建筑旧房改造中防水防潮处理的关键技术与要点

一、引言

随着建筑使用年限的增长，许多旧房出现墙体渗水、地面潮湿、屋面漏水等问题，不仅影响居住体验，还可能导致墙体开裂、结构锈蚀等安全隐患。在旧房改造过程中，防水防潮处理的质量直接决定改造效果的持久性。与新建建筑相比，旧房改造的防水防潮工程面临基层老化、结构复杂、施工空间受限等挑战，需要结合房屋实际情况选择适配技术，严格把控施工细节，才能实现长期有效的防水防潮效果。

二、旧房防水防潮问题的成因与危害

2.1 常见问题成因

旧房防水防潮问题成因多样，主要有：原始防水层老化失效，如屋面卷材开裂、卫生间涂膜脱落；建筑结构变形，地基沉降、墙体开裂致防水基层破损；排水系统不畅，阳台、露台排水坡度不足，雨水淤积渗入室内；材料选择不当，早期防水材料耐候性差、性能衰减；施工工艺落后，原始防水层有空鼓、漏刷等缺陷。

2.2 问题带来的危害

防水防潮失效会引发连锁反应：墙面受潮返碱、霉变，影响美观与健康；地面潮湿致木地板起翘、地砖空鼓；卫生间渗水引发邻里纠纷；钢筋混凝土结构被水侵蚀，钢筋锈蚀膨胀，削弱建筑承载力。如某老旧小区住宅因卫生间防水层失效，渗水致墙面涂料脱落、地板变形，维修成本高。

三、旧房改造中防水防潮关键技术

3.1 基层处理技术

基层处理是防水防潮工程基础，影响防水层与基层粘结强度。墙面基层需铲除空鼓、起砂抹灰层，修补裂缝，干燥后涂刷界面剂；地面基层若有酥松、油污，打磨清理后用聚合物水泥浆找平。针对墙体返潮，可增加渗透结晶型防水涂料，填补微小孔隙。如某旧房改造对卫生间墙面基层处理后，涂刷涂料封堵毛细孔，为后续防水层奠定基础。

3.2 防水材料选择技术

应根据不同部位防水需求选材料：屋面选耐候性强的 SBS 改性沥青卷材或TPO 防水卷材；卫生间、厨房等潮湿区域用聚氨酯防水涂料或聚合物水泥防水涂料；墙面防潮用渗透型防潮液。基层不平整部位采用卷材与涂料复合防水技术，先涂涂料密封节点，再铺卷材增强效果。

3.3 节点密封技术

阴阳角、管根、地漏等节点是防水薄弱部位，需采用强化密封技术：阴阳角处做成圆弧角或 45^∘ 斜角，涂刷防水涂料时增加附加层，宽度不小于200mm ；管道根部先缠绕遇水膨胀止水条，再涂刷防水涂料并铺贴胎体增强材料；地漏周边需预留凹槽，填入密封膏后再做防水层。某旧房卫生间改造中，通过 “止水条 + 防水涂料 + 防水卷材” 的三重密封处理，成功解决了长期存在的管道根部渗水问题。

3.4 排水系统优化技术

结合旧房结构特点优化排水设计：屋面改造时调整排水坡度至 2% 以上，增设排水口数量，确保雨水快速排出；阳台、露台采用 “外高内低” 的排水坡度，地漏位置低于地面 5mm ，并在门槛处设置止水坎；外墙窗台向外倾斜 10^∘ ，窗台下做鹰嘴造型，防止雨水沿窗台渗入室内。对于雨季积水严重的区域，可在室外增设排水沟，将雨水引至远离建筑基础的位置。

四、各部位防水防潮施工要点

4.1 屋面防水施工要点

屋面改造需先拆除老化防水层，检查屋面基层是否存在裂缝，用防水砂浆修补后涂刷基层处理剂。铺贴卷材时，长边搭接宽度不小于 100mm ，短边搭接宽度不小于 150mm ，搭接缝采用热熔法密封；涂膜防水施工需分多遍涂刷，每遍厚度不超过 1mm ，前后两遍涂刷方向垂直，确保涂层均匀无漏点。屋面与女儿墙交接处，防水层需上翻至女儿墙顶面 500mm 以上，并用金属压条固定，防止雨水从墙根渗入。

4.2 卫生间防水施工要点

卫生间防水应遵循 “先墙面后地面，先阴角后大面” 的施工顺序。墙面防水层高度：淋浴区不低于 1800mm ，其他区域不低于 300mm ；地面防水层需覆盖整个卫生间，并向门外延伸 300mm 。涂刷防水涂料时，阴角、管根等部位需多刷 2-3 遍，形成加强层；采用卷材防水时，需在管道根部做附加层，卷材收头固定在管道根部的凹槽内。闭水试验是关键环节，需在防水层干燥后进行，蓄水深度 20-30mm ，持续 24 小时以上，确保无渗漏后再进行后续施工。

4.3 外墙防潮施工要点

外墙改造需重点处理窗框与墙体缝隙，采用发泡胶填充后，外侧打耐候密封胶，内侧用防水砂浆封堵。对于返潮严重的墙面，可在基层涂刷防潮涂料后，采用 “一布两涂” 工艺铺设玻璃纤维网格布和防水涂料，增强抗裂性。若外墙为实心黏土砖，可注入硅烷类渗透型防水剂，通过化学反应在砖体孔隙内形成憎水膜，阻止水分吸入。例如，某砖木结构旧房外墙改造中，通过高压注浆注入防水剂，有效解决了雨水渗入导致的木构件腐朽问题。

4.4 地下室防水施工要点

地下室防水需结合结构形式选择方案：对于混凝土结构，可采用迎水面涂刷水泥基渗透结晶涂料，背水面设置排水盲沟；若地下室存在裂缝渗水，可采用高压注浆技术，将聚氨酯浆液注入裂缝，浆液遇水膨胀后堵塞渗水通道。施工时需确保地下室墙面与地面防水层连续封闭，阴阳角做成圆弧过渡，避免防水层因应力集中而开裂。

五、防水防潮施工质量控制要点

5.1 材料质量把控

严格审核防水材料的出厂合格证、检测报告，进场后按规定抽样复验，禁止使用过期或不合格产品。不同类型的防水材料需匹配专用基层处理剂和粘结剂，例如 SBS 卷材需使用与其配套的氯丁橡胶胶粘剂，避免因材料不相容导致防水层失效。

5.2 施工过程监管

施工前需对作业人员进行技术交底，明确各部位施工标准；施工中重点检查防水层厚度、搭接宽度、节点处理等关键指标，发现空鼓、漏刷等问题立即整改。例如，屋面卷材铺贴后需采用针刺法检查厚度，卫生间涂膜需用测厚仪检测每平方米的涂层厚度，确保符合设计要求。

5.3 后期维护管理

防水层施工完成后，需避免尖锐物体撞击或穿刺；后续装修施工时，不得在防水层上开槽打洞，若必须施工，需先做好防水补强措施。定期检查屋面排水口、外墙密封胶等部位，发现堵塞或老化及时清理更换，延长防水系统使用寿命。

六、结论

旧房改造中的防水防潮处理是一项系统性工程，需结合房屋老化特点，从基层处理、材料选择、节点密封到排水优化进行全流程把控。通过采用适配的关键技术，严格执行各部位施工要点，加强质量监管和后期维护，可有效解决旧房渗水返潮问题。在实际工程中，应坚持 “预防为主、刚柔结合” 的原则，根据房屋具体情况制定个性化方案，才能实现 “一次改造，长期有效” 的防水防潮目标，为老旧建筑注入新的生命力。

参考文献：

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