房地产土地增值税清算税务筹划及风险管理探究

引言:

在房地产业界，作为关键税种的土地增值税，对企业经营效益造成显著效应。土地增值税清算工作表现出政策敏感度高、计算复杂多样、时间跨度较长等特性，为房地产企业税务管理中关键的一环。伴随房地产市场调控政策日益收紧，行业竞争渐趋白热化阶段，企业面对的经营压力及资金成本逐步上升。现阶段部分房地产企业对土地增值税清算税务筹划及风险管理重视欠佳，存在筹划手段不合理、风险识别与处理能力欠佳等状况，导致企业背负高额税务成本及潜在威胁。深度探索房地产土地增值税清算税务筹划及风险管理要点，具备极为关键的现实意义与实践价值。

一、房地产土地增值税清算概述

（一）土地增值税清算概念与政策依据

土地增值税所针对的是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物且取得收入的单位与个人，就其转让房地产所得的增值数额征收的一种税。实施土地增值税清算，意为纳税人达到土地增值税清算条件以后，按照税收法律法规以及土地增值税相关政策要求，算出房地产开发项目应上交的土地增值税税额，而后填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务部门呈交相关资料，完成土地增值税清算手续的办理，实现该房地产项目土地增值税应纳税款结清的行为。

其政策依据大体上有《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，再就是国家税务总局发布的一系列规范性文件，对于土地增值税清算的条件、范围、方法、流程等，政策法规有明确规定。

（二）土地增值税清算对房地产企业的重要性

房地产企业的财务状况及经营成果直接受土地增值税清算的影响，企业应缴纳的土地增值税款由清算结果认定，合适的清算方案可有效降低企业税负，释放资金投入到项目开发或其他经营活动中，优化资金运用效率；企业的财务核算、合同管理、发票管理等环节均在土地增值税清算所涉范畴，规范清算工作可协助企业加强内部管理强度，提升财务统筹管理水平[1]。

（三）当前房地产土地增值税清算现状分析

从目前情形，房地产土地增值税清算面临众多挑战。从政策这一维度看，土地增值税相关政策既复杂又频繁调整，各地在政策执行的尺度把握上存在差别，使企业理解、执行政策的难度增加；从企业这一角度出发，有部分企业财务核算不合规范，收入以及成本费用确认计量的准确程度低，造成清算时准确算出增值额不易；从税务管理这一维度审视，税务机关对土地增值税清算监管的力度愈发加强，稽查手段逐步从严，企业面临的税务风险大幅上扬。

二、房地产土地增值税清算税务筹划策略

（一）收入确认环节的税务筹划

房地产企业可按照项目实际情形，挑选恰当销售方式开展税务筹划。采用分期收款模式售卖房产，把收入确认的时间往后推移，把纳税时间推迟，获取资金时间层面的价值；若遇到精装修的房产，不妨将装修业务单独签订合同，调低房地产销售的增值金额，以此削减土地增值税的税负。采用恰当方式确认销售价格，杜绝因售价过高让增值率突破临界界限，充分运用土地增值税的税收优惠办法，即普通标准住宅增值率未高于 20% 的话，免征该项土地增值税。

（二）成本扣除环节的税务筹划

精准归集、分摊房地产开发成本是降低增值额的关键环节。企业应切实按照税法规定行事，合理归集土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等成本项目。就成本分摊而言，就多个项目共同产生的成本而言，可挑出合理的分摊途径，诸如占地面积法、建筑面积法、直接成本法等，保障成本分摊准确无误且合理恰当，极力实现成本的扣除，降低增值水平[2]。

（三）开发费用处理的税务筹划

销售、管理、财务费用共同组成了房地产开发费用，就财务费用当中的利息支出而言，企业可结合自身情形选择恰当的扣除方式。销售费用和管理费用，虽依税法规定不可据实扣除，而是根据取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本相加数额的 5% 以内计算扣除。

（四）住宅、商铺、车位处理的税务筹划

土地增值税清算三分法下 “其他类型”包括车位和商铺等类型房产，车位增值额往往是大额负增值的，但是商铺增值额却是正数，只是在清算过程中车位和商铺等类型的增值额进行合并相加后是负数，故清算结论中“其他类型”项目无需缴纳土地增值税。但是清算后剩余房产销售时，是按照销售月度进行土地增值税尾盘申报，单个商铺单方售价远远高于最终清算时的单方可扣除成本，而清算后的项目根据单方售价和根据土地增值税清算结论的单方可扣除成本为依据计算应纳土地增值税，故此时增值率会很容易达到 50%-200% ，相应税率将会达到 30%-50% ，对公司来说，出售一套商铺可能需要缴纳几十万土地增值税。

因此清算时，尽量将剩余未售商铺进行打包销售合并进本次清算，避免以后造成税款损失。

三、房地产土地增值税清算风险管理

（一）土地增值税清算面临的主要风险类型

政策风险占据首位宝座，相关政策条文繁复，更新相当频繁，且各地区执行口径的差异较为明显。若企业未能及时、精准把握政策动态和地方具体细则，很容易让税务筹划偏离合规的路径[3]。

操作风险的凸显程度同样可观，清算会碰到复杂的财务核算与海量资料的处理，从确认收入、分摊成本到审核扣除项目，核算过程任一环节出错、资料缺失或凭证不达标，皆可能导致税务相关的争议。

经营风险一直贯穿其间，企业为减少税负过度调整销售策略以及开发规划，也许引发房产滞销、资金回流不顺利，也会损伤企业的声誉和市场竞争能力，对企业长远发展不利。

（二）风险识别与评估方法

贴合房地产企业土地增值税清算的特质，构建涉及政策合规相关情况、财务核算准确相关要素、税务筹划合理相关要点等方面的风险识别指标体系，设定增值率变动、成本费用占比以及税收优惠政策适用合规性方面指标。采用对这些指标进行监测剖析，及时揪出潜在的隐患。

采取定性定量相结合的途径开展风险评估，可运用像专家打分法、层次分析法这样的定性手段，对风险性质及影响程度加以评估；也可借助财务比率分析、敏感性分析等定量的手段，对风险会造成的经济损失予以测算，经由全面综合评估，厘定风险的等级，为风险应对工作提供支撑。

（三）风险应对与防范措施

企业可成立专门的税务管理部门，也或配备专业税务人员，实时留意国家与地方土地增值税政策变动。深入剖析政策法规内涵，精准把握政策核心，强化与税务机关的沟通互动，按期参加税务培训及政策宣讲会议，第一时间掌握政策执行尺度与最新规定。在税务筹划方案的制定与实施期间，主动地和税务机关开展交流，保障方案的合法合规属性。

在策划税务筹划方案的时候，全面考量企业实际状况与经营目标，全面考量税务筹划所涉的收益与风险，避免仅看重降低税负，却不顾及对企业经营活动的影响。保证筹划方案具有切实可行与长久执行性，建立税务筹划方案的灵活动态调整机制，结合政策变动、企业运营状况等要素，及时开展方案的优化与调整。

四、结论

土地增值税清算税务筹划及风险管理，是房地产企业财务管理不可缺的部分，对企业经营效益与可持续发展意义重大。采用科学合理的税务安排，可助力企业于土地增值税清算时合法减轻税负，提高资金的运用效率。凭借有效的风险管理可保障企业规避税务风险，维护企业的稳健经营。

参考文献：

[1]钟淑华.房地产企业土地增值税清算税务筹划及风险管控[J].中国乡镇企业会计,2024(7):27-29.

[2]任凤.房地产企业土地增值税风险防控及有效策略研究[J].中国乡镇企业会计,2024(3):19-21.