城市更新背景下旧城改造项目施工组织优化研究

近年来，随着城市土地资源日益紧张与存量空间改造需求日渐迫切，旧城改造作为提升城市功能、改善居民生活条件的关键手段，在我国各大城市快速铺开。不同于新建工程，旧城改造项目大多位于城市核心区，面临既有建筑密集、交通流量大、周边环境敏感、管线错综复杂等多重制约条件，其施工组织的复杂性与不确定性显著高于常规工程同时，改造项目往往牵涉众多利益相关方，居民诉求多样，政府管理严格，开发方、设计方、施工方之间协作难度大，使得传统施工组织方式难以适应现有需求。因此，探索一套适应城市更新背景下的新型施工组织优化路径，已成为旧城改造实践中亟需解决的重要课题。

一、旧城改造项目施工组织的特点与难点

（一）项目特征与城市空间条件制约

旧城改造项目多位于城市建成区中心，常面临空间狭小、人口密集、地块零散等问题，导致施工场地布置受限，材料堆放与设备进出困难。施工单位往往采用“即到即装”或“分批进场”的方式应对，显著增加组织与运输难度 [1]。此外，周边常为敏感建筑或住宅区域，需加强噪声与振动控制，使用隔音围挡、物理减振装置等措施。原有地下管线复杂老旧，迁改前必须进行详细探测与建模，避免施工过程中出现安全风险或设施损坏。

（二）多方利益相关主体参与导致协调复杂

旧城改造涉及政府、开发企业、施工单位、设计团队及居民等多个利益相关方，组织结构复杂，协调难度大。各方诉求存在差异，沟通成本高，易引发冲突，影响施工进度。施工组织不仅需应对工程技术问题，更需统筹各方关系，建立高效的沟通机制与协调制度，确保信息透明、决策高效，避免因非技术性因素导致工期延误或施工中断。

（三）项目周期长、阶段性强

旧城改造项目的时间跨度往往长达 1 年以上，需同步推进拆迁、安置、临设搭建、基础设施更新、主体施工与后期景观完善等多个阶段。阶段性特征要求施工组织具备极高的适应性与灵活性。例如，某旧城改造项目在实施中需优先完成某一区块以便安置居民，该区块被划为“优先节点”，施工单位须调配资源集中突击。在施工计划编排中，常使用关键路径法（CPM）与资源均衡优化模型（如线性规划模型）进行动态调度，使关键工作（如主体结构封顶）与非关键工作合理交叉，提高整体资源利用率。

（四）环境影响与风险因素多样

改造过程中，施工对周边环境的影响不可忽视。噪声污染、粉尘扩散、夜间施工扰民等问题常引发居民投诉。针对此类问题，项目部应配备环境监测系统，对 PM2.5、PM10、噪声分贝、震动频率等参数进行24 小时实时监控。例如，采用喷雾降尘系统联合塔吊喷淋装置，每小时喷淋周期设定为 10 分钟一次，有效将施工扬尘浓度降低 40% 以上。与此同时，老旧建筑物结构多为砖木或砖混结构，承载力与稳定性差，开挖作业必须进行周边建筑沉降监控。采用自动化沉降传感器（误差<±0.2mm），通过布设等距点位网格，每 12 小时一次采样，并同步上传至BIM 平台进行趋势预判，防止突发坍塌。

二、旧城改造施工组织优化策略研究

（一）总体组织结构优化

优化施工组织结构是提升旧城改造项目执行效率、统筹管理水平与抗风险能力的基础性措施。在实际执行中，推行“总承包 + 专业分包”模式，能够有效强化总包单位对施工质量、安全控制、进度计划与资源配置的总体把控，降低因分包单位间缺乏信息协同而导致的重复施工、进度延误与现场冲突问题。例如，某旧城改造项目通过总承包统一调配 32 家专业队伍，在核心节点实现并行作业，有效减少管理交叉。此外，针对建设流程较为复杂的旧改项目，推荐引入EPC 模式，将设计、采购与施工职能纳入同一责任体系，如深圳南山某社区更新工程，通过EPC 总承包，将设计深化与采购准备同步推进，整体建设周期缩短 3 个月。在组织体系上，可配置全过程工程咨询单位，建立以“项目管理单元”（PMU）为核心的节点追踪机制，细化至施工评审、图纸交底、工序协调、业主反馈处理等环节，实现一线问题一线决策，确保管理系统具备敏捷执行力与项目韧性。

（二）施工流程优化与信息化技术应用

在旧城改造项目中，施工流程的优化不仅关系到工程效率，更直接影响到现场的安全控制与资源协调，必须依赖信息化技术的深度嵌入和数字化平台的集成应用。BIM 技术作为施工管理的核心工具，在多个项目中展现出卓越成效 [2]。例如，某地下管网更新工程利用 BIM 系统对93 条地下管线进行建模与路径优化，成功避免 5 处管线交叉冲突，现场无返工。BIM 还可配合Navisworks 进行4D 模拟，实现工序可视化排布。结合精益建造理念中的 Last Planner System（LPS），可在现场推行“周计划 + 日协调”模式，保障关键工序间无缝衔接。某棚改项目引入 LPS系统后，任务履约率提升 22% 。在智慧工地建设方面，某老旧小区改造项目部署 AI 视频系统、塔吊黑匣子与环境监测装置，实现高处作业识别、工人实名制考勤及扬尘超限自动报警，项目安全事件发生率下降超50% 。这些信息化工具的嵌入，有效提高了施工过程的透明度、响应速度与安全等级。

（三）施工进度与资源调配优化

在旧城改造项目中，施工场地受限、作业界面受阻、资源流动受限等问题普遍存在，必须建立一套高度协调、高响应性的施工进度控制与资源调度机制。例如，某老旧街区改造项目，采取结构封顶前完成综合管线预埋、封顶后立刻启动精装穿插的穿插施工模式，有效压缩整体工期20 天。在计划编制方面，项目应用线性施工法与时空网络分析方法，对各楼栋、各阶段作业窗口进行滚动排布，保障工序与作业面的顺利衔接。材料管理方面，杭州某旧改项目采用小批量、多频次配送方式，结合 RFID 定位系统实时跟踪预制构件运输状态，避免现场堆料拥堵，提升物流效率。此外，在劳动力管理上，某区域更新项目应用动态排班系统，结合实际进度自动调整各工种人员比例，并通过人脸识别闸机与班组工时系统实现精细化考勤与产出分析，使人均劳动效率提升约 18% 。这些策略在资源有限、空间紧张的改造环境中展现出显著优势。

（四）交通与环境协同控制策略

项目施工常伴随交通管制与临时占道，需与交管部门联合制定精细化交通疏导方案，确保市政交通秩序不被破坏与社会干扰降至最低。例如，项目设置专用施工出入口，配合地磁感应车牌识别系统及交通引导屏，实现对施工车辆的分时段放行管理，避免交通高峰时段车辆集中进出影响主干道运行 [3]。部分项目采用“模块化围挡 + 移动式护栏”的组合方式，围挡高度统一为 2.5 米，采用可移动底座设计，便于随作业面推进灵活调整，保障非施工区段道路的临时畅通与安全通行。环境控制方面，积极引入绿色施工技术，如可回收混凝土模壳体系、低噪声设备选型、现场分类垃圾管理等，严格落实环境影响减缓措施。其中，预制装配式构件的应用显著提升施工效率与环保水平，如预制楼梯段替代传统现场现浇施工，不仅节省工期 15 天，减少模板使用 40% 以上，还有效降低现场扬尘与噪声排放，有助于通过绿色施工评价体系的星级认证，提升整体项目环境绩效水平。

（五）利益相关方协同管理机制

在旧城改造施工中，构建“多方参与、分层响应”的协同治理机制是实现施工顺利推进的关键路径。施工单位应设立居民接待窗口及24小时服务热线，设立“居民诉求处理台账”，对噪声、扬尘、水电中断等居民关注的敏感问题建立闭环管理制度，做到“当日受理、限时反馈、结果公示”。同时，政府主管部门可牵头搭建“城市更新事务协同平台”，涵盖审批、备案、设计变更、验收等事项，实行“一窗通办”与进度可视化监管，提升政务流转效率。在管理制度层面，项目推广“阳光工地”机制，通过工地开放日、现场信息公示栏、微信公众号推送等方式，向居民定期公开施工进展与关键节点验收情况，提升社会监督参与度，增强群众信任，进一步降低因信息不透明引发的群体性投诉与施工矛盾。

三、典型旧城改造项目施工组织优化实践案例分析

（一）案例选择与概况介绍

本研究选取的案例为某老旧街区综合改造项目，该项目为市级重点城市更新工程，包含住宅楼结构加固、排水系统改造、地下空间开发及沿街商业立面整治等内容，总建筑面积约 8.2 万平方米，改造区域为上世纪 70 年代建设的砖混结构老楼，共涉及居民 652 户。项目地处市中心主干道附近，周边为密集商业与住宅区，交通繁忙，人口活动频繁，施工干扰面广，安全与协调任务艰巨，具备典型的旧城改造工程特征。该项目在施工组织方面积极应用多种新技术与协同管理机制，如信息化调度系统、施工仿真模拟及多方协调平台，展现出较强的技术先进性与组织复杂性，具有较高的研究价值与示范意义。

（二）施工组织策略应用与成效分析

项目采用“政府主导 + 总承包管理 + 全过程咨询”模式，由政府统筹更新范围与方案，总包单位负责施工计划、分包协调及进度控制，通过设立“多部门联合指挥部”整合街道办、交警、市政等资源，实现审批与施工的高效联动，显著提升组织效率[4]。

在技术应用上，结合 BIM 与 GIS 平台进行场地布设与 92 条管线精细建模，利用 Navisworks 进行 4D 施工模拟，有效规避交叉施工与设备碰撞。在结构加固中，采用碳纤维布与粘钢复合加固方式，布料厚度0.167mm，拉伸强度超过3500MPa，显著提升建筑抗震与承载性能。

现场管理方面，构建“智慧工地云平台”，部署视频监控与环境监测系统，结合 AI 识别高空抛物等违规行为，实现风险实时预警。进度控制方面，应用 LPS 计划模型与 BIM 4D 进度联动，每日动态调整关键线路，确保实际进度波动控制在 ±2% 以内，高效支撑施工计划按期推进。

（三）多目标协调与利益平衡方式

项目组前期设立“居民代表议事厅”，吸纳居民代表、业主委员会及社区干部参与沟通机制，每周召开座谈会，针对施工时间、围挡布设、垃圾清运等提出个性化调整建议。为降低噪音扰民，施工高噪环节安排在 9：00–17：00 进行，夜间采用无振动静力切割技术（切割深度达500mm ），避免结构冲击，适用于居民区内部改造。

在商铺立面整治阶段，为保障正常营业，制定“错峰施工 + 临时出入口”策略，高峰期暂停作业，低峰时段推进施工，围挡设置可移动出入口，保障客流通行。同时安排专人对接商户诉求，确保经营与施工平衡推进。

交通组织方面，施工单位与交警大队签订“施工交通联合指令单”，明确大型设备进出时间控制在夜间22：00–5：00，由专人协同调度，现场设置临时导向标识与施工专用车道，确保交通运行畅通，有效避免高峰拥堵与交通冲突。

（四）问题反思与经验总结

尽管项目整体运行平稳，但在前期由于施工图深化不充分，造成部分节点施工方案多次调整，影响了进度。反思中发现，设计单位与施工单位未充分协同，缺乏基于 BIM 模型的“设计 - 施工联审”机制，导致部分异形节点钢筋施工冲突[5]。后期通过组建“设计 - 施工联合工作组”，在模型中预演关键工艺后才进入实体施工，有效改善此类问题。本项目的成功经验表明，系统性的施工组织优化必须建立在信息化支撑、制度化协同及多方参与的基础上，具有良好的可复制性，值得在类似旧城改造工程中推广。

总结：

城市更新背景下的旧城改造工程已成为城市发展转型的核心路径，而施工组织作为保障工程顺利实施的关键环节，其优化程度直接关系到改造成效。本文通过对旧城改造项目施工组织的典型难点进行分析，提出包括组织结构优化、信息化技术应用、流程重构、环境控制及利益协同等在内的多维度优化策略，并结合具体项目案例进行了实践验证。研究发现，科学合理的施工组织应当体现出对城市空间资源的高效利用、对施工风险的系统管理以及对多方主体诉求的协同响应。尤其是在复杂施工环境中，BIM、智慧工地系统等信息化工具不仅提升了组织效率，也显著增强了透明度与可控性。

参考文献

[1] 杨建文 . 基于城市更新背景下 A 既有建筑改造项目施工质量管理研究 [D]. 北京交通大学 ，2023.002574.

[2] 李安然 . 城市更新背景下旧城改造项目绿地规划优化路径探索[J]. 住宅与房地产 ，2025，（09）：41-43.

[3] 李程 ， 孙武 . 基于城市更新背景下老旧桥梁改造项目创新施工技术研究 [J]. 工程质量 ，2024，42（S2）：108-111.

[4] 陈垚艺 . 旧城改造项目实施阶段工程造价的精细化管理 [J].江西建材 ，2024，（09）：413-415.

[5] 王瑶瑶 . 基于系统动力学的旧城改造项目风险控制研究 [D].河北地质大学 ，2024.000059.