老旧小区外立面改造的方法和施工技术研究

摘要：本文重点针对老旧小区外立面改造工作进行分析，首先阐述了我国老旧建筑外立面现状及改造必要性，重点针对外立面改造的核心技术体系、标准化施工流程进行探索，并针对技术难点提出切实可行的应对策略，旨在为城市更新背景下的老旧小区改造工程提供参考。

关键词：老旧小区；外立面改造；技术体系；施工流程；发展趋势

随着我国城市化进程的不断推进，城市建设已逐渐从大规模的新建阶段向既有建筑更新改造阶段转变，老旧小区作为城市发展历程中的重要组成部分，承载着众多居民的生活记忆，然而，由于建成年代较早，这些老旧小区的外立面普遍存在诸多问题，严重影响了建筑的使用功能、安全性以及城市的整体风貌，在“城市更新”政策大力推行的背景下，对老旧小区外立面进行科学合理的改造显得尤为迫切，通过外立面改造，不仅能够提升老旧建筑的性能，还能有效改善城市形象，推动城市可持续发展，因此，深入研究老旧小区外立面改造技术及施工流程具有重要的现实意义。

1 老旧建筑外立面改造背景与必要性

1.1老旧建筑外立面现存问题

我国现存的 20 世纪 70 - 90 年代老旧住宅，由于当时的建筑技术、材料以及设计理念等方面的局限性，在长期的使用过程中暴露出一系列问题。（1）饰面层问题突出：饰面层开裂脱落现象较为普遍，占比超 60%，饰面层的损坏不仅影响建筑的美观，还可能对行人的安全构成威胁，一旦饰面层脱落，可能会砸伤过往行人或车辆，引发安全事故。（2）防水失效：防水失效问题严重，渗漏率达 45%，屋面和外墙的渗漏会导致室内墙面发霉、受潮，影响室内环境质量，损坏室内装修和家具，降低居民的生活舒适度，同时也加速了建筑结构的老化。（3）外观杂乱：老旧小区外立面由于缺乏统一规划和管理，存在各种违章搭建、空调外机随意安装、电线电缆乱拉等现象，使得建筑外观杂乱无章，与现代城市的整体风貌格格不入[1]。

1.2改造的必要性

（1）提升建筑性能：通过外立面改造，可以对建筑的围护结构进行节能优化，提高建筑的保温隔热性能，降低能耗；修复开裂脱落的饰面层，增强建筑的防水性能，保障居民的正常生活。（2）改善城市风貌老旧小区外立面改造是城市更新的重要内容之一，通过对建筑外立面进行统一设计和更新，能够改善城市的视觉形象，提升城市的品质和形象，增强城市的吸引力。（3）响应政策号召：“城市更新”政策的出台，旨在推动城市高质量发展，提高居民的生活质量，老旧小区外立面改造作为城市更新的重要举措，符合政策导向，有助于实现城市的可持续发展目标，因此，老旧建筑外立面改造迫在眉睫，是提升城市品质、改善居民生活环境的必然选择。

2 老旧小区外立面改造标准化施工流程

2.1预处理阶段

针对老旧住宅区外墙改造的前期预处理，是保证建筑质量及施工安全性的一个重要步骤，对房屋空鼓、渗水等病害进行专门的调查和预处理，具有十分重要的意义。本项目拟在前期工作基础上，通过视觉观测、红外热成像、敲击回波等方法，对外墙基层的空鼓范围、渗水部位和结构性裂缝进行全面调查，构建数字病害地图。对装饰层与基层之间粘结破坏部位进行检查，并对其产生原因进行分析。渗漏勘察需结合屋面、窗框周边和管道根部等易漏水的部位进行溯源，并对地基含水量和内部结构破坏情况进行评价，预处理应按照"分类治理"的原则进行，即局部空洞可通过灌浆或部分凿开修补，对于大面积的空洞，必须将其全部拆掉，再进行修补；针对渗漏问题，首先要从根本上解决渗漏，然后才能做好地基的乾燥和防潮工作。在此基础上，还应对结构的安全进行评价，对存在钢筋锈蚀和混凝土碳化的部分采取结构加固措施，通过本项目的研究，可为下一步再生工程建设提供科学依据，可有效防止因隐性病害造成的二次返工，提高建筑幕墙的服役寿命。

2.2基层处理

基层处理是老旧小区外立面饰面更新改造的基础环节，直接影响到饰面层的粘结强度和耐久性，原墙面可能存在空鼓、开裂、污垢及松散层等问题，如果不进行妥善处理，会导致饰面层与基层之间粘结不牢固，出现起皮、脱落等现象，从而影响改造效果和使用寿命。因此，清除原墙面的缺陷并进行修复找平是确保饰面质量的关键。

2.3 材料选择与性能要求

2.3.1涂料类

涂料类饰面具有施工方便、色彩丰富、成本较低等优点，是老旧小区外立面更新改造中常用的材料之一。在选择涂料时，应优先选用耐候性、自洁性强的弹性涂料。弹性涂料具有良好的弹性，可以修复墙面的细裂纹，并适应墙体的微变形，防止墙面出现新的裂缝，同时搭配抗碱底漆可以有效防止墙面返碱，提高涂料的耐久性，抗碱底漆应具有良好的封闭性和附着力，能够在墙面形成一层保护膜，阻止碱性物质的渗出。基层处理是关键。针对原墙面的空鼓、开裂、粉化等问题，需彻底清除松动物，修补裂缝（采用聚合物砂浆或弹性腻子），并用抗碱底漆封闭基层，防止返碱，若基层吸水率差异大，需整体涂刷界面剂增强粘结力。

防水防潮层处理尤为重要。对渗水部位，应先修复结构裂缝并涂刷渗透型防水涂料（如硅烷防水剂），窗框、管根等节点处采用弹性密封胶加强处理，确保无渗漏隐患后再进行饰面施工。  涂料施工采用“一底两面”构造。底漆选用高渗透型产品以提高附着力；中层可采用弹性涂料或厚质真石漆弥补细微裂缝；面层选用耐候性强的水性氟碳或硅丙涂料，确保抗紫外线、耐污性，以适应老旧建筑的特殊需求。

2.3.2 保温装饰一体板

保温装饰一体板因其施工便捷、节能美观等优势被广泛应用，其优点包括：1）将隔热和装饰一体化，减少了多层的施工步骤，缩短了建设周期；2）板材在厂内预制，品质稳定，有多种装饰效果（如人造石材，金属质感）；3）具有优良的隔热效果，减少了建筑物的能源消耗。但其不足之处有：1）对基层的平整性有较高的要求，空鼓和裂缝需要事先进行修补；2）板结合面容易产生漏水的危险，必须对其进行严密的封闭；3）费用高，部分损坏后维护困难。

应采用金属膨胀锚栓，按设计要求在基层钻孔（深度≥50mm），锚栓间距通常≤400mm，并避开结构薄弱部位。边角部位需加密固定，确保抗风压性能。在防水方面需要注意的问题有：1）在板的接缝处，应使用耐风雨的密封胶（例如有机硅），并加一条防水透气的胶带；2）在门窗洞口、阴阳角等连接部位增加一层防水材料，并使用高分子防水砂浆封闭；3）为了防止湿气的积聚，在面板和基层之间应设有排水管道。采用系统结构设计，可有效提高整体板材的耐用性及防水性。

2.4饰面施工工艺控制

2.4.1分层施工

不同的饰面材料在施工时都需要进行分层施工，以确保施工质量，对于涂料类饰面，一般需分底漆、中涂、面漆三层进行施工，底漆的作用是封闭墙面、增强附着力；中涂可以增加涂层的厚度和质感；面漆则提供装饰效果和保护作用。每层涂料干燥后再进行下一步施工，以避免出现流坠、起皮等现象。干燥时间应根据涂料的品种和环境条件确定，一般底漆干燥时间为 2-4 小时，中涂和面漆干燥时间为 4-6 小时。对于瓷砖类饰面，需先进行弹线定位，确定瓷砖的铺贴位置和水平度，然后自下而上进行铺贴，铺贴时应注意瓷砖的平整度和垂直度，确保砖缝均匀一致。

2.4.2 节点处理

节点处理是外立面饰面施工中的关键环节，直接影响到建筑的防水、排水和美观效果，在窗台、檐口等部位应设置滴水线，滴水线的宽度和深度一般为10-15mm，以防止雨水顺墙流淌，污染墙面。空调机位周边应预留检修口，并做防水加强处理。检修口的尺寸应根据空调设备的大小和检修要求合理确定，一般不宜小于 400mm×400mm，防水加强处理可以采用附加防水层或防水涂料进行涂刷，以确保空调机位周边的防水性能。

2.5验收维护阶段

采用红外热成像法对保温层的连续性进行检测，红外热成像技术能够快速、准确地检测出保温层中是否存在热桥、保温缺失等问题，及时发现保温隐患，保证保温效果，建立数字化运维档案，将老旧小区外立面改造的相关信息，包括设计图纸、施工记录、检测报告等进行数字化存储和管理，这有助于后续的维护、维修和改造工作，提高运维管理的效率和科学性，热阻偏差≤10% 能够保证保温层的保温性能符合设计要求，确保建筑的节能效果，定保修期≥5 年，能够促使施工单位提高施工质量，同时为业主提供一定的质量保障，在保修期内对出现的质量问题及时进行维修处理。

3 技术难点与应对策略

3.1新旧材料相容性

为解决新旧材料相容性问题，在旧墙面与保温层之间设置过渡层，具体做法是在旧墙面上先涂刷界面剂，然后涂抹 1：3 水泥砂浆找平，最后再进行保温层施工，高渗透型环氧界面剂能够改善新旧材料之间的粘结性能，水泥砂浆找平层则为保温层提供平整、坚实的基层，有效缓解新旧材料之间的差异，确保整个外立面结构的稳定性和耐久性。

3.2施工扰动控制

分阶段围护施工过程中，为减少对周边环境和居民生活的影响，采用分阶段围护的方式，每次拆除面积≤20%，合理安排施工顺序，逐步推进改造工作，这样可以有效控制施工扬尘、噪音等污染，同时减少对建筑结构的影响，保障施工安全，通过安装智能监测系统，对施工过程中的建筑沉降、结构变形等进行实时监测，设置沉降预警值为 3mm，一旦监测数据超过预警值，立即停止施工，采取相应的处理措施，智能监测系统能够及时发现施工过程中的潜在安全隐患，确保施工过程的安全可靠。

4 发展趋势展望

4.1材料创新

未来将开发光催化自清洁涂料，这种涂料具有高效的分解污染物能力，分解污染物效率≥85%，光催化自清洁涂料能够利用太阳光中的紫外线，将空气中的污染物分解为无害物质，使建筑外立面始终保持清洁，减少人工清洁成本，同时有助于改善城市空气质量。随着科技的不断进步，将研发出性能更优异的新型保温材料，这些材料可能具有更高的保温性能、更低的导热系数、更好的防火性能和环保性能，进一步提高老旧小区外立面改造的节能效果和安全性。

4.2智能施工

智能施工将成为未来的发展趋势之一，机器人喷涂技术具有高效、精准的特点，能够使涂料喷涂更加均匀，减少人工操作的误差。与传统人工喷涂相比，机器人喷涂效率可提升 4 倍，材料损耗降低 15%，大大提高施工效率和质量，降低施工成本。利用智能测量与定位技术，如激光扫描、卫星定位等，能够更加准确地获取建筑外立面的尺寸和位置信息，为施工提供更精确的数据支持，同时，智能测量与定位技术还可以实时监测施工进度和质量，及时发现问题并进行调整[5]。

4.3性能监测

在老旧小区外立面改造中，将植入式光纤传感器应用于结构应变监测，这种传感器能够实时、准确地监测建筑结构的应变情况，当结构出现异常变形时，能够及时发出警报，为建筑的安全维护提供有力保障。建立远程监控系统，将监测数据实时传输到监控中心，通过数据分析软件对数据进行处理和分析。利用大数据和人工智能技术，能够预测建筑结构的性能变化趋势，提前制定维护和改造方案，实现建筑的智能化运维管理。

5 结语

综上所述，老旧小区外立面改造是一项复杂而系统的工程，对于提升建筑性能、改善城市风貌具有重要意义，通过对老旧建筑外立面改造背景与必要性的深入分析，需要明确改造的目标和方向，在核心技术体系方面，结构加固技术、节能保温技术和饰面更新技术为改造工程提供了坚实的技术支撑，标准化施工流程确保了改造工程的质量和进度，严格的质量控制指标是保证改造效果的关键，针对技术难点提出的应对策略，有效解决了异形立面处理、新旧材料相容性和施工扰动控制等问题，而对未来发展趋势的展望，为老旧小区外立面改造技术的进一步发展指明了方向。

参考文献：

[1]庞涵月，王彬.老旧住宅居家适老化改造方法与实践——以四川省成都市工农院街老旧小区为例[J].2024（08）.

[2]刘昊坤，周庆.基于类型学的老旧小区更新方法研究——以西安市东南城角片区为例[J].2024（07）.

[3]刘元，倪冶，李锦嫱.“社区-城市联动”的老旧小区改造路径探索——以昆山中华园东村改造为例[J].2024（07）.

[3]郭选琴，周杨，张波，杨栋.既有建筑瓷砖外立面装饰改造技术研究[J].2022（06）.

[4]杜洋洋.Y市A区老旧小区治理存在的问题及对策研究[J].2024（06）.

[5]张书文.多元主体参与下东光县老旧小区改造的问题及对策研究[J].2024（05）.

作者简介：胡杰文（1990.2.15-），男，硕士研究生，工程师，主要从事工作：建筑工程