房地产公司企业所得税风险分析及对策

【摘要】房地产行业的不断发展不但直接推动了国民经济增长，也通过其产业链条和广泛的关联性，间接促进了相关行业的发展，成为国民经济的支柱产业之一。与房地产行业相关的税收也就成了我国财政收入的主要来源。然而由于房地产企业涉及到的税种较多，尤其是房地产公司企业所得税更是计算复杂，税会差异较大，征纳双方对政策理解偏差等因素形成较大企业所得税风险。因此本文从房地产公司企业所得税的税务风险出发，分析房地产企业税务风险形成原因，并提出相关对策建议，旨在为房地产行业行稳致远提供借鉴意义。

关键词：房地产 企业所得税 风险 对策

房地产行业在过去几十年间经历了跨越式发展，不断的快速发展虽然给各地政府带来大量税收，但由于房地产行业特性与当前税制设计存在矛盾，房地产企业内部税务管理存在一定的缺陷，部分房地产企业的涉税人员素质水平参差不齐，再加上房地产行业税收政策纷繁复杂等，房地产公司的税务风险也越来越大，尤其作为房地产公司重要税种之一的企业所得税风险更为突出。我们基于房地产公司企业所得税风险管理角度，分析其中的不足和亟待改进的地方，进而提出有针对性的建议和对策，有着较为重要的理论意义和现实意义。

一、房地产公司企业所得税风险现状

房地产公司企业所得税对公司的利润和现金流有着至关重要的影响，尤其是当前房地产行业处于深度调整期，房地产公司利润普遍大幅下降的阶段，企业所得税的预缴大于实缴，收入、成本核算不规范，滥用税务合规计划等税务风险越来越多。

1.房地产公司企业所得税预缴可能大于应缴。根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》规定：房地产开发企业按商品房产所处位置分三档预计利润率。且规定了预计利润率下限分别是20%、15%和10%。以地处地级市区的某房地产公司2020年-2024年预缴企业所得税与应缴所得税为例，五年间某房地产公司实现营业收入21643.92万元，报表利润累计亏损127.6万元，累计应缴企业所得税负31.9万元，实际预缴企业所得税3246.59万元。实际缴纳企业所得税大于应缴企业所得税3278.49万元。2.收入、成本核算不规范。（1）收入核算不完整。在商品房预售阶段，存在部分房地产公司收到客户预售款后，长期在“其他应付款” 等往来科目下核算，不按照税法规定及时预计毛利率计算应纳税所得额，通过延迟预计销售收入的方式，延迟缴纳企业所得税。在商品房销售阶段，商品房已实际交付给购房者，已满足会计准则中收入确认条件，但部分房地产公司以未办理竣工决算为由，不确认销售收入，并且对满足收入条件的价外费用不计入应税收入，造成收入核算缺失。（2）成本核算不正确。房地产公司开发项目时，一般都是住宅、商业、配套设施等多业态项目同时开发，但房地产公司在划分成本核算对象时，将不同业态共同承担成本不按合理性原则，随意分摊，影响企业所得税的计算。同时在开发阶段存在超合理范围的预提成本费用，甚至在项目完工后，不按实际发生额列转预提费用，造成项目成本失真。

3.滥用企业所得税合规计划。当前房地产公司在企业所得税放方面开展税务合规计划主要有以下几种做法：一是通过转移成本核算对象，人为调整房地产开发建设等不同阶段的成本费用，达到降低当期应纳税所得额的目的；二是通过扩大“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”等期间费用列支范围和标准，减少应纳税所得额；三是通过将购房客户放弃的购房定金、没收的违约保证金，以及施工方延误工期的罚款收入等业务，直接冲减开发成本，减少预缴企业所得税；四是在不同企业所得税税率区都有房地产开发项目的房地产公司，通过将高企业所得税税率区的项目成本向低企业所得税税率区转移的计划安排，来降低企业所得税税负。这些不正确的开展税务合规计划法进一步加剧了房地产公司企业所得税风险。

二、房地产公司企业所得税风险成因

房地产公司企业所得税风险一般来说是纳税人对税务相关法律法规以及政策理解不准确，甚至曲解法律法规的一些做法，可能导致企业受到税务处罚或额外承担超额税负。房地产公司企业所得税风险成因很多，主要有房地产行业的税制设计矛盾，房地产企业内部管理不规范以及涉税人员素质水平不高等原因。

1.税制设计与房地产公司行业发展不相适应。按照现行税制设计，房地产公司需按不低于一定比例来预缴企业所得税。在房地产企业飞速发展阶段，房地产行业毛利率水平高，能够按照征税机关要求预缴企业所得税。但随着房地产市场进入调整阶段，行业利润普遍大幅下降，出现了多数房地产企业一边面临着企业亏损，一边还需预缴大额企业所得税的现象。再加上由于企业所得税只是按年汇算清缴，没有跨年度汇算机制，因此在预售年度多预征的税款无法在以后年度进行汇算，尤其是在房地产呈下行趋势，房地产公司处于长期亏损状态，甚至项目完工清算时仍然亏损，导致房地产公司多预征的企业所得税无法实现退税，造成实质性多缴。

2.房地产公司税务内部管理不规范。2006年以前我国房地产公司企业所得税管理基本上是一片空白，无论是纳税人还是税务机关对房地产业务了解还处在初步探索阶段，企业所得税都是按核定征收的方式管理，管理规范性弱。2006年以后，随着国家税务总局陆续发布房地产开发业务征收企业所得税指导意见后，在税收征管层面不断得以规范；但由于房地产行业发展迅猛，业务衍变加剧，在企业管理层面，一些房地产公司税务管理制度不健全，不完善，缺乏系统、完整的税务管理制度，或者是公司税务管理制度更新不及时，未能跟上税收政策变化，导致税务管理工作有较大随意性，给企业带来一定的税务风险。

3.涉税管理人员水平还有待进一步提高。税务管理工作复杂且涉及面广，税务相关政策多且变化快，税务管理人员少且水平参差不齐。一些涉税人员主观上缺乏依法依规纳税意识，对税收法律法规缺乏基本了解，不清楚纳税人依法合规纳税的重要性，为追求自身经济利益最大化，不惜违反税法规定，采取各种各样的手段滥用税务合规计划，逃避纳税。同时多数房地产公司涉税管理人员都是财务人员出身，只重视会计政策的运用，忽视对税务相关政策的系统学习，深入了解，未能准确把握税务政策的实质要义，导致涉税管理人员对税务相关政策只停留在一知半解阶段，税务合规计划错漏百出，让企业的税务风险成倍增长。

三、降低房地产公司企业所得税风险对策

房地产公司企业所得税风险不仅会给企业带来经济利益上的损失，而且还会给企业带来税务信用损失。在社会公众眼中，税务信用不佳的公司可能被视为不诚信的企业，严重影响企业的品牌形象和社会声誉。深入了解房地产公司企业所得税风险形成原因，并提出相应的应对措施，尽可能降低企业税务风险。

1.加强与税务机关沟通，合理提出税务诉求。一是主动沟通交流。房地产业务相对比较复杂，有些税务机关的专管员对房地产业务也不是很了解，很熟悉，房地产涉税人员应积极主动与主管税务机关进行沟通交流，如实提供企业税务信息，不隐瞒、不欺骗。让主管税务机关更了解我们房地产企业，加深对房地产行业的理解。在不断交流中，不仅可以提升企业涉税人员的业务能力，而且也建立起和谐的税企关系，为企业营造出更加有利的税务环境。二是提出合理税务诉求。利用沟通机会，有理有节的向主管税务机关阐述说明，因预缴企业所得税的征纳方式，导致房地产企业当预计毛利率超过实际毛利率时，便会在预售年度出现预缴税金超过应缴税金的情形，而且企业所得税实施的是年度汇算清缴制，没有跨年度的汇算机制，因此在预售年度多预征的税款无法在以后年度进行汇算，导致房企多预征的所得税的无法实现退税，变相推高房地产公司企业实际税负，不利于房地产行业的健康发展。为此我们可以向税务机关提出暂缓缴纳预征企业所得税或者请求主管税务机关向税务总局提出修订降低房地产行业预缴率的建议。

2.加强内部涉税管理，提升纳税人纳税遵从度。一是加强内部税务制度建设。房地产公司要健全建立企业内部涉税管理制度，制定一套完整、细致的企业所得税管理制度，明确各部门和岗位在企业所得税管理工作中的职责和权限，从制度上规范涉税人员纳税行为，降低涉税人员随意纳税申报风险。二是加强内部控制与监督。设立内部税务稽核岗位，定期对企业是否严格按照会计准则和税法规定，规范企业所得税的会计核算流程，确保收入、成本、费用等科目的核算准确无误。借助企业内部审计力量，审计企业涉税管理制度的执行情况。尤其对税收优惠申请、资产损失扣除等企业所得税的重大事项，是否严格按照流程和权限进行审批。多措施，多方式地发现并解决涉税业务问题。三是建立健全税务风险预警机制。业务形式决定税务风险，涉税人员应积极参与到企业生产经营各环节，从源头开始预警风险。在业务发生过程中，通过计算企业所得税税负率的指标，与行业平均水平对比，判断企业所得税纳税情况是否异常，在过程中控制风险。对可能出现的税务风险进行提前预警，并且制定不同级别预警的响应机制。

3.加强对涉税人员专业培训，提升企业涉税业务管理能力。一是加强企业所得税培训导向建设。房地产企业应要以增强涉税人员依法纳税意识为导向，提高对依法纳税的尊重度和认可度。让企业和涉税人员充分认识到企业所得税培训是在为企业降风险，是在为涉税人员提能力。使相关业务人员从“要我培训”转变为“我要培训”，转化为自驱力，发挥出涉税人员税务管理的主观能动性；二是创新企业所得税培训方式。积极运用“互联网+”，依托“业、财、税”大数据，借助企业内部交流网络平台，拓展企业所得税培训渠道。同时通过组织或参加税企沙龙、座谈会、联席会等方式，与主管税务机关及同行企业开展企业所得税的专项交流，提高涉税人员税务管理能力。三是针对性地开展专项培训。首先企业所得税政策培训是培训的重中之重。通过对近年来企业所得税相关政策的更新与变化，对比新旧政策差异培训，让涉税人员能更好地学习政策，使用政策；其次是对企业所得税实际操作进行培训。通过模拟申报，分析实际案列，让涉税人员更深刻理解税务政策逻辑和税务机关对税务管理的管控方向，提升税务人员多业务能力。

4.依法合规开展税务合规计划，减少企业所得税税务风险。一是销售业务计划安排。一般来说，房地产项目中毛利率高的品种是住宅，毛利率低的是车位，且车位去化难度也很大。根据房地产行业的这一特点，可以通过将住宅和车位搭配销售方式，均衡反映项目利润，避免房地产项目出现前盈利后亏损的局面，将前期缴纳高额预缴企业所得税的风险加以降低；二是房地产项目公司模式计划安排。房地产项目的业务链条都比较长，从建筑安装到园林绿化，再到销售代理经纪服务，最后到物业服务。这其中可以将某一项或几项业务进行分拆，成立不同类型的公司，这样不但降低了房地产公司利润，减少了房地产公司企业所得税，而且分割成立的业务公司可以申请高新技术企业资质，或者可以享受小微企业、小规模纳税人等税收优惠，降低企业所得税整体税负。

四、结论

房地产行业比较特殊，涉及的企业所得税业务也相对较为复杂，涵盖了房地产业的税制设计、房地产公司内部企业所得税管理以及涉税人员素质水平等诸多方面。通过加强与税务机关沟通交流，强化房地产公司内部税务管理和监督，提升涉税人员税务管理水平，依法合规开展税务合规计划等措施，可以较好地解决房地产公司企业所得税面临的问题，提升房地产业的纳税遵从度，降低房地产业的企业所得税风险，促进房地产行业有序、健康、稳定发展。

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