适老化视角下老旧居住建筑公共空间改造更新设计策略

引言：

本研究突破了传统“加装扶手、增设电梯”的碎片化改造思维，从空间重组、设施迭代、运营机制三个维度构建系统解决方案。实践层面，基于北京、上海等地的试点案例，提炼出可复制模块，如楼梯间复合功能植入、智慧化应急响应系统等。文章的探索重新定义了老年友好型社区的空间标准，为老龄化社会的空间治理提供新范式。

一、老旧居住建筑公共空间现状

（一）空间功能缺失

老旧居住建筑的公共空间往往停留在满足基本通行需求的原始阶段，其功能配置与当代老年人的复合活动需求严重脱节。

基础功能配置不足：狭窄的单元入口门厅缺乏休憩座椅，迫使老人不得不站立等候或倚靠墙壁临时休息，不便且存在安全隐患；楼道转角平台面积普遍不足1.5 平方米，轮椅转向需反复进退才能完成，给行动不便的老年人带来极大困扰；我国超过八成的小区未设置公共活动室，老人冬季被迫在寒风中进行户外社交活动，无法保障舒适的社交与休闲需求。

潜力空间未被开发利用：消防通道仅作为应急路径闲置，楼梯下方空间堆满废旧物品，屋顶平台长期封闭。这些本可转化为代际交流区、康复健身点的潜力空间，却长期处于功能冻结状态，造成空间资源的浪费。

（二）设施老化

历经数十年使用的公共设施已进入集中老化期，构成安全隐患的连锁反应。铸铁雨水管锈蚀渗漏，导致楼梯间墙面大面积霉变，潮湿环境加剧老人关节疼痛；原始声控照明系统反应延迟常达 6-8 秒，暗环境行走易引发跌倒事故；混凝土楼梯边缘普遍存在5-8cm的破损缺口，与老人较小的步幅特征形成危险错位。

这些设施如同定时炸弹，在老年人最需要安全保障的环节失效，传统维修仅对表面破损进行修补，没能从根本上解决系统性老化问题，难以保障老年人使用公共设施时的安全性。

（三）设计缺乏人本关怀

既有公共空间的设计逻辑对老年人生理心理特性的考量近乎空白。楼梯踏步高度多在 17-20cm 区间，超过老年人舒适抬腿高度的 1.5 倍，增加老人上下楼梯的体力负担与摔倒风险；单元门禁推拉力需达到 50N以上，相当于手提5 公斤重物，远超老年人平均上肢力量，导致老人开启门禁困难；公共走廊的单调灰色墙面缺乏色彩引导，认知障碍老人易产生空间迷失感。

（四）维护机制滞后

老旧小区公共空间的衰败本质是管理机制上的失效：电梯维保周期普遍超过法定标准的 2-3 倍，楼道照明灯泡更换平均需经历 7 天报修流程，设备设施得不到及时维护，加速老化损坏。如某社区曾出现因化粪池堵塞，导致公共通道污物横流持续 11 天的极端案例，暴露出应急响应机制的彻底瘫痪。住建部普查数据显示，未建立专项维修资金的老旧小区中，公共空间设施完好率不足新建住宅区的四分之一，印证了机制不足对环境的决定性影响。

二、改造更新设计策略

（一）前期调研与适老评估

老旧居住建筑公共空间的适老化改造，必须建立在精准的需求识别基础上，避免陷入“经验主义”或“标准化复制”的误区，导致改造脱离实际需求；而传统调研往往依赖问卷抽样，但老年人群体因年龄、健康状况等因素存在表达能力差异，难以全面、准确地反馈真实需求。

创新适老评估方式：如某市在改造前引入“适老环境评估工具箱”，对楼道照度、地面摩擦系数、扶手抓握舒适度等 32 项指标，进行量化检测。通过科学检测发现，仅十分之一的公共空间符合《老年人居住建筑设计标准》。精细化调研能更加科学地锁定改造优先级，避免资源错配，让各处改造都直击痛点，切实满足老年人需求，提升适老化改造的有效性和实用性

（二）空间系统再组织与功能重构

老旧建筑的公共空间往往呈现碎片化、低效化的特征，改造要从整体空间逻辑上进行重组。垂直交通是首要突破口，针对难以加装电梯的楼栋，可采用“半层停靠 共享平台”的折中方案：原有楼梯间改造为双排缓坡楼梯，在每两层设置休息平台，同时整合信报箱、折叠座椅等复合功能，既改善通行便利性，又拓展公共空间功能。如北京某社区将地下室改造为“共享客厅”，设置适老化棋牌区与家属接待角；上海某项目利用屋顶搭建“疗愈花园”，通过抬升种植池设计，让老人无需弯腰即可参与园艺活动，实现空间功能的重构与提升。

（三）设施设备适老化改造

一是，设施改造要兼顾安全性，其中无障碍系统是主要节点。如楼梯扶手应设置双高度（ 65cm+85cm ），满足不同身高需求，采用抗菌防滑的硅胶包裹层，提升抓握舒适度与安全性；地面铺设防滑系数 ⩾0.6 的橡胶基材料，同时在踢脚线处嵌入LED弱光夜灯，形成连续照明引导。

二是，智慧化赋能可大幅提升应急效能。电梯加装跌倒监测摄像头，通过AI算法识别异常姿态并自动报警，保障老人乘梯安全；公共区域部署环境传感器，实时监测PM2.5、 CO₂ 浓度并联动新风系统，自动调节空气质量。

三是，细节设施方面：单元门禁升级为刷卡 ^⋅+ 指纹 ⋅+ 人脸识别多模式系统，解决老人忘带钥匙的困扰；垃圾分类站设置液压升降台，避免弯腰投递，减轻身体负担；信报箱改造为倾斜 30^∘ °的易取式设计，方便老人拿取信件。如日本的经验值得借鉴，大阪某公寓在楼道墙面每隔 3 米设置“借力扶手”，表面纹理随功能变化，满足老人不同场景下的借力需求。

（四）构建多元共治的运营体系

改造只是起点，可持续运营才是适老化公共空间长期活力的保障，因此要打破政府单方投入模式，整合多方资源与力量，建立“居民-社区-企业”共生机制。

多元共治具体措施：一是，资金池多元化是基础。如上海试点“ 筹资模式，政府补贴 50% ，维修基金承担 30% ，剩余 20% 由社区企业认领（如物业公司以电梯广告收益抵充）。二是，人力参与机制。日常维护鼓励低龄老人参与设施巡检、绿化养护等服务，并兑换照护时长，实现人力资源的循环利用。三是，智能化管理。可以开发社区APP，实现“一键报修+进度追踪”功能，物业响应速度从平均 72 小时压缩至 8 小时内；安装智能水表电表，异常用水用电数据自动触发上门探访，保障老人安全。四是，培育社区自组织能力。如成都玉林街道成立“老年空间议事会”，由居民自主决定公共空间的使用规则与活动策划，使改造后的空间真正成为“老人的客厅”，增强居民对空间的归属感与参与感。

三、结语：

在我国深度老龄化和当前老旧小区改造的背景下，老旧居住建筑公共空间的适老化改造早已经不单是一个设计问题，其关乎于社会的代际和谐。当城市不断向新区扩张，大量老年群体却仍生活在建成于上世纪的老旧社区中，其公共空间的衰败与当代养老需求的错位，折射出城市更新中的人文缺位。适老化改造的本质，是既要突破既有建筑条件的限制，以创新设计弥补历史欠账；更要在社区治理层面构建长效参与机制，避免改造沦为“一次性工程”，使其成为“居家养老”理想落地的物质基础，而非仅仅满足于指标达标的表面文章。

参考文献：

[1] 纪伟东， 刘畅. 老旧小区公共空间适老化更新改造设计研究[J]. 设计，2025（1）：54-56.

[2]李海洲.老年友好视域下老旧小区公共空间更新设计研究[J].建筑与文化，2025（2）：253-255.

[3]孙璐茜.适老化视角下老旧小区公共空间更新设计研究[D].山东师范大学，2024.