高层住宅外墙渗漏原因分析及其预防措施

高层住宅建筑凭借土地利用效率高居住人口密集特点，在城市当中占据着十分重要的地位，然而外墙渗漏问题频繁出现不断发生，不但影响建筑美观以及它的使用寿命，还可能致使室内出现潮湿发霉的情况，甚至会对建筑结构的安全性造成影响，所以深入研究高层住宅外墙渗漏的具体原因，并且采取有效的预防措施具有现实意义。

1 高层住宅外墙渗漏的原因分析

1.1 外墙渗漏的设计原因分析

外墙渗漏问题的主要根源在于设计环节存在缺陷，涵盖防水设计和结构设计这两方面的不足。在防水设计方面普遍存在缺乏系统性规划的问题，部分设计只关注局部节点却忽视了整体防水体系，如排水系统与外墙防水协调不足会致使雨水积聚，同时防水等级和材料选择存在不合理情况 [1]。例如，在潮湿地区没有采用耐候性强的防水材料，这加剧了渗漏风险。另外关键节点比如门窗洞口、管道穿墙部位的防水构造设计不当，如密封措施不足或者搭接不规范，成为了渗漏的薄弱环节。在结构设计方面温度应力和结构裂缝是主要诱因，高层建筑由于高度大受温度变化影响显著，若没有合理设置伸缩缝或者间距过大，热胀冷缩容易导致墙体开裂。此外地基不均匀沉降、荷载分布不合理等因素也会引发贯穿性裂缝，破坏外墙防水层从而形成渗水通道，所以优化防水体系设计、合理选择材料、加强节点处理，并且结合结构抗裂措施，是预防外墙渗漏的关键要点。

1.2 外墙渗漏的施工原因分析

外墙渗漏问题在施工环节主要体现为防水施工质量有缺陷以及其他相关施工存在问题，在防水施工质量方面。首先，防水材料的施工工艺不够规范，像防水涂料涂刷厚度不均匀、卷材铺贴不平整或者搭接长度不足，都会破坏防水层的整体性，使其没办法有效阻隔雨水渗透，其次施工顺序安排不合理，如门窗安装和防水层施工顺序颠倒，会造成关键节点防水处理不严密，从而形成渗漏隐患。此外，施工人员专业素质不够充足，比如缺乏对防水材料特性和施工技术的系统培训，在热熔焊接、密封处理等关键环节操作不当，进一步加大了渗漏风险。在其他施工环节当中，砌体施工质量存在缺陷是重要诱因，砂浆不饱满、灰缝有空洞或者使用劣质砌块会使墙体孔隙率增加，导致雨水容易渗入内部，同时门窗安装质量直接影响外墙防水性能，要是框体与墙体间缝隙填充不密实、密封胶条安装不到位，在风压作用下雨水容易渗入室内。此外，装饰施工若没有对既有防水层采取保护措施，可能会因机械损伤或高压冲刷破坏防水层，间接引发渗漏。如下图1。

1.3 材料方面的原因

防水材料质量问题，市场上防水材料种类繁多，质量参差不齐，若选用的防水材料性能不符合设计要求，如防水涂料的防水性能、耐候性、粘结力等指标不达标，或者防水卷材的厚度、拉伸强度等不符合标准，会导致防水层的使用寿命缩短，容易出现渗漏。例如，一些劣质的防水涂料在使用一段时间后会出现粉化、起皮现象，失去防水功能，即使防水材料在施工时质量合格，但在长期使用过程中，由于受到紫外线照射、温度变化、雨水冲刷等因素的影响，材料也会逐渐老化。例如，橡胶类防水材料在紫外线的长期作用下，会出现硬化、龟裂现象，导致防水层的完整性受损，从而引发渗漏 [2]。

当建筑材料存在质量问题时，尤其外墙砌体材料对外墙防水性能有重大影响。要是砌体材料吸水率过高，会使墙体在雨季吸收大量水分增加渗漏风险，如一些多孔砖吸水率比较高。在长期受潮情况下墙体内部水分难排出易致墙体潮湿甚至渗漏，在高层住宅外墙门窗洞口及管道穿墙等节点部位，通常需用密封材料进行防水处理，若密封材料质量不符合相关要求。比如，密封胶粘结力不足且耐候性差等，会导致密封部位出现渗漏情况，一些劣质密封胶使用一段时间后，会出现开裂脱落现象从而失去密封作用。

2 高层住宅外墙渗漏的预防措施

2.1 设计阶段的预防措施

2.1.1 加强防水设计

设计单位要从整体建筑防水体系角度出发，全面充分考虑建筑使用功能、环境条件等因素，开展系统性的防水设计工作。在设计过程当中，需要明确建筑的防水等级标准，合理地选择合适的防水材料，依照不同的部位和节点设计对应防水构造措施，像在沿海地区或者降雨量较大的地区，要采用高性能的防水材料来施工，并且增加防水层的厚度和层数，以此提高外墙的防水性能表现。对于外墙的门窗洞口、管道穿墙部位、变形缝等节点部位，需要进行详细精准的防水构造设计，在门窗框与墙体之间的空隙位置，要采用密封性能良好的密封材料来填充，并且设置防水密封胶条以确保门窗防水性能。针对管道穿墙部位这种特殊地方，要设置防水套管并在管道与套管间填充密封材料，防止雨水通过管道缝隙渗入到室内，在变形缝所在的地方，要采用防水性能可靠的止水带并设置防水附加层，以此增强变形缝的防水能力水平。在结构设计的具体工作里面，要充分考虑温度应力所产生的影响，合理地设置伸缩缝并且控制好伸缩缝的间距。对于钢筋混凝土外墙这种墙体类型，要根据当地的温度变化实际情况，计算出合理的伸缩缝间距大小数值，防止因温度应力导致墙体出现裂缝的情况，同时在伸缩缝处这个关键位置，要采用防水性能良好的密封材料进行填充处理，并且设置防水附加层来确保伸缩缝的防水性能达标。

2.1.2 提高结构设计质量

在高层住宅做结构设计时要充分考虑建筑物地质条件，合理去选择地基与基础形式从而防止地基不均匀沉降造成墙体裂缝产生。对于地质条件比较差的地区要采用桩基础或者其他可靠地基处理方法来确保地基稳定性，同时在设计过程当中要加强结构的整体性设计以此提高墙体的抗裂能力[3]。在结构设计里面要采取有效的措施来控制结构裂缝的产生，比如针对混凝土结构要合理设置后浇带从而减少混凝土的收缩裂缝，在施工过程当中要加强对混凝土浇筑质量的控制以确保混凝土的密实度和强度，防止因施工质量问题导致结构裂缝产生。除此之外，对于一些容易出现裂缝的部位像墙体与梁柱的连接处要设置钢筋网片等加强措施来提高结构的抗裂性能。

2.2 施工阶段的预防措施

2.2.1 严格防水施工质量管理

在防水施工进行过程当中要严格依照设计要求与施工规范来施工，对于防水涂料施工需保证涂料的涂刷厚度均匀且符合设计要求，并且采用多遍涂刷的方法来保证防水层的质量。对于防水卷材施工要确保卷材的铺贴平整且搭接长度符合要求，同时采用热熔焊接等可靠连接方法确保卷材之间粘结牢固，施工期间要加强对防水材料的质量检验确保所使用材料符合设计要求与相关标准。施工时要严格按照施工顺序操作避免因顺序不当导致防水层被破坏，比如在门窗安装时应先进行防水层施工再安装门窗框并确保门窗框与墙体缝隙填充密实防水处理到位，装饰施工期间要加强对防水层的保护避免装饰施工对其造成破坏。施工单位要加强对施工人员的专业培训提高他们对防水施工工艺和材料性能的熟悉程度，施工时要安排专业技术人员到现场进行指导和监督，确保施工人员严格按施工规范操作，施工单位还应建立完善的质量管理制度，及时发现和处理施工过程中的质量问题确保防水施工质量。

2.2.2 加强其他施工环节的质量控制

在砌体施工的时候要确保砂浆饱满度以及灰缝饱满度，选用合格的砌体材料并且严格按照施工规范来施工，针对砌体材料吸水率较高的状况要采取适当防水处理措施。比如，在砌体表面涂刷防水砂浆以此提高墙体防水性能[4]。与此同时，在砌体施工期间要加强对墙体垂直度和平整度的控制，为后续的防水施工提供良好的基层条件。在门窗安装的时候要保证门窗框与墙体之间的缝隙填充密实，采用密封性能良好的密封材料进行处理，并且要保证门窗的密封胶条安装到位以此提高门窗的防水性能。在安装过程当中要加强对门窗安装精度的控制，确保门窗安装质量符合设计要求和相关标准，在装饰施工期间要加强对已有的防水层进行保护，如外墙涂料施工时要控制涂料喷涂压力避免破坏防水层，在幕墙安装过程中要采取适当保护措施防止施工时损坏防水层，同时在装饰施工完成之后要对外墙防水层进行全面检查确保防水层的完整性。

2.3 材料选择阶段的预防措施

在材料选择的过程当中，要严格依照设计要求以及相关标准挑选合格的防水材料，施工单位需要加强对防水材料开展质量检验工作，对进入到施工现场的防水材料进行抽样检验从而确保其性能指标能够符合要求。对于那些不符合质量要求的防水材料要坚决予以退货并且禁止使用，在挑选防水材料的时候要充分考虑材料的老化性能情况，对于像橡胶类这种易老化的防水材料要选择具备较好耐候性与抗老化性能的产品，同时在施工进程中要根据材料的老化特性合理确定防水层的使用寿命，并且在使用期间定期进行检查和维护及时更换老化严重的防水层。在选择砌体材料时要选择吸水率较低且强度较高的材料并确保其质量符合相关标准，对于多孔砖这类吸水率较高的砌体材料，要采取如在砌体表面涂刷防水砂浆等适当的防水处理措施来提高墙体的防水性能。在选择密封材料时，要选择粘结力强且耐候性好的产品并确保其质量符合设计要求与相关标准，在施工过程中要严格按照施工规范开展密封材料的施工以确保密封部位的质量。

2.4 使用与维护阶段的预防措施

高层住宅在使用过程中要定期对外墙防水层检查，及时发现并处理渗漏方面的隐患，对于防水层老化、破损等各类问题需及时修复或更换，以此确保外墙防水层的完整性，同时要加强对门窗、管道等相关部位的检查，保证其密封性能处于良好状态，防止雨水通过这些部位渗入到室内。建筑的排水系统属于防止外墙渗漏的重要保障，使用过程中要定期清理排水管道、雨水口等部位，确保排水系统能够保持畅通，对于排水系统出现的堵塞、破损等相关问题要及时修复，避免雨水积聚在外墙表面而增加渗漏风险[5]。高层住宅使用过程中要加强对居民的宣传教育，避免人为因素对外墙防水层造成破坏，比如居民应避免在墙面上随意钉钉、钻孔等行为，防止防水层被破坏，同时要加强对建筑周边环境的管理，避免施工等活动对建筑外墙造成损坏，使用空调等设备时要避免空调冷凝水直接排放到墙面上，防止墙面潮湿从而增加渗漏风险，需合理设置空调冷凝水的排放管道，保证冷凝水能够顺畅排放到指定位置。

3 结语：

综上，高层住宅外墙渗漏问题属于复杂综合性问题，其产生原因涉及设计施工材料环境等多方面，通过本文分析能够看出，要有效预防高层住宅外墙渗漏情况，需从设计施工材料选择使用与维护等各环节入手。采取系统预防措施，及时发现处理渗漏隐患，通过多方面共同努力方可有效解决高层住宅外墙渗漏问题，提升高层住宅居住品质和使用寿命。

参考文献：

[1] 张灿 . 高层住宅外墙防渗漏施工技术与管理策略研究 [J]. 居舍 ,2024,(35):47-49+76.

[2] 陈清明 . 高层住宅外墙防渗漏施工技术要点 [J]. 居业 ,2024,(11):4-6.

[3] 陈 佳 木 . 高 层 住 宅 外 墙 防 渗 漏 施 工 技 术 与 管 理 对 策 分 析 [J]. 中 华 民居 ,2024,17(06):168-170.

[4] 杨启凡 . 高层住宅外墙渗漏原因分析及管控防治措施 [J]. 中国建筑装饰装修 ,2024,(11):125-127.

[5] 柯谋燕 . 高层住宅外墙裂缝微观渗漏模拟及防渗漏技术分析 [J]. 江西建材 ,2023,(10):258-260.

作者简介：罗文隽（1970.10-），女，汉族，湖南湘乡，本科，高级工程师，主要从事建筑工程质量安全监督工作