延安市老旧小区设施协同升级路径研究

引言：

延安市自 2019 年启动老旧小区改造以来，以 " 表里如一、内外兼修 " 为核心理念，创新采用 " 市级统筹 + 居民参与 " 机制，累计改造1313 个小区惠及14.5 万户居民。通过制定《规划设计导则》等技术规范，将改造细分为基础

一、导则定位

本导则旨在系统性规范延安市老旧小区改造的技术路径与实施标准，涵盖评估诊断、方案设计、审查验收全流程。通过统一技术指引，解决改造过程中的标准缺失问题，确保政策目标与民生需求精准对接。

二、编制依据

2.1 政策基础

遵循国家城镇老旧小区改造三级分类体系（基础类、完善类、提升类），结合《延安市城市更新暂行办法》中“公益优先、连片更新”原则，纳入《陕西省推进基本养老服务体系建设实施方案》适老化改造刚性要求。

2.2 技术标准

整合住建部试点经验、海绵城市建设规范（延市住建〔2024〕）及城市生命线安全工程标准（陕建发〔2024〕141 号），强化技术适配性。

三、改造原则与指引：搭建多元主体参与平台

延安中心城区和县区分类指导，市上制定出台规划导则和典型设计，明确延安中心城区和县区改造标准。对距离近但分属不同管理主体的老旧小区，鼓励打破小区分割，统一规划设计，进行集中连片改造，实现区域空间共有共享，区域资源统筹配置。老旧小区改造规划设计要一步到位，实施可根据资金情况分步推进。

四、技术要点及解决方案

建筑管线更新，针对老旧小区内的建筑本体配电设备进行可靠性和安全性改造提升，保证居民安全，提高居民生活品质。根据小区居民用电需求，对建筑本体配电系统进行扩容优化，对存在安全隐患的配电设施进行改造提升，确保小区供电的可靠和安全，定期检查维修。

根据住宅情况选择采暖系统，垂直双管系统每组散热器供水支管上设置有预设阻力功能的两通恒温控制阀，回水支管上设置铜制回水调节（锁闭）阀。跨越式垂直单管系统，应设置两通或三通恒温控制阀，优先选用两通恒温控制阀。采暖系统干管及支管采用热镀锌钢管。楼栋热计量的计量表宜选用超声波式或电磁式热量表。

燃气管道的设计施工应委托当地具有资质的专业设计单位进行。燃气管道应设置在阴角或外立面不明显的位置，不影响外观。原则上具备通燃气的老旧小区未通燃气的均应在本次改造中完善，提高生活品质。建议每户加装燃气报警装置。

老旧小区建筑内给水系统的更新改造主要包括二次供水设施、给水管道、给水表阀等，满足居民生活用水对水质、水量、水压、安全供水的要求。户内给水管道的改造，应结合实际，充分遵循居民意愿，避免扰民。

老旧小区建筑内排水系统的更新改造主要包括生活排水管道、雨水管道、雨污分流，保证排水系统的畅通，提高居民生活品质。户内生活排水管道、雨水管道的改造，应结合实际，充分遵循居民意愿，避免扰民。

针对防水材质已达到使用年限，出现严重漏水情况，对屋面面层进行修补或翻新，提升房屋防水性能，从根本上解决房屋渗漏问题。通过对屋面面层及防水层的排查和翻修，达到房屋屋面防水性能满足国家标准，消除居民屋内漏雨情况，方便居民日常正常使用。针对建筑外立面破旧，如外墙皮或饰面板脱落失修，或建筑外立面无典型风貌特征。建筑外立面更新改造应遵循安全、美观、节能、环保，符合区域风貌控制规划，与周边建筑环境相协调的原则；应注重街区整体形象风貌特征塑造，宜突出不同地区建筑外立面风格与特色，传承历史沉淀，地域文化，体现时代精神。

针对建筑立面杂乱无序、构件破损、锈蚀，材质老旧的情况，如空调室外机及其护罩、架空线、防盗网、雨落水管、配电箱等。通过对立面构件等设施的拆除整治更新，达到建筑立面干净、整洁、美观的效果，消除由于破损、锈蚀、老化所导致的坠落安全隐患。

针对窗体变形松动，材质老旧、密闭性差、不符合现行国家节能标准的门窗进行更新。通过对门窗的更新，在门窗材质、工艺以及节能等指标上达到现行国家相关标准及要求；在门窗色彩及样式选择方面应符合区域建筑风貌要求。

现状道路停车方面，存在部分小区道路破损，停车占道，人车混行、步行环境不佳，非机动车停放混乱，缺少充电设施，缺少标识系统，缺少无障碍设施（坡道、电梯）等诸多问题。小区内的路面应保证铺装平整，对于已破损的道路或其附属设施，应对原有道路进行翻新或重建。

拆除老旧小区内违章建筑，并清除违建拆除的建筑垃圾。拆违空间合理利用，可用作公共空间、停车设施等。

结合工程建设项目审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，加快完善网上网下一体化审批管理体系。在广泛征求群众意见基础上，对新建、改建基础设施和服务设施影响日照间距、占用绿地等公共空间的，因地制宜予以解决。

结语：以技术革新推动居住品质升级

延安市老旧小区改造工程通过 " 三线入地 "" 海绵社区 "" 装配式加装电梯 " 等核心技术，实现了从基础设施修补到智慧社区建设的跨越。在保留革命老区建筑风貌的前提下，采用 BIM 技术进行管线综合模拟，运用陕北地区特有的生土材料改良技术，既降低改造成本又提升生态效益。

本次改造特别注重 " 红色物业 " 管理模式创新，通过党建引导下的居民共治机制，使改造后的设施设备长效维护率提升至 92% 。未来应继续深化 " 微更新 " 理念，将适老化改造与社区口袋公园建设相结合，让城市更新真正成为传承红色基因、提升民生获得感的生动实践。

参考文献：

[1] 童婉琳 . 银川市老旧小区改造困境及对策研究 [D]. 宁夏大学 ,2022.DOI:10.27257/d.cnki.gnxhc.2022.000039.

[2] 刘志刚 . 古城街道老旧小区改造以“新”换“心”[N]. 太原日报 ,2025-07-30(002).

[3] 李潇萌, 邢琰. 地方政府视角下完整社区建设顶层路径研究[J].城市建筑空间 ,2025,32(07):47-49.

作者简介：王冶（1988 年12 月），男，汉族，北京研究方向：城市更新