城市房屋征收补偿问题及改进建议浅析

摘要：随着我国城市化进程的不断推进，处于各种城市化建设需要，政府城建部门往往会对居民百姓的居住房屋进行土地使用权的有偿回收。由于城市房屋征收涉及多方利益，在房屋的征收补偿方面往往会出现多种问题，例如征收方擅自抵押补偿、个别征收人擅自改扩建以增加补偿等，加大了城市房屋征收补偿的难度。本文就城市房屋征收补偿存在的问题进行分析，例如评估问题、强制程序、法律法规、纠纷解决机制等，并提出相应的改进建议，包括制定合理的补偿评估标准、完善强制征收程序与法律法规体系，健全征收补偿纠纷解决机制。

关键词：城市房屋征收；补偿；问题；改进建议

一、城市房屋征收补偿问题

（一）城市房屋征收补偿评估问题

城市房屋征收补偿的突出问题是评估问题，出现这类问题的原因主要是交易双方的需求和认知都存在一定差异。当房屋征收补偿行为发生后，被征收人往往期望通过补偿获得更高的经济收益，征收方对房屋的价值判断则可能相对较低，无法达到被征收人的期望阈值。在征收过程中，征收人也可能存在徇私心理，与开发商进行合作随意运用征收权，利用公共利益以权谋私。这种随意运用征收权的情况，仅在表面提升了城市建设水平，但实际上是借助土地的交易来实现对财政收入的提升，并以此营造出一种“政绩”显著的效果[1]。

具体表现主要有如下几点，第一是不同地区、不同征收项目的评估标准统一度低，存在较大的差异，使得房屋征收的补偿结果往往公平度较差。第二是被征收人为增加拆迁补偿，会改变房屋用途、对房屋进行改扩建等。第三，评估机构不独立，即评估结果会受到多方利益影响，如政府、开发商等，影响评估结果的公正性。第四，评估过程透明度低，被征收人对房屋的评估无法深入了解，不能判定自己的补偿是否合理。

（二）相关法律法规制度不完善

现行城市房屋征收补偿相关的法律法规为《国有土地上房屋征收与补偿条例》，其颁布时间为2011年，我国社会整体发展水平较为迅速，原有的法律条文较为滞后，在2024年虽具有实际指导意义，但与现今房屋征收补偿相关情况已经存在较大出入。《国有土地上房屋征收与补偿条例》属行政法规，其法律效力低于立法的法律效力。首先，《条例》内容缺乏对房屋征收补偿工作与公民实际权益的合理分配内容，与物权法中的相关条例也存在冲突，使得公民的财产所有权出现了法律漏洞。并且《条例》中还缺乏商业拆迁的相关条例内容，使得房屋征收工作与被拆迁商户之间产生较多的矛盾。其次，现有的《条例》内容模糊性内容较多，对于征收程序、补偿标准、征收范围等缺乏具体的操作指导，使得公共权力拥有较大的操作空间，存在滥用职权对法律条文随意解释的现象，还容易引发征收双方之间的争议和纠纷。第三，现行法律法规下，法律责任存在一定的不对称性，征收部门的责任规定往往较轻，被征收人的权益则无法得到有效保障。此外，还存在法律实施不一致的情况，同一地区的不同项目可能会按照不同的标准进行执行，使得法律条文的严肃性大打折扣，引发被征收人的不满情绪。

（三）征收补偿纠纷解决机制不健全

城市房屋征收补偿由于其涉及金钱交易，往往容易引发纠纷问题，使得征收双方僵持不下，影响房屋征收工作的顺利推进。这主要是由征收补偿纠纷解决机制不健全所引发的。首先，当纠纷问题发生后，其解决渠道相对单一，被征收人一般选择行政申诉或者司法诉讼，较为极端的被征收人则会采取更为强烈的抵抗措施而不选择法律途径，这种单一的解决渠道使得纠纷问题得不到及时有效解决，还会增加当地的司法负担。不具备法律知识的被征收人可能就此放弃维权，影响到被征收人的个人利益。其次，补偿纠纷程序过于复杂，普通民众对行政复议、行政诉讼等法律程序了解度低，且相关程序的执行周期漫长，律师成本极高，在影响法律程序公信力的同时，也对被征收人的行政救济行为造成阻碍，使其无法有效主动解决纠纷。 第三，非诉讼程序不完善，除了进行法律诉讼外，纠纷问题还可以选择通过调解和仲裁来解决相较于法律程序更加便捷，且成本更低。但这类程序往往较为软弱，即法律效力不够明确，仲裁或调解的结果得不到有效执行，虽然做出了相应措施，但依然无法实际解决纠纷问题。

二、城市房屋征收改进建议

（一）制定更为合理的征收补偿评估标准

针对目前房屋征收中存在的标准不统一、主观性、随意性、忽视个体差异等问题，应当制定更加合理且能够被实际运用的征收补偿评估标准。首先，要制定统一的评估标准，旨在为全国房屋征收提供总纲领性质的指导文件，使得在最根本问题方面的评估标准能够统一有效。其次，对房屋征收标准中模糊性较强、随意性较大的条文进行明确，加强征收标准的严肃性和指导作用。第三，要更加丰富的考虑征收评估标准，将多种因素纳入评估范围，包括房屋的地理位置、使用年限、市场价值等，确保补偿金额合理，减少纠纷问题的出现。第四，评估标准要具有动态性，相关部门应当定期进行深入的市场调研，根据市场调研结果对评估因素、评估细则进行调整，使其更加符合市场的真实情况，满足征收补偿需求。第五，加强征收补偿标准的惠民性，以完全补偿作为根本目标，对住宅的应然价值进行有效梳理，以更好地实现对被征收人的公平公正补偿。例如在满足市场评估要求的基础上，为被征收人提供 5%～10%的增量，确保被征收人的补偿安置政策的惠民性得到更好的提升，尽可能地保证被征收人能够自愿接受补偿政策，对房屋进行出售[2]。最后，要提高评估机构的独立性，减少外界对评估机构的影响，使评估结果趋于公正、客观。

（二）完善相关法律法规体系

相关部门和立法机构要对过往房屋征收工作案例、现行房屋征收普遍情况、房地产行业运行情况、房地产行业发展情况等深入调研，其次，要提高法律的可操作性，发挥法律的指导作用，对法律条文的规定内容进行细化。第三，提高房屋征收相关法律法规的法律地位，与其他法律形成冲突的部分进行调整，使房屋征收法律法规有更高的法律效力。第四，房屋征收法律法规要对征收双方的法律责任进行确定，使双方在法律地位上被平等对待。

（三）健全征收补偿纠纷解决机制

健全纠纷解决机制是保障被征收人合法权益的必然举措，政府应当建立更加多元化的纠纷解决渠道，当纠纷情况发生时被征收人可以根据自身的实际情况选择适用于自己的解决方法，其次，应当对行政救济程序进行简化，使行政复议、行政诉讼等程序的时间成本降低，能够更加及时的解决纠纷问题。第三，应当为经济困难的被征收人提供一定的法律援助，避免因经济问题而导致的纠纷无力解决情况。最后，提高调解、仲裁等方式的法律效力，使得仲裁结果、调解结果能够得到重视并切实执行。

三、总结语

综上所述，我国目前房屋征收正面临着城市房屋征收补偿评估问题、城市房屋征收强制程序不完善、相关法律法规制度不完善、征收补偿纠纷解决机制不健全这四大难点问题，对房屋征收的工作正常开展、经济利益、民生等方面造成较大影响，本文提出通过制定更为合理的征收补偿评估标准、完善房屋征收强制程序、完善相关法律法规体系、健全征收补偿纠纷解决机制作为解决方案，以期提高房屋征收工作水平，促进房屋征收工作的合理化发展，保障征收双方的合法权益。

参考文献：

[1]傅沂，龙攀，洪开荣.基于演化博弈的城市房屋征收补偿制度演化机制研究[J].兰州学刊，2015（12）：171-178.

[2]梁健.城市房屋征收补偿问题及改进建议[J].改革与开放，2018，（12）：71-72.