安置房项目工程造价的有效管控与优化策略

摘要：为了提高安置房项目工程造价控制的准确性和管理有效性，针对安置房项目工程特点，深入剖析了其造价构成要素及主要影响因素，分析了项目全过程实施阶段工程造价控制与管理的关键要点和存在的问题。通过结合实际工程案例，提出了一系列具有针对性和可操作性的造价控制策略与措施，以提高安置房项目工程造价的管理水平，为同类型项目工程造价控制与管理提供可靠的理论依据。

关键词：安置房项目；工程造价；影响因素；控制措施；

一、引言

当前，在城市土地资源稀缺、老城区及城中村基础设施落后并存在一定安全隐患的背景下，政府正在着力推进新城镇与新农村的安置房建设。通过对老旧城区及城中村的更新改造，提高城市土地资源的利用效率，改变老旧城区落后陈旧的面貌，提升上海的城市形象。安置房的建设质量与建设周期对保障居民的住房权益、维护社会稳定具有重要的意义。

安置房项目的成本，需考虑全寿命周期成本，不能只片面追求施工阶段的成本控制，还要综合考虑日后使用及维护等成本，积极探索成本与绿色、节能、环保、宜居等的综合协调性。

项目前期规划阶段，由于土地资源的稀缺，安置房项目选址难度大、成本高［1-2］。同时，建筑材料价格受市场供需关系波动频繁［3-4］，人工费用也随着劳动力市场的变化而不断增长，这些因素增加了工程造价的不稳定性。而在项目建造实施过程中，施工阶段的管理组织不严格、材料设备的浪费、工程变更缺乏有效的管理以及竣工结算阶段的审核不严等问题，同样增加了项目建造的成本，使得工程成本可能超出预算［5-6］。针对工程项目造价管理存在的问题，高菁华［7］针对工程全寿命周期内工程造价管理存在的风险进行了分析，并提出了对应的管理措施，以降低工程造价风险概率的发生。唐景［8］为了做好工程造价工作，在棚改项目工程造价管理过程中采用了灰色模型建模对工程造价预测，在实际使用过程波动较大，通过对相关参数的调整相对更加符合项目实际情况。

本文结合实际工程项目，并提出一系列具有针对性和可操作性的控制策略与优化措施，以期实现对安置房项目建造成本的精细化管理。

二、安置房项目工程造价特点

2.1政策导向性强

安置房项目通常由政府主导建设，其建设标准（容积率、建设面积、户型配置、配套设施）具有明确的规定，在一定程度上限定了建设成本的范围。而随着政府的房地产政策、税收政策、国家财政政策的不断调整，以及市场价格的波动，给安置房项目成本的控制带来诸多不确定性。

2.2工程造价组成复杂

安置房建设项目建设规模大，涉及勘察、设计、监理、总包、各类专业分包、各类综合管线、市政配套等大量合作单位，造价组成十分复杂。投入的资金较高，项目实施环节均需要大量的资金，对资金的合理规划及使用要求较高。

三、安置房工程造价控制存在的问题

3.1投资估算不准确

投资估算方法不正确以及数据不准确是影响投资估算出现偏差的主要原因。如果在进行项目投资估算时，简单的套用以往类似项目的指标，而没有根据工程项目的水文地质及周边配套实际情况进行相关参数的调整，很可能会导致实际成本与投资估算差距过大，出现资金超预算的现象出现，影响项目的顺利进行。

3.2地质勘察工作不细致

在选址勘察、初步勘察以及详细勘察等阶段，对勘测点位布置及勘测项目考虑不周，地质资料未能完整反映项目实际地质情况，导致后续的建筑定位及结构设计存在不足，可能会引起实际施工过程中的变更与索赔。

3.3建筑及结构设计阶段基础参数使用考虑不足

在进行结构设计时，设计人员未进行实地勘察，完全依赖地质勘探数据进行设计，或者受客观条件限制缺少地质资料的部分，直接参考其他项目的地质情况以提高安全系数的代价进行设计。导致建筑结构的钢筋、混凝土等含量超过合理范围，产生不必要的经济损失。

3.4合同管理不规范

合同的规范性是控制项目成本保证项目顺利有序推进的关键因素，合同中关于质量要求、计价与调差方式、付款方式、检查与验收方式、争议解决方式等关键条款的严谨性、可操作性以及合法、合规性考虑不足或约定不清，不仅会导致出现经济与法律纠纷，同时也会引起项目建设成本的增加，进度延误。

3.5现场签证、变更管理混乱

工程签证、变更主要是对实际施工过程中出现的额外的工作量确认和计量的一种形式。在实际施工过程中，项目建设及监理单位未能对合同及图纸范围以外工程量进行及时统计登记，产生大量的事后签证变更，以及因为相应的签证管理混乱，导致工程签证中工程量多计，引起工程建设成本大幅增加，可能导致整个项目的总体预算失控。

3.6材料与设备管理不善

实施过程中对甲供材料、设备的管理不善，会引起材料设备的过度浪费与损耗，导致工程建设成本的增加。对于甲供设备选型，在满足各项设计指标及参数要求的前提下，需要综合考量设备的价格与使用效率和维护费用对项目成本的影响。

四、工程背景及成本控制举措

4.1工程概况

本项目位于上海市浦东新区周浦镇 03 单元 09 街坊 09-01 地块，东至 09-03 地块，南至横桥路，西至建韵路，北至沪康路。该项目共9栋住宅、2 栋社区配套用房、4 栋充电站、2 栋门卫室、2 栋垃圾站和地下车库组成。项目用地面积47630.85m2，总建筑面积129386.7 m2，其中：地上建筑面积10570.91 m2（地上不计容面积6309.21 m2），地下建筑面积27815.79 m2。

4.2安置房项目成本控制措施

4.2.1安置房工程造价影响因素分析

为了强化对施工成本的管理，针对项目的工程特点进行了工程造价的影响因素分析，根据以往经验数据可知，勘察设计成果直接决定了项目工程造价的90%以上，对项目的整体成本起着决定性作用。工程总承包单位及监理单位的招标选择，将直接影响项目的能否保质保量的按时完成。项目成本控制不能局限于某一个因素，应该以整体为控制对象，制定关键的、有效的成本控制措施，以保证满足项目建设要求。

4.2.2合理编制安置房项目投资估算

为了提高项目投资估算的准确性，根据项目的特点和实际情况，结合公司以往安置房项目的成本数据，并采用价格指数法对已有的成本数据进行调整修正后进行编制本项目的投资估算。采用单位面积指标法的同时，对不同分部工程的造价指标进行区分，采取该方案便于建立动态的投资估算模型，根据市场变化及时调整估算参数，提高投资估算的准确性和可靠性。本项目投资估算如下：

4.2.3抓牢勘察设计阶段的工作质量管控

勘察设计是安置房项目开发的前端根本性工作，整个施工过程均围绕勘察设计成果实施，这就要求我们要将成本管控工作的重心前置到勘察设计阶段。对各阶段的勘察设计成果初稿，组织相关人员以及第三方专家，共同对相关设计成果从各项造价指标的合理性、工程的可实施性等方面进行审核把关。为保证居民日常居住使用时的体验感与感受度，经综合研判后，将住宅楼的结构层高控制在2.9M的高度。地下车库的高度对工程造价有较大影响，也影响着基坑围护的经济性与安全性，在充分考虑结构净高与各种设备管道占用高度的情况下，在满足使用功能的前提下，综合取定地下车库的层高为3.6M。

4.2.4加强招标采购的全过程控制与复核机制

对于施工总承包单位的招标选择，是招标工作的重中之重，针对分部分项工程量清单以及常出现争议的措施费项目清单，招标代理编制后，由建设单位成本控制人员以及投资监理单位进行背靠背式的独立复核对比，将清单中的错漏碰等问题查漏补缺，减少工程实施过程的中争议与索赔。双重机制协同，保证其合理性。

4.2.5加强合同管理

项目开发建设的各项工作，均是围绕着合同展开，为保证各项合同签订的合理、合法、合规，合同均使用现行标准文本及集团公司标准合同文本为基础，并组织各部门针对项目的不同特点进行完善，以期将可能的争议与纠纷等消灭在合同内。涉及质量、进度、安全、验收、付款、结算、质保、违约等条款，更要描述的详细具体，避免因理解不同而产生歧义与纠纷。

4.2.6提升签证、变更管理的精细度

项目开发建设过程中，签证与变更无法避免，常常产生聚沙成塔的效应，能否对其进行有效的精细化管理与管控，是控制安置房项目成本的关键因素之一。规范签证、变更制度的严格执行，确保一单一议，及时规范处理，避免事后签证的出现。对于工程变更，涉及原设计图纸调整与修正的，必须由原设计单位出具变更单。

4.2.7加大建筑数字化、智能化技术的应用

为了提高对工程造价管理的效率和准确性，目前大量数字化、智能化技术应用于工程项目的工程造价中。BIM技术的推广应用，提高了工程造价计算的准确性，并且BIM技术能够有效检查工程项目设计中存在的“错、漏、碰、缺”问题，提高了对建筑结构检查的准确性，将可能出现的问题提前消化在设计阶段，避免了变更及返工。本项目在设计阶段，通过BIM建模复核，就成功将地下车库中梁底与通风管以及消防喷淋和电缆桥架相重叠部分净高不足的问题识别出来，避免了不必要的返工及损失。

加大数字化、智能化的使用，能够大大提升工作效率与精度。本项目在装配式深化设计阶段，就充分利用数字化技术，设计成果及时在数字化平台共享，结构设计单位及各参建方，可以时时在线审图，及时反馈，大大提高工作效率与质量，保证了本项目的装配式结构安装的顺利进行。

数字化技术的应用，进一步提高了对项目合同的管理、签证变更管理效率，对提高项目成本核算及结算效率和准确性具有重要意义。

4.2.8使用大数据进行项目造价对比与设计优化

当前房地产开发以及建筑行业正在向智能化、数字化发展，本项目也充分利用了大数据进行指标对比分析，提前在设计阶段既进行成本数据的对比与优化。

1）通过与以往类似项目的成本大数据库对比分析，在确保设计合理、结构安全的条件下，对地上结构的砼含量进行分析对比，原设计的地上砼平均含量0.44M3/M2，经大数据对比优化后砼平均含量0.42 M3/M2，经优化后节余成本118.53万元，详见下表：

2）本项目原基坑围护设计采用SMW工法桩加斜抛撑的方案，通过类似项目大数据对比分析，5.5米深度以内基坑，采用水泥土搅拌桩重力坝更为经济且同样安全。并且不会出现SMW工法桩在斜抛撑部位需先与筏板浇筑牛腿养护完成，安装斜抛撑后，再进行二次挖土的不利影响，不有利于施工进度。经大数据指标对比分析优化后，节余成本约91.35万元，详见下表：

以上通过大数据对比分析的有效使用，提高了内部审图及造价指标控制的精度与速度，在设计环节就能够提前进行优化，避免了过度设计，节约了社会资源及财政资金，有效的降低了项目成本支出，达到降本增效的目的。

4.2.9严格结算审核

为了提高结算审核的效率和准确性，组建了专门的审核部门，并定期对相关人员进行培训和考核，以提高工作人员结算审核业务的水平和能力。特别是在对工程量的审核时，结合BIM建模软件以及广联达专业结算软件，提高了工作效率的同时保证了工程量计算的准确性。

结论

安置房工程项目造价控制，是一项复杂、系统的成本管控工程。本文结合实际工程背景，通过将BIM数字化管理软件以及大数据对比分析等技术运用到工程项目中所取得的显著成果，提出了安置房项目成本控制的相应举措，提高了安置房项目成本控制的可操作性，为加快后续安置房类项目的开发推进提供了一定的参考。因此，建议加大智能化、数字化、大数据等科技在安置房工程项目中的使用，提高项目各阶段成本的精细化控制，有利于项目建设成本管控，增加效益的同时提高企业的创新力与核心竞争力。

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