城市更新项目中既有建筑改造工程造价分析与管理

在城市化进程加速的背景下，既有建筑改造作为城市更新的核心环节，已成为盘活存量资源、降低环境负荷的重要路径。本文系统剖析既有建筑改造工程的造价构成，研究发现：前期费用占比约 20% ，工程直接费用占比 65% ，工程间接费用占比 15% 。针对造价管理难题，提出“前期精准策划 - 施工智能管控 - 计价动态更新”的全周期策略，通过建立历史建筑价值量化评估体系、应用“BIM+ 区块链”技术、构建动态定额库等措施，实现造价有效控制。

1. 城市更新项目中既有建筑改造工程造价构成

1.1 前期费用——多维度调研与复杂设计的成本叠

前期费用占总造价的 20% ，核心包含调研评估与设计两大板块。在历史建筑改造场景中，需增加文物保护评估专项费用，如北京某胡同改造项目中，砖雕构件的历史价值评估费用达8 元/ ㎡。设计环节呈现以下三大特征：

（1）技术复杂性：老旧小区改造需整合建筑、结构等 5-8 个专业，设计周期较新建项目延长 20%-30% ，北京某里弄改造项目设计费达 150 元 / ㎡，为同类新建项目的1.8 倍；

（2）多专业协同：结构可靠性鉴定费用约 3-5 元 / ㎡，需明确可保留构件（如木梁）与拆除范围（如后期加建楼板），某工业厂房改造中因保留锯齿形屋顶，设计变更导致费用增加 12% ；

（3）文化价值嵌入：历史建筑改造需纳入风貌保护设计，如上海石库门项目中，青砖墙保留方案使设计成本提升 25% ，但减少后期文化复原费用40 万元。改造项目还需考虑当地文物保护法规的遵循，规划许可办理审批流程繁琐，涉及多个部门协调，时间成本高昂，如某古城墙周边改造项目因审批延误，导致成本增加约 10% 。

1.2 工程直接费用——拆除加固的差异化成本与风险溢价该部分占总造价 65% ，是造价控制的核心环节，按施工内容可细分为：

1.2.1 拆除工程

（1）结构类型差异显著：砖木结构拆除成本80-120 元/ ㎡，混凝土框架结构达 150-200 元 / ㎡（含 50km 建筑垃圾外运费用）；

（2）风险成本突出：高层建筑外立面拆除需搭设双排脚手架 + 水平安全网，增加措施费 15-20 元 / ㎡，某商场改造中因高空作业专项安全措施费增加 38 万元。

1.2.2 加固工程

（1）工艺与材料双重影响：粘钢加固综合单价 400-600 元 / ㎡（粘钢胶 30元 /kg），碳纤维加固达 800-1200 元 / ㎡（碳纤维布 180 元 / ㎡）；

（2）特殊技术溢价：某老旧厂房采用钢结构托换技术保留原有屋顶，成本较常规加固高 35% ，但避免了整体拆除的 200 万元损失。

（3）施工难度与风险考量：针对地基软弱或结构损伤严重的建筑，需采用桩基加固或注浆加固，此类复杂加固工艺不仅单价较高，还伴随着较高的施工风险，需额外投保工程一切险及第三方责任险，进一步推高了加固成本。

（4）环保与可持续性要求：随着绿色建筑理念的普及，加固工程中越来越多地采用环保材料和技术，如使用低 VOC（挥发性有机化合物）粘钢胶、回收碳纤维布等，这些环保措施虽增加了初期投入，但长期来看有助于提升建筑能效，降低运营成本，实现经济与环境效益的双赢。

1.2.3 新建衔接工程

新建结构与原有建筑的接口处理需增加 10%-15% 成本，如某办公楼改造中，新旧混凝土梁柱节点处理使单方造价增加 90 元 / ㎡。智能化改造在加固工程中的应用也日益广泛，虽然初期投入较高，如智能监测系统安装费用可达50-80 元/ ㎡，但长期来看能有效提升建筑安全性与运营效率，实现成本节约。

1.3 工程间接费用——管理协调成本的特殊性间接费用占比约 15% ，较新建项目高出 20%-30% ，主要源于：

（1）主体协同压力：需对接居民、文物局等7-10 个单位，单次协调会成本5000-8000 元（包含会议费、资料制作费等），某历史街区改造因居民协商延长工期2 个月，增加管理费18 万元；

（2）合规性审批成本：历史建筑改造需通过文物保护专项评审（聘请专家费用 2-3 万元 / 次，流程耗时 2-3 个月），某项目因评审修改设计方案导致造价增加 5% ，导致管理周期延长，间接成本增加；

（3）动态监管投入：需增设第三方全过程造价咨询，服务费按造价 1.2% -1.5% 收取，较新建项目高 0.5 个百分点。

2. 城市更新项目中既有建筑改造工程造价管理策略

2.1 强化前期策划与决策阶段造价管理——从经验驱动到数据驱动

2.1.1 建立历史建筑价值量化评估体系

采用“结构安全- 功能适配- 文化价值”三维模型，如某历史街区改造中，原青砖墙的文化价值评估得分为 90 分，虽增加加固成本 15% ，但较全拆除方案节省后期文化重建费用 200 万元。该评估体系不仅确保了历史建筑的保留与传承，还实现了经济效益与文化价值的双赢。通过精准评估，项目团队能够有针对性地制定加固方案，既保证了建筑的安全性，又保留了其独特的文化风貌。

2.1.2 “双评价”设计招标机制

（1）设计单位筛选：设置“改造经验评分表”，要求同类项目 ⩾3 个、历史建筑案例 ⩾1 个、BIM 应用成果（如北京某项目要求提供含成本信息的 5D 模

型）；

（2）方案比选：采用“功能- 成本- 文化”权重4:3:3 的三维评分体系，某学校改造项目中，保留原有廊柱的方案因文化得分优势，最终综合得分高于拆除重建方案12 分。

2.1.3 价值工程深度应用

以改造核心需求类建设项目“节能改造”为例，外墙外保温增加成本 120元 / ㎡，节能率提升 15% ，较内墙保温方案的功能提升成本比高 30% ，选择最优性价比方案可降低全生命周期成本 18%_⨀ 。

2.2 加强施工阶段造价控制——技术创新与流程再造

2.2.1 BIM+ 区块链融合管控

（1）BIM 5D 成本模拟：将进度与成本关联，每周生成成本曲线，偏差超±3% 触发预警，某医院改造项目通过该技术提前发现钢筋用量超预算 12% ，及时调整施工方案；

（2）区块链材料溯源：对碳纤维布等关键材料实施“一物一码”，通过扫码可查看生产批次、检测报告、进场验收记录等，防止以次充好导致返工，某项目因查处不合格结构胶，避免28 万元返工损失，材料验收效率提升 40% 。

2.2.2 智能变更管理系统

开发移动端小程序或应用 APP，实现移动端“影像上传 + 造价测算 + 合同匹配”自动化，某项目变更审批时效从 7 天缩短至 48 小时，减少因审批滞后导致的窝工损失 5 万元 / 周。同时，该系统还能够自动记录变更历史，确保变更信息的可追溯性，有效避免了因信息遗漏或误解而导致的造价纠纷；系统还能够与 BIM 模型进行深度集成，实现变更信息的实时同步，进一步提升了项目管理效率和准确性。

2.2.3 动态成本预警机制

按分部分项工程设置成本红线，如加固工程超过预算 10% 时，系统自动推送优化建议（如将部分碳纤维加固替换为粘钢加固），某项目通过该机制节约成本35 万元。

2.3 完善工程造价计价依据——构建动态化、精细化体系

2.3.1 分类定额与系数调整

（1）按改造类型细分定额：老旧小区改造设置抗震加固子目（人工消耗量乘以1.2 系数），工业厂房改造增设设备基础拆除专项子目；

（2）按季动态更新机制：纳入装配式加固构件（如预制混凝土加固节点，单价1200 元/ 件）、无人机检测（费用200 元/ 栋）等新材料、新工艺的费用标准，通过政府或企业平台定期更新发布。

2.3.2 智能询价与案例库支撑

（1）智能询价应用：对接10 多个建材平台，抓取200 余种材料价格，钢材周涨幅超 5% 时自动预警，某项目据此提前锁定钢材采购，节约成本 8% ；

（2）造价案例库应用：收集500 多个项目数据，按建筑类型、改造内容分类，提供单方造价指标。如上海石库门改造综合造价 8000-10000 元 / ㎡（装饰装修占 45% 、结构加固占 30% ），为新项目提供指标参考。

3. 结论

既有建筑改造工程造价管理是融合技术、经济与文化的系统性工程。研究表明，通过明确前期费用（约占 20% ）、工程直接费用（约占 65% ）、间接费用（约占 15% ）的构成特征，实施“三维评估 + 双评价招标”、“BIM + 区块链”、“动态定额”等策略，可实现造价偏差控制在 ±5% 以内，提升项目经济效益 15%- 20% 。未来需进一步探索政府补贴对前期调研费用的分担机制（如历史建筑改造补贴比例不低于 30% ），并推动“历史建筑改造弹性计价机制”的标准化，为城市更新高质量发展提供长效保障。

参考文献：

[1] 工程管理 . 基于城市更新背景下 A 既有建筑改造项目施工质量管理研究[D]. 2023.