测绘工作中不动产单元号的编制

摘要：实行不动产统一登记制度之后，产生了不动产单元号，其就像人的身份证，是不动产登记证明代码，通过编码规则保证不动产登记单元号的唯一性。为了提升不动产单元号编制质量，本文主要对测绘工作中不动产单元号的编制进行研究，文中先分析了不动产单元号的概念及构成，之后分析了不动产单元号编制的作用和重要性，并且提出了有效的措施，希望可以为有关人员提供参考。

关键词：测绘工作；不动产单元号；编制

不动产的登记单元是不动产单元，就是一个独立物且被记载于不动产登记簿的单位，其权属界限固定封闭，具有使用价值，其包含两个特点，一个是权属界限封闭，另一个是独立使用价值。不动产单元通过不动产单元代码进行识别及标识，每个不动产单元均有唯一的编码，从而划分不动产单元。在给不动产单元进行编码时，需要按照规则进行，提升不动产单元号编制质量。

1、概念及不动产单元号构成

1.1概念

不动产单元是指权属封闭、具有独立使用价值的空间，其中包括定着单元及其所在宗地（宗海），属于不动产登记中的单元。

不动产单元号是依据相关规则赋予不动产单元表示码，相当于房屋的身份证号（如图1所示），具有唯一性的特点，是不动产登记中的重要构成部分[1]。

1.2不动产单元号构成

为了区别不同的不动产单元，需要为其赋予代码，让不动产单元有“身份证”。依据信息分类方面的规定，不动产单元号的构成部分包括七层28位层次码，主要涉及到宗地（宗海）代码和定着物单元代码。

第一，宗地（宗海）代码。其是五层19位层次码，按层次分别表示县级行政区划代码、地籍区代码、地籍子区代码、宗地（宗海）特征码、宗地（宗海）顺序号。其中宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号形成宗地（宗海）号[2]。

第二，定着物单元代码。其是二层位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物单元号。

第三，不动产单元代码。从下面的图2中可以看到其结构。

2、测绘工作中不动产单元号编制的作用和重要性

这项工作具有重要的作用，主要体现在几方面（如图3所示）。

2.1城镇土地交易识别

每个不动产单元均有唯一的代码，这是其独特的标识，可以为不动产交易提供支持，保证交易的真实性，确保其符合有关法律法规，帮助双方明确不动产信息以及权属状况，减少没有必要的问题。双方能够根据不动产单元代码查询不动产的具体信息，提升透明性。

2.2农村宅基地一户一宅控制手段

基于编制不动产单元号，能够预防一户多宅的问题。每户村民只能有一处宅基地，禁止城镇居民购买宅基地，如果选择出租或转让，不能再申请，实现一户一宅[3]。

2.3土地一级交易市场的监管识别

不动产单元号基于一码关联的方式，能够将不动产的相关业务进行结合，让部门之间协同开展业务、互通共享信息、查询及追溯信息，提升工作效率，实现全链条闭合监管，为土地一级市场的监管和识别提供支持。

3、测绘工作中不动产单元号编制措施

3.1编码方法

不动产单元号是分层编码方式。第一层是县级行政区划代码。长度为6位，运用GB/T 2260中的数字代码。对于一些特殊的跨行政区的不动产，其行政区划代码可使用共同的上一级行政区划代码，如国务院批准的项目用海、用岛；重点国有林区的森林、林木和林地。如果是跨省级行政区的，代码需要用“860000”表示。

第二层是地籍区代码。其长度为3位，码值在000-999区间。在海籍调查的过程中，地籍区代码可以用“000”，如果是国务院批准的项目用海、用岛，则要用“111”表示；针对国务院确定的重点国有林区中的不动产，可以用“900”表示；如果是线性地物，可以用“999”表示。

第三层是地籍子区代码。其长度为3位，码值在000-999区间。在海籍调查过程中，可以用“000”表示。如果是国务院批准的项目用海、用岛，需要用“111”表示。针对重点国有林区的不动产资源，可以用“900”表示。对于公路和铁路等线性地物，可以用“000”表示。

第四层次为宗地（宗海）特征码。其长度为2位，从下面的图4中可以看到宗地（宗海）特征代码值及含义。

第五层是宗地（宗海）顺序号。其长度为5位，码值在00001-99999内，在相应的宗地（宗海）特征码后顺序编号。

第六层是定着物特征码。其只有一位，用F、L、Q、W表示，分别代表房屋等建筑物、构筑物；森林或林木；其他类型的定着物；无定着物。

第七层是定着物单元号。其长度为8位。第一，如果定着物是房屋等建筑物、构筑物，则定着物单元在使用权宗地（宗海）内应该有唯一的编号。前4位意味着幢号，代码值在0001-9999间。后4位意味着户号，代码值在0001-9999。幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号。依据规定，如果将多幢房屋等建筑物、构筑物划分成一个定着物单元，幢号可以用“9999”表示。对于一幢房屋等建筑物、构筑物内划分多个定着物单元的情况，在该幢房屋等建筑物、构筑物内，统一制定户号。依据规定，多幢或整幢房屋等建筑物、构筑物划分为一个定着物单元的，户号第一次编码用“0001”表示。第二，如果定着物是森林、林木，定着物单元在使用权宗地（宗海）内需要具有唯一的编号，代码值在00000001～99999999。第三，如果定着物是其他类型，定着物单元在使用权宗地（宗海）内需要具备唯一的编号，代码值在00000001-99999999。第四，如果集体土地所有权宗地或使用权宗地（宗海）内没有定着物，需要用“W00000000”表示。

3.2代码表示方法

不动产单元号运用分段表示法（如图5所示）。

第一段是县级行政区划代码；第二段意味着地籍区代码与地籍子区代码；第三段是宗地（宗海）号，包含宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号；第四段是定着物单元代码，其中包含定着物特征码与定着物单元号。在表示不动产单元号时，段与段间需要用全角字符“空格”隔离，“空格”不算单元号位数。

3.3不动产单元号变更

其就是指在不动产登记过程中，当发生宗地分割、合并、行政区划调整等问题时，需要对不动产单元号进行调整。

第一，县级行政区划代码的变更。具体需要依据GB/T 2260规定落实。

第二，地籍区（地籍子区）代码变更。首先，如果是地籍区（地籍子区）变更，不能分割宗地，需要保持地籍区（地籍子区）的数量和代码；若是由于城乡建设活动引发的，地籍区（地籍子区）边界发生变化，需要及时调整其边界，维持现有代码；如果是新设宗地跨地籍区（地籍子区），需要结合上地权属界线对地籍区（地籍子区）界线进行调整，维持现有代码。其次，针对县级行政区划调整导致的地籍区代码变更，若是地籍区整体变更，新划入地籍区应作为划人行政区的新增地籍区，新增地籍区代码应在划人行政区内最大地籍区代码后续编。若是分割变更，宜在刻出或划人行政区形成独立新地籍区，新地籍区代碼在所在行政区内最大地籍区代码后续编。最后，针对县级行政区划调整导致的地籍子区代码变更，需要结合地籍区变更范围，按照规定进行处理，若是整体变更，则维持现有代码，若是分割变更，需要依据相关规则进行操作。

第三，宗地号变更。如果宗地特征没有变化，但是界址变更，在宗地所在的地籍子区内，宗地顺序号在相应宗地特征码的最大宗地顺序号后续，形成新的宗地号；如果宗地特征变更、界址没有变更，在宗地所在的地籍子区内，需要先确定新的宗地特征码，宗地顺序号应在新宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地号；如果宗地特征和界址均发生变更，在宗地所在的地籍子区内，需要先确定新的宗地特征码和宗地界址，宗地顺序号应在新宗地特征码的最大宗地顺序号后线编，形成新的宗地号。

第四，定着物单元代码变更。首先，针对房屋等建筑物、构筑物的定着物单元代码变更，若是幢号在宗地内统一编号的，由于使用权宗地合并，并入宗地的定着物单元幢号在被并入宗地内最大幢号后续编，户号不变；若是定着物单元发生变化，需要依据相关规则进行操作。其次，森林、林木的定着物単元代码变更。如果是因为使用权宗地合并，并入宗地的定着物単元号成在被并入宗地内最大定着物单元号后续编；同一权利人拥有整个宗地（宗海）内全部森林、林不共同划分为一个定着物单元的，发生部分转移，需要重编定着物单元号。

第五，不动产灭失。原有不动产单元号不能再继续使用。

3.4编制不动产单元号经验

1、新开发楼盘不动产幢号一般与建设工程审批单审批的建筑物名称保持一致。即：1号栋用F0001表示。F0001内的不动产单元号一般采用面对入户大厅，从北往南，从左往右，从上往下依次编排。

2、一幢房屋不需要区分公共部分的，可只编制一个不动产单元号，在绘制房产图时，将第一层编制为101，其他楼层复式附属给第一层。楼层复式做法也适用于农村宅基地上的一幢多层房屋，可有效控制宅基地住房套数，利于宅基地管理。

3、对于已经建立楼盘表但缺少不动产单元号的的历史遗留问题，可根据各地登记系统中已有房号资料，根据房号编排规则编制不动产单元号。如遇到不动产单元号被占用情况，为了避免有抵押冻结等行政限制情况导致房号被交易系统锁定，不能互换单元号，一般用建筑物本层内已有且按规则应有的最大号后一位重新编制不动产单元号。

4、已经建立楼盘表的房屋，权利人申请不动产单元号分割的，需先经行政审机构审批通过后方可分割。一般情况下，首次建立的楼盘表单元号是根据审批的设计蓝图，依建筑物设计功能用途按规则编制的。擅自分割不动产单元号可能会导致原审批的设计功能和用途不再符合设计要求。有些压缩公共通道情况的，甚至会影响消防疏散要求，造成严重安全隐患。

以上内容为笔者在不动产单元号编制工作中的日常做法，仅供参考借鉴。有历史沿袭做法的地区，请按各地区沿袭的历史做法编制单元号。

结语：

综上所述，不动产单元号编制工作具有重要的意义，因此，有关部门和人员应该明确认识到这项工作的价值，依据有关规定开展不动产单元代码编制工作，提升工作的效率和质量。

参考文献：

[1]李平. 浅谈不动产单元号的唯一性 [J]. 中国房地产， 2022， （22）： 65-67.

[2]张丽仙. 玉溪市林权不动产单元号编制规则初探 [J]. 陕西林业科技， 2020， 48 （03）： 98-101.

[3]《不动产单元设定与代码编制规则》等186项国家标准发布 [J]. 中国质量与标准导报， 2019， （05）： 7-8.

作者简介：刘莎（1985-）女，汉族，湖南浏阳，本科，工程师，主要从事不动产测绘工作