中国旧建筑改造市场与行业调研分析研究

一、 从“大拆大建”到“有机更新”的时代背景

过去四十年，中国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城市化进程。以“新城建设”和“旧城推平”为特征的“增量”发展模式，在快速改善居民住房条件、提升城市面貌的同时，也带来了千城一面、历史文脉断裂、资源浪费、社会矛盾加剧等诸多问题。

当下，中国城市发展的底层逻辑发生了深刻变革：政策导向转变，国家层面连续出台《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等政策，为野蛮开发划出红线，明确鼓励采用“绣花”功夫进行微改造。经济模式转型：宏观经济从高速增长转向高质量发展，追求更绿色、更集约、更可持续的发展路径。社会需求升级：市民对美好生活的向往，从“住有所居”升级为对居住品质、社区活力、文化认同和生态环境的更高追求。

在此背景下，旧建筑改造作为城市更新的主要实施路径，迎来了前所未有的历史机遇。

二、旧建筑改造市场现状与行业特征

1、市场规模与潜力

中国存量建筑市场体量巨大。据不完全统计，全国需改造的老旧小区约 22 万个，涉及居民上亿人。此外，随着产业升级和城市变迁，各大城市留下了大量工业遗存和闲置商业物业。以上海为例，截至2023 年，已建成创意产业园约 300 家，其中超 70% 由旧工业厂房改造而成。

三、 多层次、多维度的现实需求分析

1、政府层面：治理需求与发展需求的统一城市治理与民生改善需求：

公共安全底线：消除老旧建筑在结构、消防、用电等方面的安全隐患，保障人民生命财产安全，这是最基础、最迫切的需求。

民生福祉提升：通过老旧小区改造，解决居民“急难愁盼”问题，如加装电梯、改善水电暖气网、增加停车位和绿化、配套社区服务（养老、托幼），直接提升民众的获得感、幸福感和安全感。这是重要的“政治工程”和“民心工程”。

2、经济发展与产业升级需求：

盘活存量资产，释放经济价值：将低效、闲置的国有资产（如旧厂房、旧办公楼）转化为新的经济载体（如产业园、创新空间），产生税收、带动就业，避免资源浪费。

培育新经济动能：改造后的空间常用于引入文化创意、科技创新、现代服务业等新兴产业，助力城市产业转型升级。刺激投资与消费：旧改项目本身能拉动建筑设计、施工、材料、家居等上下游产业投资。

3、文化传承与品牌形象需求：

保护历史文脉，增强文化自信：对历史建筑、工业遗产进行保护性改造，是保留城市记忆、传承历史文化的核心手段，能满足国家和民族层面的文化战略需求。

塑造城市特色，提升城市品牌：避免“千城一面”，通过独特的旧改项目打造城市名片，增强城市辨识度和软实力，吸引人才和旅游。

4、可持续发展与生态文明需求：

践行绿色理念：改造相比推倒重建，能大幅减少建筑垃圾和碳排放，符合“双碳”目标要求。

5、市民层面：从生存需求到情感与自我实现需求的跃升

原住民的核心需求：

基本生存与安全需求：迫切希望解决房屋漏雨、管道老化、电线杂乱、没有电梯等基本居住问题，消除安全隐患。

资产保值增值需求：希望通过改造提升房产价值，这是其最直接的经济利益诉求。

改善居住品质需求：期待更好的社区环境、更完善的配套设施（如公园、菜市场、活动中心）、更优质的物业服务。

新租户/ 使用者（多为年轻人、创意阶层）的需求：

低成本与高性价比空间：旧改空间通常租金低于甲级写字楼或新建公寓，为初创企业、自由职业者、艺术家提供了容身之所。

独特的环境与氛围：厌倦了千篇一律的玻璃幕墙大楼，追求有历史感、设计感、社群氛围的办公和居住环境，满足审美和个性表达需求。

社群归属与认同感：渴望在富有活力的社区中，与志同道合者交流碰撞，获得精神上的归属感。

6、企业层面：利润需求与战略转型的平衡

企业是市场的主力军，主要包括开发商 / 投资商、运营商、设计施工方。

第一、开发商/ 投资商的需求：

寻找新的利润增长点：在传统住宅开发业务见顶的背景下，存量资产运营被视为“第二增长曲线”。他们需求的是可行的商业模式和稳定的投资回报率（ROI）。

降低拿地成本与风险：相较于招拍挂获取土地，旧改项目可能通过协议转让、租赁等方式获得，成本更低，但也面临前述的产权、规范等风险。他们需求清晰的政策预期和高效的审批流程。

品牌形象提升：参与有影响力的文化地标改造，能提升企业品牌的美誉度和社会责任感。

第二、运营商的需求：

清晰的资产定位与策划：在项目前期就需求精准定位目标客群和业态规划，这是运营成功的基石。

可持续的租金收益与增值服务收入：不仅靠租金，更需通过提供物业管理、社群活动、数据服务等实现收入多元化。

强大的招商与孵化能力：需求吸引并留住优质的租户（品牌），并能培育园区内的生态，形成良性循环。

资本退出路径：通过培育成熟资产，最终实现 REITs（房地产信托投资基金）上市或整体转让，完成资本闭环，这是核心金融需求。

第三、设计、施工等专业服务机构的需求：

业务机会与专业挑战：旧改项目技术复杂、创意要求高，能展现专业能力，是业务蓝海。

合理的费用与工期：需求甲方理解旧改的不确定性，给予合理的设计费和工期，避免因不断变更方案和赶工带来的巨大压力。

技术标准与创新空间：需求政府出台更适配旧改的技术规范和审批指南，为设计创新提供依据和空间。

四、总结

旧建筑改造是一场深刻的社会实践，是测试城市治理现代化水平的试金石。其成功绝非仅靠资本或设计所能决定，关键在于政府的公益性与企业的营利性，原住民的保守与更新者的前卫，历史保护的“原真性”与商业开发的“适应性”等的冲突与统一，需要建立一套能够有效识别、协调、平衡各方需求的机制。

[1] 方可 . 当代北京旧城更新 : 调查·研究·探索 [M]. 北京 : 中国建筑工业出版社 , 2000.

[2] 张杰, 霍晓卫. 从“ 大拆大建” 到“ 微循环活化” ——北京旧城街区更新策略转型研究 [J]. 城市规划 , 2017, 41(1): 28- 36.

王迪，（1981.1 －） ，男，汉，副教授，研究方向：文化遗产保护与应用。

本论文为 2023 年度江苏省教育科学规划重点课题“ 旧建筑改造背景下高职土木建筑大类专业人才培养改革研究” （B/2023/02/72）的研究成果，研究由江苏省教育科学规划课题资助。