物业企业基于作业成本法的物业费定价模型构建与实践研究

一、引言

物业费作为物业企业的核心收入来源，其定价合理性直接关系到企业的盈利水平与可持续发展，同时也影响着业主的消费体验与权益保障。当前，我国物业企业常用的物业费定价方法主要包括 “成本加成法”“市场比较法” 和 “政府指导价法”。然而，这些传统方法存在明显局限性：成本加成法以总成本为基础简单加成利润率，无法区分不同服务项目的成本差异，易导致 “高成本低服务” 或 “低成本高定价” 的失衡；市场比较法依赖周边项目定价数据，忽视企业自身成本结构与服务特色，难以体现定价的个性化与精准性；政府指导价法则多适用于保障性住房等特定项目，灵活性不足，难以满足市场化物业项目的多样化需求。

二、作业成本法在物业费定价中的应用原理与优势

（一）作业成本法的核心原理

作业成本法的核心逻辑是 “资源 - 作业 - 服务对象” 的三层追溯。首先，识别物业企业的各项资源消耗，包括人工成本、物料成本、设备折旧、水电费用、管理费用等；其次，将资源消耗分配至为实现物业服务而开展的各项作业中，例如 “公共区域清洁作业”“电梯维护作业”“安保巡逻作业”“客户服务作业” 等，这些作业是连接资源与服务的桥梁；最后，根据业主或物业项目对各项作业的消耗程度（即“作业动因”），将作业成本分配至具体的服务对象（如住宅单元、商业商铺等），从而计算出不同服务项目或不同业主的单位服务成本，为物业费定价提供基础。

（二）作业成本法在物业费定价中的优势

作业成本法打破了传统方法 “一刀切” 的间接成本分配模式，通过多维度的作业动因将间接成本精准分配至各项服务，能够清晰反映不同服务项目的真实成本。例如，对于高层住宅与低层住宅，由于电梯维护、二次供水等作业的消耗差异较大，作业成本法可通过 “电梯使用频率”“供水楼层高度” 等动因，计算出两者不同的单位成本，避免了传统方法按面积分摊导致的成本失真。作业成本法使物业费定价建立在 “服务成本” 的基础上，业主支付的费用与享受到的具体服务直接关联，体现了 “谁受益、谁付费” 的原则。例如，业主若选择额外的增值服务（如室内保洁、代收快递等），物业企业可通过作业成本法单独核算该增值服务的成本，进而制定合理的增值服务定价；对于不使用某些服务的业主（如无车业主不使用停车场管理服务），则无需承担相关成本，有效减少了业主与物业企业之间的定价纠纷。

三、基于作业成本法的物业费定价模型构建

（一）步骤一：作业识别与分类

作业识别是模型构建的基础，需结合物业企业的服务范围与业主需求，全面梳理物业服务涉及的各项作业。为保障物业服务正常运行而开展的管理活动，包括项目管理、人员培训、财务核算、档案管理等，此类作业的服务对象为整个物业项目，是所有业主均需享受的基础服务。针对物业项目内公共设施的维护与保养活动，包括电梯维护、给排水系统维护、供电系统维护、消防系统维护、公共照明维护等，此类作业的服务对象为公共设施的使用者。

针对公共区域的清洁、绿化、安保等活动，包括公共楼道清洁、小区道路清扫、绿化修剪与灌溉、安保巡逻、监控系统运行等，此类作业的服务对象为所有业主。针对业主个人或家庭的专属服务活动，包括入户维修、快递代收、家政服务、装修监管等，此类作业的服务对象为提出服务需求的特定业主。针对突发情况的应急响应活动，包括火灾应急、水管爆裂抢修、停电应急、疫情防控等，此类作业的服务对象为整个物业项目的业主。在作业识别完成后，需对各项作业进行定义与描述，明确作业的内容、责任部门与资源需求，为后续的成本分配奠定基础。

（二）步骤二：资源与作业成本分配

资源与作业成本分配作为模型构建核心环节，需先对物业企业各项资源消耗进行归集以形成资源成本库，其资源消耗主要涵盖人工资源（保洁员、安保员等人员的工资、奖金、社保、公积金等）、物料资源（清洁用品、维护材料、绿化用品等）、设备资源（电梯、保洁设备等的折旧费用）、能源资源（公共区域水电费、电梯及设备运行电费等）与其他资源（办公费、差旅费等管理费用及税费、保险费等），且归集需以企业财务数据、物资领用记录、设备台账等为依据，确保数据真实完整；再根据各项作业对资源的消耗程度，按不同资源动因将资源成本分配至对应作业形成作业成本库，其中人工资源以作业工时为动因、物料资源以物料领用数量为动因、设备资源以设备运行时长或使用频率为动因、能源资源以能源消耗量为动因、其他资源以作业重要性权重或工时占比为动因，最终使每个作业形成独立作业成本库以清晰反映各项作业总成本。

（三）步骤三：单位服务成本计算

服务对象可分为 “住宅业主”“商业业主”“车位业主” 等不同类型，不同服务对象对作业的消耗程度不同，需选择对应的作业动因。例如，对于住宅业主，“公共区域清洁作业” 的动因可选择 “住宅建筑面积”，“电梯维护作业” 的动因可选择 “住宅所在楼层”或 “电梯使用频率”；对于商业业主，“公共区域清洁作业” 的动因可选择 “商业经营面积”，“安保作业” 的动因可选择 “商业经营时长”。作业成本分配率 Σ=Σ 某作业成本库总成本 ÷ 该作业的总动因量。例如，“公共区域清洁作业” 的总成本为 10 万元，总清洁面积为 10 万平方米，则该作业的成本分配率为 1 元 / 平方米。某服务对象的单位服务成本 =Σ（某作业成本分配率 × 该服务对象消耗的该作业动因量） ÷ 服务对象的计量单位（如建筑面积、车位数量）。例如，某住宅业主的住宅建筑面积为 100 平方米，消耗 “公共区域清洁作业”的动因量为 100 平方米（分配率 1 元 / 平方米），消耗 “电梯维护作业”的动因量为 50 小时（分配率 2 元 / 小时），则该业主的总作业成本为100×1+50×2=200 元，单位服务成本为 200 元 ÷100 平方米 =2 元/ 平方米 / 月。

（四）步骤四：定价决策

单位服务成本计算完成后，物业企业需结合市场需求、竞争状况、业主支付能力与企业盈利目标，进行定价决策。物业费定价不得低于单位服务成本，确保企业不亏损；同时，利润率需控制在合理范围内，避免因定价过高引发业主不满。参考周边同类物业项目的定价水平，结合自身服务成本与服务质量，调整定价策略。若自身服务成本高于市场平均水平，但服务质量更优，可适当提高定价；若服务成本低于市场平均水平，可通过合理定价提升市场竞争力。根据业主对服务的不同需求，制定分级定价方案。例如，基础物业费覆盖 “基础管理作业”“公共设施维护作业”“公共区域服务作业” 的成本，业主可根据需求选择增值服务（如 “客户专属服务作业”），并支付相应的增值服务费用；对于不同楼层、不同户型的住宅，可根据作业成本差异（如高层住宅的电梯维护成本更高）制定差异化定价。

结论

综上，资源与作业成本分配作为物业企业物业费定价模型的核心环节，通过 “资源归集 - 成本分配” 的有序流程，为物业费精准定价提供了关键支撑。资源消耗归集阶段，全面覆盖人工、物料、设备等多类资源，且以财务数据、领用记录等为依据，确保了成本数据的真实性与完整性，为后续核算奠定可靠基础；成本分配阶段，针对不同资源匹配差异化动因，实现资源成本向作业的科学分配，最终形成独立作业成本库。这一过程不仅清晰呈现了各项作业的真实总成本，解决了传统成本核算模糊的问题，还为后续单位服务成本计算与定价决策提供了精准依据，助力物业企业实现成本透明化管理，减少定价纠纷，同时推动企业优化资源配置，为物业费定价模型的有效落地与物业企业可持续发展提供有力保障。

参考文献

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