低效产业用地再开发中的地价评估方法创新

0 引言

近年来，城市土地资源日益紧张，低效产业用地已成为制约城市高质量发展的突出问题，随着产业结构调整与空间优化需求增强，推动存量土地提质增效已成为城市更新的重要方向，地价评估作为再开发决策的基础环节，其准确性直接关系到土地价值重构、产业导入和政策制定的科学性。现有评估方法多基于传统市场交易逻辑，难以适应再开发过程中的多元收益结构、政策干预因素与开发方式差异，亟需方法层面的调整与拓展，结合杭州市实践，探索更具适应性的评估机制已成为现实需要。

1 研究区域概况

杭州市作为长三角区域中心城市，持续推进产业结构调整与城市空间重塑，土地资源配置效率逐渐成为衡量城市竞争力的重要依据，主城区空间趋于饱和，存量工业用地更新压力加大，部分区域因产出偏低、布局粗放，长期处于低效状态。钱塘区为全市制造业集中区域，聚集大量历史工业地块，开发强度不足、利用效率较低，已成为城市提质重点，智能制造与数字产业推动下该区正加快向高端产业集聚转型，地块再开发涉及开发机制调整、评估路径适应与政策要素响应。近年来，该区在引导国资参与、整合低效用地、推进园区复合开发方面不断实践，为建立适应再开发需求的地价评估体系提供了现实基础。

2 研究方法和思路

2.1 研究方法

杭州市推进低效产业用地再开发的实践中，现行地价评估路径面临结构静态、政策适配性差等问题，再开发情境下的土地价值不再由单一的市场比较或成本补偿所决定，而是受建筑容量调整、功能重构、政策激励与参与机制等多重变量综合影响。复杂决策背景下需要构建反映未来收益、动态开发模式与制度作用的评估方法。

本研究提出以综合收益法为基础的地价估值路径，并引入场景模拟与政策变量嵌入机制构建评估模型，该方法以未来预期净收益为核心测算依据，在开发周期内分别估算各阶段收益与支出，折现至当前，得到可接受地价评估值。核心公式如下：

式中，为地价评估值，为第年的预期收益，为同期成本，为折现率，为评估周期长度。该模型在参数设置中引入容积率调整、可租可售比例、建筑单价、回购份额与价格机制，反映改造方式对地价构成的影响路径 [1]。针对杭州市特征，还引入分割转让许可、产业政策扶持与税收返还等制度参数，将其量化转化为现金流变量来提升模型响应机制与现实匹配度。

2.2 研究思路

研究围绕杭州市低效产业用地再开发中的估值难点展开，从地块基础条件、空间规划指标、开发机制、政策内容等方面提取核心变量，构建结构化评估框架，选取具体更新地块为分析样本，依据现状指标与改造方案设定基础参数，形成评估逻辑初始值。再设定多场景路径，建立不同开发方式下的地价估值结果，形成横向对比结构。

研究结构包含四个环节，一是明确土地属性、开发强度与空间指标变动范围，二是构建收益模型，拆解租售组合、面积变动与时间结构，三是设定成本结构，覆盖建安支出、制度支出与资金成本，四是构建净现金流结构，结合折现率估算当前地价 [2]。模型设定过程注重本地化精度，贴合杭州市控规指标、市场价格体系与政策适配要求，所有场景建模在同一结构下运行，使不同开发路径下的评估值具备可比性，输出结果基础上进行敏感性分析，识别政策变量与开发指标对估值结果的影响程度，形成方法验证与政策反馈的闭环结构。

3 实证研究

3.1 案例地块选取

研究选取位于杭州市钱塘区出口加工区的 QT030303-08 号地块为实证对象，原由杭州境仓电子有限公司持有并使用，地块面积为66.38 亩，用地性质为一类工业用地，控规容积率上限为 3.0，建筑密度不大于 60% ，绿地率不小于 15% 。该地块处于综合保税区与跨境电商产业园交界处，产业基础具备一定关联性，但原开发强度偏低，容积率仅为0.19，亩均产值与税收远低于区域平均水平。

2023 年项目完成履约监管协议签订，2024 年获批进入低效用地再开发试点范围，规划将原有地块整体推倒重建。新开发内容为和达境仓国际智能制造产业园，项目采用“企业开发 + 国资回购”模式，设定分期建设结构，未来将承载生物医药、集成电路、智能机器人等产业。规划总建筑面积约 129000 平方米，容积率提升至 2.50，其中国资回购的部分建筑用地可作为标准厂房，可按幢、层作为分割单元且每层建筑面积不小于 1000 平方米分割转让、分割登记。该案例符合再开发评估模型对政策变量、开发模式与空间指标变化的应用要求。

3.2 模型应用过程

实证模型以地块开发前后状态差异为基础设定场景变量，统一评估框架下建立三种开发路径估值结构，模型核心为净现值计算结构，输入参数包括容积率、建筑面积、租售结构、回购比例、政策补贴、开发周期、贴现率等变量。收益部分构建销售与租赁双通道，成本结构包含建安支出、政策执行成本与资金占用费用，所有现金流量按年度分期设置，计算贴现后收益，再推导地价评估值。

场景一为现状维持，地块维持原开发状态，无容积率提升与制度干预，场景二为企业自主改造，在不引入政策支持前提下由原权属单位完成重建，场景三为联合开发，实施国资回购机制与标准厂房分割销售操作，回购比例设定为 50% ，价格参照审计成本价测算。租金收益基于区域厂房市场价设定在 100 元 / ㎡ / 年左右，销售单价为 9500元 / ㎡，建安成本按标准厂房平均水平计算为 2800 元 / ㎡。贴现率设为 7% ，周期三年，模型运行后生成各场景的地价评估值和投资回收周期，用于对比分析。

3.3 结果分析解读

模型运行结果显示开发强度提升与政策机制叠加可显著提升地块单位价值，现状维持情景中土地因容积率极低且缺乏收益来源，单位建筑面积地价不足 320 元 / ㎡，投资回收期超出 10 年，自主改造情境中容积率提升带来收益增长，但资金压力与市场不确定性延长了回收周期。国资参与路径下政府回购稳定了现金回流，分割销售提升资金流动性，整体单位地价提高至1860 元/ ㎡，回收周期缩短至4.8 年。以下表1 为多场景下模型测算结果。

多变量耦合条件下政策与机制变量对土地价值具有显著调节能力，政策性场景中容积率红利、国资收购与标准厂房分割机制共同提高了土地的市场价值与开发效率，模型在参数响应方面表现出稳定性，适合用于具有更新空间、制度介入和市场化转化特征的产业用地再开发项目。

4 结论

本文构建了面向再开发情境的地价评估模型，并以杭州市钱塘区实际地块为基础展开实证分析，结果表明容积率提升、政策回购与功能重构对地价形成具有显著影响，综合收益与场景模拟方法可以有效识别多变量作用下的土地价值变化，模型结构与评估路径与项目实际高度契合，应对复杂开发机制、政策嵌入和收益结构动态调整方面表现出良好适应性。

参考文献

[1] 胡何男. 农用地定级与基准地价评估研究——以中山市为例[J].赣南师范大学学报 ，2025，46（03）：55-60.

[2] 苏晓蓓 ， 刘柏涛 . 新形势下土地基准地价更新研究——以许昌市中心城区为例 [J]. 中国国土资源经济 ，2024，37（05）：71-81.