，同步延伸至运用实施层面，保障指导方案的实施见效。

统筹社区相关专项规划衔接，落实完整社区、生活圈建设、老旧小区改造、城市更新行动、社区嵌入式建设、未来社区建设等多口径社区建设要求，贯通多方社区建设要求与行动，以公共服务普惠共享为重点、以特色文化彰显为内核、以数字赋能为引擎，落到社区建设、管理和运营，形成社区建设高标准、全口径、广协同的规划方案。保障社区建设专项规划与各类公共服务专项规划及详细规划相衔接，与城市教育、文化、体育等专项要求同步考虑，发展绿色生态社区。针对新建类社区城市设计规划方案作为要点纳入建设项目土地出让条件，保障社区综合运营建设理念前期植入、发挥实际作用。

3.2 综合运营：投建管运一体化、全链条模式

综合运营是影响社区建设场景落地、资金平衡、可持续发展的关键。管理统一物业、数字平台、运营服务，大力提升社区的市政、物业、商业整体服务水平。在市政服务方面，积极做好区域内道路、管网、园林、水体等公共设施的维护；在物业服务方面，做好卫生保持、绿净管理、垃圾分类等工作，完善防违防控、消防巡防、应急保障等民生类的建设保障及各类场所的物业管理服务；在商业服务方面，通过社群运营、积分体系、商业活动与公益活动相结合等方式多角度推动社区生活丰富多彩，以线上流量增利润，以线下服务为保障实现商业服务的一体化运营。综合运营模式可按照多片区总承包方式开展，形成线上线下结合、长周期的运营服务模式。

构建可持续的社区长效运营模式，形成“以终为始”前置性的全过程参与路径，化解可持续运营与经济效益之间矛盾，提升社区建设运营自造血水平，实现社会帐与经济帐的平衡。以社区建设投资单位为主导，全过程负责社区建设、实施、运营各环节工作，构建社区运营场景内容、运营机制等，市场化选择各领域优越社区运营单位、确立委托关系，采用“公益性、惠民性、商业性”三色空间分类原则，明确规定公益性、惠民性空间的政策性投入机制和商业性空间的运营机制，实现运营主体利益与市场灵活作用双赢。

3.3 数字集成：建设数字平台，赋能高效管理

搭建数字化社区运营平台，利用现有城市智慧信息平台建设统一的数字底座，载入社区综合服务功能，包括智慧党建、政务服务、民生保障等内容，开发社区管家、百姓议事、便民服务等应用模块，植入家居维修、家电清洗、法律服务、社区食堂、助医陪诊、老年人能力评估等服务类型，推进标准规范的社区高频场景应用。聚焦社区治理和服务需求，强化人、房、权、社区空间等关键基础数据的支撑作用，拓展居民在线申报、政务数据联通、AI 设备识别等数据采集途径，实现社区资源动态管理。数字化平台与各第三方运营机构的统筹方案，高频应用的引流、互动方案，设计公益课、群团内容的申请。数字化运营应着眼于民众的应用，其入口的选择应便于推广。

打造社区信息平台APP 积分管理系统模式，以积分为媒介，通过智慧APP 搭建社区服务供给、需求双向选择平台，居民可以通过APP 寻找服务、并利用积分购买服务，同时居民可以通过垃圾分类、志愿服务、参与共建等行动获取积分，凭借积分吸引、绑定更多人群参与社区共建共享中来。远期将社区服务与外部商圈贯通，打通积分购买市场商品的路径，将社区建设行动融入更大循环市场中来，形成更大的公益、共赢的循环系统。

3.4 机制创新：支撑项目运营，打通机制壁垒

坚持政府主导及党建引领。强化社区党组织作用，在社区发展规划制定、重大事务决策、重要工作部署等方面发挥带动作用，在工作支持力度和资源保障方面加速落实。聚焦土地、资金、建设等领域，探索创新政策和机制，广泛引入社会资本，形成高效、广泛的社区建设创新机制。

完善社区土地政策机制。创新未来社区用地兼容性管控政策，在控制性详细规划阶段或前期策划阶段明确用地兼容方案，避免不同功能与单一用地性质之间无法匹配问题。未来社区土地出让过程中，严格实行建设用地带设计方案出让管控，设计方案需落实复合用地兼容性设计方案，各类功能建筑按照兼容方案布局管控，不得突破用地兼容性设计方案。

创新社区设施运营机制。针对中小学、体育馆、展览馆等公共服务设施附属场地空间，同步与周边社区共享使用机制，需要出台明确相关运营机制政策措施。针对运营商明确建设标准及安全管理等要求以及开放运营权益，对设施管理主体明确开放共享要求等，为公共设施共建共享提供安全、有效、可操作性的政策依据。

建立多主体全过程参与机制。清晰责权主体，明确政府与市场承担资金的边界。构建“五力合一”共治模式，充分发挥“基层政府、运营企业、社区商家、社区志愿者、社会组织”五大力量作用，促进社区共治、共享和共融。

4.启示与建议

在新时期以人民为中心、高品质建设的时代背景下，社区建设坚持以人民为中心，从“功能优化、建设运营、智慧服务、多元参与”等方面寻找推动社区可持续发展的发力点，以“规划引领、运营实施、数字集成、机制创新”等方面为抓手，构建适用于全省域范围乃至全国范围可推广可复制的社区综合运营再规划理想模式。

社区建设是保障城市提质发展的重要基础和内生动力，是建设人民满意城市的重要落脚点。发挥自身优势、探索综合运营、挖掘多元拉力，是新时期突破发展桎梏、释放综合潜力，扎实有序推进社区可持续建设发展、促进社区共治共建共享的必经之路。本研究充分学习浙江省未来社区发展模式，基于温州市、杭州市的调研，梳理社区建设发展优势和先进经验，再此基础上总结构建社区综合运营再规划模式，为加速打通百姓服务最后一公里、推进共同富裕目标实现提供有力支撑，为全国社区可持续建设发展树立可推广样板。

参考文献

[1]. 黄迪，未来社区兼容性评价体系浅析——以集新社区为例[J]，2022 中国城市规划年会论文集，2023.9；

[2]. 王艳侠，未来社区综合运营问题及优化对策研究——以杭州七彩社区为例[J]，现代城市研究，2021.10；

[3]. 《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，2023.11；

[4]. 《关于开展完整社区建设试点工作的通知》，住房和城乡建设部办公厅、民政部办公厅，2022.10；

[5]. 许雅晶，鹿城集新未来社区助推西部崛起[N]，温州晚报，2021 年；

[6]. 大南全域未来社区建设开启“快进”模式[N]，鹿城新闻网，2024.1；

[7]. 大南街道两社区入选 省第五批未来社区[N]，鹿城新闻网，2022.6；

[8]. 杭州全域推进未来社区建设不断提速[N]，杭州日报，2023.12。

作者简介：姓名：陈晨；出生年月：1986 年 5 月；性别：女；民族：汉族；籍贯：沈阳市；学历：硕士研究生；

职称：高级工程师；研究方向：国土空间规划、城市更新发展等。

通讯作者简介：姓名：王红卫；出生年月：1983 年10 月；性别：男；民族：蒙古族；籍贯：内蒙古赤峰；学历：硕士；职称：高级工程师；研究方向：城市更新/历史文化保护/城市设计。