老旧小区改造工程概预算编制难点与对策

一、老旧小区改造工程概预算编制的背景与意义

1.1 政策背景与改造需求

随着城镇化进程推进，我国大量建成于 2000 年以前的老旧小区面临着设施老化、功能缺失、环境较差等问题。2020 年国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确到“十四五”期末，基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。据住建部统计，全国需改造的老旧小区约 16 万个，涉及居民超过 4200 万户，改造工程投资规模巨大，概预算编制作为项目成本控制的核心环节，其科学性与准确性成为项目落地的关键。

1.2 概预算编制的特殊性

与新建工程相比，老旧小区改造工程具有“边勘察、边设计、边施工”的特点，改造内容涵盖建筑本体修缮（屋面防水、外墙保温）、基础设施更新（给排水、强弱电）、环境提升（绿化、停车位）及适老化改造等多元领域。其概预算编制需同时兼顾历史资料缺失、现场条件复杂、居民需求差异等多重因素，对编制方法与精度提出了更高要求。

二、老旧小区改造工程概预算编制的主要难点

2.1 项目边界与改造范围模糊

老旧小区改造常涉及“基础类、完善类、提升类”三类工程，但部分项目在前期策划阶段未明确改造边界。例如：

• 建筑外墙保温改造是否包含阳台封装？

• 地下管网更新是否涉及与市政管网的接驳

某小区改造项目因未明确雨水管网与市政接口的责任划分，导致概预算漏算管网衔接段工程量，预算偏差率达 15% 以上。

2.2 工程量核算复杂与历史资料缺失

老旧小区大多缺乏完整的竣工图纸，现场勘察需人工测量，存在三大难点：

• 建筑本体：屋面防水面积因女儿墙高度、出屋面结构复杂而难以精准计量；

• 隐蔽工程：给排水管道埋深、材质因年代久远无法核实，某小区改造中发现DN100 铸铁给水管实际锈蚀破损率达 60% ，远超常规估算；

• 环境工程：绿化苗木规格、停车位标线老化程度需现场抽样统计，工作量大且误差率高。

2.3 材料价格波动与市场询价困难

改造工程常用材料如页岩砖、铸铁管等受环保政策、产能影响价格波动频繁。此外，部分老旧配件（如老式铸铁暖气片、镀锌钢管连接件）因市场淘汰，需定制采购，询价周期长且成本高。2022 年某项目因钢材价格季度涨幅达 20% ，导致钢结构加固部分预算超支30 万元。

2.4 隐蔽工程风险与签证管理漏洞

老旧小区改造中隐蔽工程占比达 30%-40% ，但传统概预算难以预估以下风险• 地基基础沉降导致的墙体裂缝修复；

• 电气管线老化引发的穿线难度增加；

• 化粪池渗漏造成的土方开挖量增加。

某项目因未在概预算中预留隐蔽工程风险金，施工中签证变更量占合同额的22% ，严重影响资金控制。

2.5 政策标准更新与取费依据变化各地老旧小区改造政策逐年细化，如

• 2023 年北京市新增《老旧小区改造绿色建材应用导则》，要求外墙保温材料必须使用A 级防火材料，导致单方造价增加15 元/ ㎡；

• 部分地区将适老化改造从“可选项”调整为“基础项”，需新增无障碍坡道、扶手等预算科目。

政策变动若未及时纳入概预算，易导致后期资金缺口。

三、老旧小区改造工程概预算编制的优化对策

3.1 强化前期调研与清单细化

3.1.1 三维扫描与 BIM 建模辅助勘

采用无人机倾斜摄影与地面三维激光扫描技术，建立建筑信息模型（BIM），精准计量屋面、墙面、管网等工程量。例如，上海某小区改造中通过 BIM 建模发现屋面女儿墙实际长度比人工测量多 12% ，修正后减少预算误差 28 万元。

3.1.2 清单项目“分阶列项”

将改造内容按“必改项”“可选项”“预留项”分类列项：

• 必改项：屋面防水、给排水主干管更新等；

• 可选项：外墙真石漆、绿化景观提升等；

• 预留项：电梯加装、智慧社区系统等。

某南京小区改造通过分阶列项，使业主对预算构成一目了然，后期变更率降低40%_⨀ 。

3.2 创新工程量计算方法与标准

3.2.1 抽样统计与经验系数结合

对于无图纸的老旧管网，按“区段抽样 + 概率统计”核算：

1. 随机抽取 10% 区段开挖实测；

2. 计算破损率、管径偏差等经验系数

3. 按系数调整全小区工程量。

某西安小区改造中，通过该方法将排水管道工程量误差从 ±30% 缩窄至 ±8%

3.2.2 建立老旧小区改造工程量数据库

整合不同年代、户型的改造数据，形成区域性指标库。如：

• 1990 年代砖混结构小区：屋面防水单方用量1.25 ㎡ / ㎡；

• 2000 年以前小区：电气管线更新率达 75%

北京某造价咨询公司依托数据库，将概预算编制效率提升 50% 。

3.3 构建动态价格管理机制

3.3.1 主材价格“双轨制”管控

• 常规材料：采用造价管理站发布的信息价 +3 个月滚动平均法；

• 特殊材料：建立“厂家直采数据库”，如老式铸铁管件与 3 家定点厂家签订保价协议。

杭州某项目通过双轨制，使材料预算偏差率控制在 5% 以内。

3.3.2 引入价格波动调价公式

在合同中约定：当钢材、水泥等主材价格涨幅超 ±5% 时，按公式调整预算。某济南项目因2023 年水泥价格上涨 8% ，通过调价公式追加预算 12 万元，避免了纠纷。

3.4 完善隐蔽工程风险应对体系

3.4.1 预列“隐蔽工程勘察费”

在措施项目中按建安费的 3%-5% 计列勘察费，用于施工前钻孔探测、管线检测。某武汉小区改造中，通过地质雷达探测发现地下废弃人防通道，提前调整基础加固方案，减少后期签证45 万元。

3.4.2 推行“模拟工程量清单”

对隐蔽工程按“暂定工程量 + 综合单价”列项，如：

• 老旧墙体拆除：暂定1000 ㎡，综合单价120 元/ ㎡；

• 地下管线探坑：暂定50 处，综合单价800 元/ 处。

深圳某项目通过模拟清单，使隐蔽工程预算准确率从 60% 提升至 85% 。

3.5 建立政策标准动态响应机制

3.5.1 政策跟踪小组与数据库

造价咨询单位设立专项小组，实时跟踪住建部、地方建委政策更新，如：

• 2024 年《老旧小区改造无障碍设计标准》修订后，2 周内完成预算科目调

• 某地新增“适老化扶手必须采用 304 不锈钢”标准，及时更新材料单价。

3.5.2 预算文件“双版本”备案

同时编制“基础版”与“政策版”预算

• 基础版：按现行标准编制；

• 政策版：预留未来1-2 年政策变动预备费（按总造价 2% 计取）。

成都某区改造项目因提前预留电梯加装政策预备费，在 2024 年政策强制化后顺利实施，未增加额外投资。

四、结论与展望

4.1 研究结论

老旧小区改造工程概预算编制需突破传统新建工程的思维模式，重点解决项目边界模糊、工程量核算复杂、价格波动、隐蔽工程风险及政策响应等问题。通过三维扫描、BIM 技术、动态价格库及风险金机制等手段，可有效提升编制精度。实践表明，精细化的概预算管理能使改造项目投资控制偏差率降低 50% 以上。

4.2 未来展望

1. 数字化工具深化应用：推广无人机 +AI 识别技术，实现老旧小区改造工程量的自动化核算；

2. 全周期造价管理：将概预算与施工过程的BIM 算量、竣工结算联动，形成闭环管理；

3. 政策智能预警：开发政策标准数据库，实现预算文件的自动更新提醒。

随着技术创新与管理体系完善，老旧小区改造工程概预算编制将向更精准、更高效的方向发展，为城市更新项目的科学决策提供坚实支撑。

参考文献

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