城市地籍测绘与不动产测绘中的问题研究

1 城市地籍测绘与不动产测绘特点

1.1 城市地籍测绘的主要特点

城市地籍测绘是通过专业测量技术手段对城市土地和地上建筑物的位置、形状、面积等空间信息进行采集、处理和分析，并收集相关权属信息的工作过程。其基本宗旨在于深入洞察城市土地资源的空间布局。核心任务是搜集平面与高程数据，实施分层次的测量。在城市地籍测绘的实践中，关键环节是处理普通测绘比例尺与地籍图比例尺之间的转换问题。在地籍测绘活动中，工作人员紧密参照城市的具体特点进行作业。我国相关法律法规对城市地籍测绘人员的职责已有明确界定，确保了测绘活动的规范性和准确性。

1.2 城市不动产测绘的特点

不动产测绘是对土地、海域及其房屋、林木等定着物进行的测绘活动，旨在为不动产登记提供准确的测绘数据和图件。在城市化进程的加速及国家政策的支持下，城市不动产测绘的重要性日益凸显，对技术及资金的投入也相应增加。城市不动产测绘是一项专业技术要求高、操作过程复杂的任务，对基础地理信息需求较大，且所涉及的数据领域广泛。从事该工作的专业技术人员须关注几个关键点。

明确不动产测绘的目标，即详细准确地绘制宗地图和房产图。在测绘过程中，工作人员必须保证测量数据的准确性，以便绘制出高精度的平面图。测绘成果必须包含复杂的房屋及相关土地数据，且数据之间需要有清晰的层次结构。宗地图和房产图不仅在界定用地界线和权属界线方面发挥作用，还是管理城市不动产的重要工具。

城市不动产测绘是专业性、精确度要求极高的工作，对国家城市化战略的实施和不动产管理具有重要意义。工作人员在进行测绘时，须严格按照规程操作，确保数据的准确性和绘图的精度，以满足现代化城市管理的需求。

2 房产和不动产权籍管理系统存在的不足分析以及解决方案的制定

2.1 房产档案管理系统存在不足和解决方案

房产档案管理的过程中普遍存在着资料不全，数据精确度不够的现象。为保证房产档案的完整性和精确性，提出三点完善措施:

一是通过比较房产档案中的内页信息，例如正射影像图和地址调查数据，对存在问题的房产信息进行核实。同步进行外业实地调查保证房产属性部署准确。

二是对缺失房产测绘报告及房产分摊系数向原房产局进行数据追根溯源。如信息不能补充，则与不动产登记中心进行沟通，维持已有成果的稳定。

三是为解决查询系统稳定性不高的问题，借助信息系统对网络连接进行优化及搜索引擎进行调整，保证房产档案资料的高效准确检索。

2.2 不动产权籍管理系统存在的问题和解决措施

当地籍图存在不准确或缺失的情况下，应以地形图为依据，同步通过外业实地核实，纠正错误和补充属性数据。对宗地图不完整的问题，首先考虑使用地形图作为底图进行绘制。若地形图上无法判断准确的位置，则须依靠外业实地测量来获取精确地理信息数据。这一过程强调了地理信息数据的准确性依赖于外业实地测量和准确的绘图工作。

3 城市地籍测绘和不动产测绘的基本流程

3.1 城市地籍测绘流程

城市地籍测绘主要是利用图解法和部分解析法进行。一般情况下，测绘过程主要由以下三个部分组成：（1）控制测量，保证测量控制点的精度，从而促进地籍图测绘工作高效开展。（2）针对地籍测绘中的特定需求，结合城市具体特点，按照规范要求，开展必要补测。（3）在测绘工作结束之后，对地籍测量结果进行输出。

在城市地籍测量的过程中，首先要准确找出土地资源的精确位置，同时也要把测量区域周边的环境因素考虑进去。针对一些复杂的情况，需要做全方位的绘图分析。在进行地籍绘图时，需要依据城市的特点及规范来决定比例尺的大小。另外，要重视运用恰当的地籍绘图技术，并且要明确测绘技术人员的职责，这样做是为了提高地籍绘图工作的效率。

3.2 不动产测绘流程

直测成图和编绘成图为城市不动产测绘中的两个重要手段。将现代测绘技术运用到城市不动产测绘工作中，可使用无人机、三维扫描及全站仪等数字化测图的技术手段。鉴于不动产测绘工作的高度复杂性，应当遵从先整体后碎部的操作准则，以提升测绘数据的精确度，并确保测绘成果为城市不动产权管理提供强有力的支撑。

为促进城市不动产测绘的规范与完整，要注意以下三点：（1）不动产测绘过程需要明确测绘的基本目标，也就是实行房产测绘对房产图进行加工，编制城市不动产宗地图和房产图。（2）绘制房产图的时候，应把房屋和有关的要素表现出来，比如层次房屋的具体构造等。（3）编制宗地图时，要显示房屋用地、权属界限等信息，并进行细致的标注，保证精度，还要着重标出用地界线与界址点。

4 城市地籍测绘与不动产测绘中的技术应用

4.1 GNSS 技术

GNSS 技术以其高精度、灵活性和对环境依赖较低的特性而显著。在城市地籍测绘和不动产测绘领域，GNSS 技术与无人机（UAV）航空摄影测量技术的联合应用，已展现出大有可为的协同效应。GNSS 技术能够为无人机提供精确的像控点，这些点是用于校验由无人机采集的数字正射影像（DOM）数据精度的关键。通过校核，显著提升DOM 的精确度。GNSS技术基本解决了无人机影像技术在坐标测量方面的局限性，拓展了无人机在测绘领域的应用优势。

4.2 遥感测绘技术

在野外测绘工作中，融入遥感技术不仅能高效解决实际问题，还能简化整个测绘流程。此技术的应用保障了所采集数据的准确性与真实性，并能够迅速生成静态与动态图像。更重要的是，遥感技术的使用使得人们能全面透彻地认识城市，从而有序地开展城市地籍测绘和不动产测绘工作。

4.3 无人机航测技术

无人机航测技术具有机动灵活、分辨率高等优势，当航空影像数据分辨率达到 0.2m 时，图斑信息误差可低于 0.2% ，完全满足城市测绘精度要求。无人机测绘技术还适用于大面积、地形复杂区域的测绘。利用无人机测绘技术可以快速获取大面积的地形和不动产影像数据，提高测绘效率。

4.4 三维激光扫描技术

三维激光扫描技术具有高精度、高效率、非接触性、数据全面、实时性、灵活性等特点，能够快速获取大量高精度点云数据，精确测量地籍和不动产的各种细节信息，减少测量误差，大大减少了外业测量的时间和人力成本。特别适用于地形复杂或危险区域的测绘工作。相比传统的测绘方法，三维激光扫描技术不仅可以获取物体的空间位置信息，还能同时获取物体的纹理信息，实现对不动产的高精度三维建模，为不动产登记和管理提供更直观、准确的数据 。

5 结语

城市地籍与不动产测绘是城市规划及建设的基础性工作，其技术进步对提升城市管理和治理具有重要意义。科研工作者和专业技术人员需致力于地籍与不动产测绘技术的研究与实践，推动科技创新。高精度、全面的数据是应对城市建筑复杂性的关键。

参考文献：

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