合肥市商业地产发展研究

一、引言

商业地产作为城市建设与经济发展的重要构成部分，对城市形象塑造、居民生活品质提升以及产业结构优化具有重要意义。合肥市作为安徽省省会，近年来经济快速发展，城市化进程持续加速，这为商业地产发展创造了良好条件。深入探究合肥市商业地产发展现状，对推动其健康、稳定发展，增强城市综合竞争力具有重要现实意义。

二、合肥市商业地产发展现状

2.1 规模与增长趋势

近年来，合肥市商业地产规模不断扩大。据合肥市商务局数据，截至目前，全市共有 5 万平方米以上的在营大型商业综合体 68 家，总商业建筑面积超 700万平方米。自 2020 年起，合肥市商业地产项目呈逐年递增态势，2024 年新开业商业综合体数量达 10 家，新增商业建筑面积超 100 万平方米，显示出强劲的增长势头。

2.2 区域分布

合肥市商业地产区域分布特征显著。传统核心商圈如四牌楼商圈、淮河路步行街等，凭借深厚商业底蕴与便捷交通，商业地产项目密集，业态丰富多样，吸引大量消费者，商业活跃度高。随着城市发展，新兴商圈迅速崛起，滨湖新区、政务区等区域，因新建住宅小区集中、人口导入量大，配套商业地产项目不断涌现。以滨湖新区为例，已建成多个大型商业综合体，如融创茂等，成为新的商业热点区域。

2.3 业态类型

合肥市商业地产业态类型日益丰富。除传统零售、餐饮业态外，娱乐、休闲、文化等体验式业态占比逐渐提升。在一些大型商业综合体中，体验式业态面积占比超 40%. 。例如，合肥万象城打造屋顶花园，引入 17 家餐饮品牌，其中 11家为安徽首店，月销售额约 1300 万元，不仅增加商场收益，还丰富经营业态。此外，电商与实体商业加速融合，京东 MALL 通过技术赋能，实现“线下体验+ 线上交易 + 即时配送”闭环，带动区域消费升级。

2.4 政策支持

为促进商业地产发展，合肥市出台系列政策措施。在规划布局方面，推动《合肥市城市商业网点布局专项规划》编制，规划形成 3 级商圈体系，明确不同商圈功能定位，引导商业地产合理布局。在资金支持方面，对当年新开业的中国首店、安徽首店进行综合考评，分档给予 20 万至 50 万元资金奖励，2023年度支持奖补资金460 万元左右，有力激发市场活力。

三、合肥市商业地产发展存在的问题

3.1 同质化竞争严重

部分商业地产项目在定位、业态组合方面缺乏特色，同质化现象突出。许多商业综合体均以传统零售、餐饮、娱乐业态为主，品牌相似度高，难以满足消费者多样化、个性化消费需求，导致市场竞争激烈，部分项目经营效益不佳。

3.2 商业运营管理水平有待提高

部分商业地产项目运营管理团队专业能力不足，在招商、营销、服务等方面存在短板。招商过程中，对品牌筛选把控不严，引入品牌与项目定位不符；营销手段单一，缺乏创新，难以有效吸引消费者；服务质量参差不齐，影响消费者购物体验，制约商业地产项目可持续发展。

3.3 配套设施不完善

部分商业地产项目周边交通、停车等配套设施不完善。交通拥堵现象时有发生，停车位不足，给消费者出行与停车带来不便，降低消费者前往消费意愿。此外，部分商业项目内部公共服务设施，如母婴室、无障碍设施等配备不齐全，影响消费者使用体验。

3.4 市场需求变化应对能力不足

随着消费者消费观念与需求不断变化，商业地产市场需求也在持续变化。部分商业地产项目对市场变化敏感度低，未能及时调整经营策略与业态布局，导致部分业态与市场需求脱节，经营陷入困境。

3.5 库存体量较大，商铺空置明显

在合肥市经济和商业地产市场快速发展的同时，合肥市商业地产市场自2010 年起就存在着较大的库存。当前合肥市商业地产空置率较高，多数出现在已出售沿街商铺、满足不了消费者需求的陈旧商业中心以及部分大型商业综合体。

四、合肥市商业地产发展对策

4.1 加强差异化定位

商业地产开发商应深入开展市场调研，精准把握消费者需求与市场空白点，结合项目所在区域特点、消费人群特征等，进行差异化定位。在业态组合上，注重引入特色品牌、新兴业态，增加体验式、互动式业态占比，打造独特商业氛围与消费场景，提升项目竞争力。

4.2 提升运营管理水平

培养与引进专业商业运营管理人才，组建高素质运营管理团队。加强招商管理，严格筛选品牌，确保引入品牌与项目定位高度契合。创新营销方式，综合运用线上线下多种营销手段，如举办主题活动、开展直播带货、利用社交媒体推广等，提高项目知名度与影响力。强化服务意识，提升服务质量，完善服务设施，为消费者提供优质购物体验。

4.3 完善配套设施

政府与开发商应共同发力，完善商业地产项目周边交通、停车等配套设施。优化交通组织，加强公共交通与商业项目衔接，增加公交线路与站点；加大停车场建设力度，利用智能化停车管理系统，提高停车效率。同时，商业项目内部应按照相关标准，完善公共服务设施，提升消费者使用便利性与舒适度。

4.4 增强市场适应性

商业地产项目运营方应密切关注市场动态与消费者需求变化，建立市场监测与反馈机制。根据市场变化，及时调整经营策略与业态布局，引入符合市场需求的新业态、新模式，如发展新零售、打造智慧商业等，增强项目市场适应性与竞争力。

4.5 出台合理去库存政策

结合当前市场情况，政府应当出台相关商改住等合理去库存政策，将人才公寓、廉租房、公租房等建设项目与库存商业地产联系起来。这样既可以将配套、设施不满足商业发展的需要的陈旧商业用房转作住宅用房，也可以一定程度上降低当前市场上商业地产库存体量。

五、结论

合肥市商业地产在规模、区域分布、业态类型等方面取得显著发展成果，政策支持也为其发展提供有力保障。然而，发展过程中仍存在同质化竞争严重、商业运营管理水平有待提高、配套设施不完善以及市场需求变化应对能力不足及库存体量较大等问题。通过加强差异化定位、提升运营管理水平、完善配套设施、增强市场适应性及出台合理去库存政策等措施，能够有效解决这些问题，推动合肥市商业地产持续健康发展，为合肥市经济社会发展注入新动力。未来，合肥市商业地产应紧跟市场发展趋势，不断创新升级，提升城市商业品质与形象，满足消费者日益增长的美好生活需要。

参考文献

[1] 陈祥宇，叶小群 . 大数据视角下的城市商业空间集聚特征与影响因素分析——以合肥市主城区为例 [J]. 安徽建筑大学学报，2023，31 （1）：72-79

[2] 中国合肥房地产行业市场发展现状及投资方向研究报告.2025-01-1

[3] 赵石。商业地产项目核心竞争力影响因素研究 [D]. 天津：天津大学，2023

作者简介：余伟童（1993-7-27），男，汉，安徽宿州，硕士研究生，助教，主要研究方向：工程管理、房地产开发与管理