论房地产住宅行业下行期的困境与应对策略

引言

时代是在变化的，房地产行业也是如此，随着时代的发展，房地产行业由开发出来到现在有过无人问津，也有过辉煌的时候。我们从国家统计局发布的相关数据能够看出房地产行业仍处于下行期，首先是 2024 年，我国的房地产开发投资额已经到达100280 亿元，和2023 年相比下降 10.6% ，就算是住宅房产的投资也与 2023 年相比下降了 10.5% 共投资 76040 亿元，其中新建商品房销售面积97385 万平方米，比 2023 下降 12.9% ，总体上看住宅销售面积下降 14.1% ，并且新建商品房销售额96750 亿元，下降 17.1% ，其中住宅销售额下降 17.6‰

1 房地产行业下行期面临多个方面的困境

1.1 市场需求端

消费者对房产的需求量处于饱和状，所以对购房的需求较低。除此之外，由于现在的经济低迷，大多数消费者持有的钱款更偏向于存储保留的方向，像购房这样的大额支出比较抵触，对房地产处于观望的状态。当然一部分消费者是因为购房能力有限，现在就业压力大、房价不稳定导致消费者不能进行大额消费。还有一个原因是现在房价持续下跌，秉承着买涨不买跌的原理，大家都选择继续观望房价。

1.2 市场供给端

从国家统计局给出的数据能够看出，2024 年的商品房待售面积比2023 年的待售面积要增长 10.6% ，共计75327 万平方米，越来越多的待售面积就能够看出我国房地产行业的下行趋势加剧。到 2025 年8 月为止，我国的房地产的市场供应端存在的特点有现存的房地产库存压力大、新开工面积下降、土地供应结构待优化等。1-7 月份来看，房屋的新开工面积与之前相比下降 19.4% ，共 35206 万平米，这从侧面也能够看出房产行业低迷的现状，但减少开发新房屋还不能够解决现在的房产行业低迷的问题。除此之外，多个城市的核心区地块开始进行合法出让行为，这就让流入市场的房地产地块大幅度增加，让房地产的市场规模扩大化。这从一定的程度上看，导致我国的房地产库存量变相增加。

1.3 政策环境

由于我国房地产行业的下行期存续时间过长，我国的政策环境为房地产行业持续放宽，政策环境以能够制止房地产行业持续低迷的现状为政策目标，不管是中央还是地方，对房地产行业都采取持续放宽，鼎力相助的政策。像是 2025 年国务院第九次全体会议上对房地产行业的助力政策有城市更新从而推进城中村和危旧房改造等，这就让房地产行业在政策的大力扶持下能够继续加大投资，继续推动城市化进程。除此之外地方层面的力度也旗鼓相当，助力房地产企业的政策可以说是层出不穷，比如说北京市发布了优化住房限购政策，针对符合条件的家庭在五环外不再限制购房套数，并且加大了公积金贷款的支持力度；海南则是取消了普通住宅和非普通住宅的标准，加强了收购存量商品房的力度，政府还鼓励企业优先采用以购代建的手段来安置被征迁房屋的居民。其他省份也纷纷支持助力房地产企业的运行，这在经济上推动了房地行业的发展，但是这些政策并没有大范围的解决下行期的困境。

2 应对策略

2.1 可推广的高效运营

我们已经处在行业的冷冻时期，再实行以往的运营手段，对于现在的企业运行已经不合适了，我们必须将运营的效率提升起来。其具体实行目标有降低房地产企业的运行成本、提升在行业下行期的运行收益。除此之外，我们应该提升对资源的利用率，注重资源整合，将以往的销售固有思维转变为积极进取型的房地产开发思维。将各个部门的信息公开化，实现资源的重复利用；将协同目标一致化，避免目标分散。将整体房地产开发的运行工作去繁就简，整合成三个步骤是投资研判、工程管控、营销转化。将具体开发房产进行单独研究和管控，实现房地产开发有重点、有魄力、有实力的三方标准。具体点说，我们在准备阶段中针对拿地目标，要进行实际研究确保目标地是有价值，符合我们拿地标准的目标，该阶段需要考虑多个因素，像目标地周边配套设施、未来政策趋向、市场偏好等内容。明确目标地开发定位，从而锚定目标地未来施工方向。然后是施工的时候，相关部门需要注意合理设计，高效联动施工，确保将施工设计与配套设施建设相契合。最后是在销售阶段，将高效营销贯彻到底，实现全方位覆盖模式，实行高效工作、高级理念、高等销售。可以实行线上看房的高新技术操作，可以进行直播看房比赛，实时同步房屋销售信息，保证房屋销售信息的及时性。

2.2 提升品牌形象，重视产品研发和创新在科技快速发展的现在，房地产行业也有面临挑战的时候，但是换个角度来说我们可以尝试着在这个科技快速发展的时代进行房地产开发企业品牌形象的维护。利用高新技术将品牌形象树立起来，不要趋向于高杠杆、高周转的资金模式，不要走以前的老路。从品牌形象的角度，抓住科技销售理念，树立一个良好的房地产开发企业形象，让品牌形象成为我们在市场竞争中的有效销售重点，让房地产开发企业重视研发和创新，从而确保满足消费者等多种需求。毕竟曾经房地产市场存在因追求快速、批量建设而严重忽视住房体验的问题，从品牌形象上入手能够确保销售有点可卖，在品牌形象的营造过程中，我们需要提起对房屋建设的细节关注度，确保我们的目标地是符合购房人群需求的，同时也要确保在建设施工中的房屋是符合家庭需求的，从而确保土地的价值留存、销售的细节营销、房产开发的品牌形象的建立，从众多房地产开发的企业中脱颖而出，真正实现房地产企业的品牌形象的创造。加强房地产开发企业的房产的研发与创新，实现开发的房产与其他企业开发的房产存在差异化优势，我将从三个角度去论证开发差异化房产的可行性。首先是在房屋的户型设计时候，不同的住房用户对住房的户型要求是不一样的，我们可以在前期进行意向营销时进行问题排选，让房屋消费者参与其中，从而避免以往的房屋户型的单一性，这在一定程度上也能够促进房屋的销售。将房屋的设计符合人群的需求，将单元与单元的设计进行求异化处理，确保不同的单元有不同的设计，从而实现消费者需求的全覆盖性，甚至可以针对性的设计小户型，去满足年轻人独居的需求，同时也能够缓解经济压力对购房的影响。再有就是房屋装修的时候，我们房地产开发企业应该将房屋装修与绿色可持续发展理念相结合，现在人们多注重养生，对身体健康的关注度都放在第一位，对此我们应该将绿色环保的理念融入装修中，避免使用甲醛等危害人们身体的装修材料。同时可以尝试将智能型的家居装修进行大面积铺设，让购房群体扩大到年轻一代，将此特色作为一大卖点进行销售，将购房年龄限制进行新的调整，实现房地产开发企业的创新型品牌形象的设立。再有就是交房之后的物业服务时期，这个时期是对我们树立品牌形象的一个重要考验，因为每一个小区的物业都能够体现一个企业的形象，好的物业是一个好的企业的形象展示。我们针对物业的拖拉不解决、服务态度不佳、维修设备敷衍等问题应该提起注意，可以实施工作表现与绩效挂钩等措施，将房地产企业的服务形象打造起来。同时还要能够进行特色的物业服务，比如说组织人群进行演出从而活跃小区气氛，节日里进行养老访问温暖人心，按时进行安全教育讲解服务，定期进行环保设施保养等服务，将有爱心、细心、暖心的房地产开发企业的形象营造出来。

2.3 构建完善的财务风险预警体系

构建完善的财务风险预警体系能够为企业预警潜在财务风险，同时也能够为各项工作的实行进行提前的风险评估，让我们在进行实际业务的开展时能够做到胸有成竹。一个房地产开发项目的完善与否，有一部分责任是与财务直接挂钩的，对此我们构建完善的财务风险预警体系才能够确保工作方向的正确性，才能够平稳的进行房地产开发的工作。我们房地产开发企业的资金流构成是具有多样性，能够影响我们的资金流的因素也是多种多样的，具体有开发贷款、销售回款、房屋租金、工程款、员工薪酬、企业运营相关税费等。这一系列的资金流向都需要时间去周转，一旦周转不当会出现严重的企业资金问题，而构建完善的财务风险预警体系能够帮助我们避免出现资金周转不当的问题。同时我们应该要求在进行资金实时监控的工作之外，还应该重视优化债务结构问题，减少对银行开发贷款的依赖性，避免因为融资困难出现资金缺口。最后，房地产开发企业还应设定分级预警警戒线，并建立健全分级应对机制。

结束语

每个企业的运行都会有上升期也都会有下行期，处在上升期的我们要展望未来加倍努力，处在下行期的我们要稳住心态寻找突破，只有这样我们才能真正陪伴企业去成长去发展。尤其是一直作为经济发展贡献主力军的房地产企业，在全国经济低迷的时候，更要多与政府合作，加大协调力度，要学会在困境中寻找解决问题的方法，不断去探索去实验，才能够让企业在逆境中生存并稳步发展，争取早日赢得这场冷冬之战。

参考文献

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