城镇老旧小区改造工程管理实践与研究

摘要

城镇老旧小区改造是推动城市高质量发展的重要抓手。本文以广州市海珠区为例，结合其七年改造实践，系统分析老旧小区改造的成效、问题与优化路径。研究发现，海珠区通过基础设施升级、文化特色挖掘和片区联动改造，有效提升了人居环境质量；但财政依赖性强、社会参与不足及后续管理薄弱仍是主要瓶颈。基于此，本文提出构建多元资金机制、推动市场化运营等策略，为全国老旧小区改造提供参考。

关键词：老旧小区改造；城市更新；工程管理；可持续发展；海珠区

1.引言

我国城镇老旧小区普遍存在建筑老化、设施落后和管理缺失等问题。2015年中央城市工作会议首次提出“加快老旧小区改造”，广州市海珠区作为老工业城区，其改造实践具有典型性。本文通过案例分析、实地调研与政策梳理，总结海珠区改造经验，探讨其面临的挑战与解决路径，以期为同类城市提供借鉴。

2海珠区老旧小区改造的实践探索

2.1 改造背景与现状

海珠区西部老旧小区多建于20世纪60-80年代，建筑外立面破损、管线混乱、排水不畅等问题突出。截至2024年，全区累计改造项目111个，惠及7.7万户家庭，投入资金6.85亿元，完成供水管网改造4879户、消防设施完善12145处，改造疏通雨水管2.5万米、疏通排污管3.8万米，并加装楼道扶手7.8万米，修缮小区道路21.2万平方米。

2.2 主要改造方向

民生导向的基础设施升级：以福南新街小区为例，通过更换水泵和供水管网，解决高层住户用水难题；晓西社区实施雨污分流工程，消除内涝隐患。

文化赋能与空间重塑：光学厂宿舍改造中，利用工业遗址打造口袋公园，草芳围二期通过纺织景观再现棉纺厂历史，新民大街片区增设抗英历史景墙，强化社区文化认同。

片区联动改造：针对零散改造效益低的问题，推进江南西、二龙片区成片改造（283公顷），统筹基础设施、文化景观与智慧社区建设，实现资源整合与效益提升。

3. 改造中的突出问题

3.1 资金压力与可持续性不足

由于改造内容涵盖基础设施更新（如供水管网、消防设施）、文化景观建设（如口袋公园）和智慧社区打造，单户改造成本逐年攀升，资金需求进一步扩大，然而，老旧小区改造缺乏直接经济收益，难以吸引社会资本，改造资金90%依赖政府投入，缺乏市场化回报机制，导致后续项目难以为继。

3.2 社会参与机制缺失

老旧小区改造长期依赖政府主导，社会资本和居民参与度低。公共资源匮乏（如停车位短缺）和盈利空间有限是主要阻碍。居民出资意愿形成分化，部分家庭有意愿出资参与本小区改造，部分家庭则过度依赖政府出资。

3.3 后续管养困境

76%的改造小区无物业管理，设施维护、环境清洁和治安管理陷入“真空”，改造成果难以长效维持。究其原因，一是居民对物业费接受度低，认为“政府改造就该政府管”；二是物业公司因开放式小区管理成本高而拒绝进驻；三是政策法规未明确无物业小区的责任主体，街道办和居委会难以长期承担管养任务。

4.优化策略与实施路径

4.1 构建多元资金筹措机制

政府主导+社会共建：政府提供基础资金，鼓励企业通过电梯广告、社区服务等获取收益；探索居民按受益比例分摊部分费用等，拓宽资金来源渠道。

盘活存量资源：利用小区公有房屋出租、停车位收费等增值收入反哺改造。

4.2 推动市场化运营与管理

引入专业运营公司：由企业全流程参与设计、融资和运营，通过长期服务收益平衡前期投入。

成片物业管理：将零散小区整合为管理片区，吸引物业公司进驻，通过停车费、卫生费等实现可持续运营。

4.3 强化政策支持与统筹规划

优化政策激励：对参与企业给予税收减免等奖励；完善物业专项维修资金的使用办法，简化维修资金申请流程。

片区联动规划：避免零敲碎打，通过成片改造统筹基础设施与文化景观，减少重复建设。

5.结论与展望

海珠区的实践表明，老旧小区改造需兼顾功能提升与文化传承，并通过市场化机制破解资金与管理难题。未来需进一步探索智慧社区与居民自治的融合路径，推动“老城市新活力”目标的实现。

参考文献

1. 李强. 城市更新中的社区治理创新[J]. 城市规划， 2020（5）： 23-29.

2. 张京祥. 老旧小区改造的政策逻辑与实施路径[J]. 城市发展研究， 2018（12）： 45-52.

作者简介：刘琼，女，汉族，1986-，广西灵山人，助理工程师，本科