房产测绘中房屋面积测绘问题及其质量改善策略

不论在房屋建设过程中，还是在房产登记交易中，房屋测绘面积都是需要进行的必须工作。尤其随着大众对房屋面积测绘精确度的逐步重视，这客观上给房屋面积测绘提出了更高要求。因此，我们必须要结合现有房屋面积测绘计算方法，加强并提升房屋面积测绘的质量与水平，为房地产行业的健康方法打下坚实基础。

一、房屋面积测绘的价值

在房屋面积测绘时，需要针对房屋套内建筑面积、公摊建筑面积和使用面积进行计算，以此来获取相关房产信息，为业主提供精准的房产测绘面积。通过房屋面积测绘，在房产交易过程中能够提供重要依据，同时也能够为政府对房产的合理规划提供重要的信息支持，促进房地产行业的规范发展。近年来随着房产测绘技术水平的提高，房屋面积测绘的准确性也大幅度提高。通过对房屋面积的精密测算，能够为房地产权的所属单位及产权户籍管理提供科学参考。在实际房屋面积测算工作开展过程中，不仅操作难度较大，而且具有较强的技术性，实际测算结果与产权人、开发商和建筑单位的利益息息相关，因此需要在房地产测绘中加强对房屋面积测算工作的重视，确保测算结果的精准性。

二、房屋面积测绘时的计算方法

第一，外墙共用建筑面积的分析与计算。分隔墙面积计算是房屋面积测绘工作中较为重要的一项内容，具体要根据建筑面积测绘规范的要求进行。当房屋面积测绘时存在共同分隔墙情况时，将水平投影面积的一半计入套内建筑面积中，即由分隔墙连接的两户平均分摊分隔墙的面积。这种共同分隔墙的情况在现代建筑中较为常见，面积分摊也较为合理。但在实际测量工作中，当存在复杂分隔墙结构时，具体要利用 CAD 绘制详细的结构图，并以此为依据完成具体的测量和计算，同时还要结合具体的闭合情况最终确定测量结果。

第二，楼梯和电梯的计算与分摊。楼梯和电梯作为整栋楼内的公共面积，具体要根据用户使用电梯和楼梯的情况按一定比例分摊面积。一些特殊楼层则要结合实际情况对分摊比例进行调整。因此在具体计算楼梯和电梯分摊面积时，需要对实际应用情况进行有效分析，保证分摊比例的合理性，以免损害到部分用户的合法权益。

第三，分摊面积的计算。一方面，分摊商住楼的楼梯间。商住楼通常是商用和住宅结合在一起，这种形式的建筑商用和住宅需要分开设计，两部分结构各具有各自的功能。基于合理性原则，通常可以由商用和住宅用户共同分摊屋顶楼梯间一部分商用楼梯间，住宅用户则要自己承担住宅区域的楼梯间，这也遵循了谁使用谁分摊的原则。另一方面，分摊非住宅共有建筑面积。在非住宅共有建筑中，具体进行建筑面积测绘时具有较强的复杂性，在具体面积计算时也没有更适宜的分摊方法。在实际测绘过程中，一般会通过先整体计算再局部计算的方法。基于分摊界定一致性的原则，不需要确定权利人的情况下，分摊前后需要保持一致性。

三、提高房屋面积测绘质量的具体策略

第一，科学确定面积计算部位及公用均摊面积。面积计算部位确定时要以房产测绘相关规范作为依据。在实际房产测绘工作开始之前，需要正确认识房产测绘的全面积、半面积和无需计算的面积，保证房产测绘的规范化。为了保证房屋测绘过程中测绘的精准性，项目委托方需要出具说明书，确保详实和精准，进一步核实说明书，保证各项面积标注的准确性。测绘人员需要对公用面积均摊问题的重要性有一个正确的认识，并对这一问题进行精准处理，避免影响到消费者的合理权益。通过对房产位置面积准确计算，再根据房屋测量规范及政府相关规定，分摊计算公用面积，确保测绘工作的质量。计算完分摊面积后需要对计算结果进行对比，进一步保证测绘工作的精准度。

第二，精准管控外业测绘质量与内业数据。房屋面积测绘工作中，外业测绘质量直接关系到房屋面积测绘的质量，因此在实际测绘时，需要提前实地勘察，审核房产范围图纸，检查产权边界图，确保与房产的实际情况相符。房屋面积测绘要保证测绘的精准度和完整性，具体要根据房屋测量规范的具体规定，针对房屋的基本要素进行调查和明确。房产项目中含较多的内业数据，具体计算过程相对繁琐，因此工作人员要细致地计算，并对房产项目实际情况进行把握，核实房产图，确定房产图规格、尺寸和标准，确保符合相关规定。查验房产测绘图中反应的内容，保证信息的完整性。另外，在具体测绘实施阶段，还要精准控制侧面面积，并运用正确的测算方法，进一步保证测绘报告的完整性。

第三，遵守房产测绘技术操作流程。房屋面积测绘工作开展时，应严格遵守房产测绘技术操作流程，即要通过野外测绘完成资料和信息的收集，再遵循网络化原则进行内部图形处理，最后采用合理的分摊方法来保证面积计算数据的准确性。在野外测绘工作开展过程中，选择精度好的测绘仪器，并利用适宜的绘图工具，有效完成各种数据和信息的收集工作。针对图纸上标注的数据进行检查，确保与外来数据的一致性，当数据错误太大或是数据不一致的情况，则需要重新进行测量。为了保证面积计算数据的准确性，应正确使用分摊方法，以此来准确测量房屋的数据信息，并对房屋类型的数据进行核对，保证所有数据的准确性，减少房屋面积测绘的误差。

第四，加强测绘过程控制。为了实现对测绘质量的有效控制，还要做好三查两审制度的落实工作，通过利用第三方人员对测绘工作进行检查，有效保证测绘的质量。检查人员需要做好备案工作，及时将测绘数据上传至网络，这在一定程度上有利于促进测绘人员工作的积极性及测绘水平的提升。另外，还要通过建立信息共享平台，将测绘作业信息实时上传到平台上，并利用数字化技术检验和校对测绘结果，针对测绘数据的误差范围进行严格控制。通过对测绘过程采取有效管控，可以有效提高测绘工作质量，保证测绘结果准确性。

第五，提升测绘人员专业素养。房屋面积测绘质量与测绘人员的综合素养息息相关，因此作为专业测绘人员，需要具备专业的测绘知识，同时还要熟悉相关房产法律知识，具备高度的责任心。作为测绘主管部门和房产测绘单位，针对测绘人员应采取动态管理的手段，加大对测绘工作的监督力度，并针对测绘人员开展科学的业务考核。测绘单位应定期组织相应的测绘技术培训活动，使测绘人员能够掌握先进的技术。并通过开展技术交流，使测绘人员加强与业内人员的交流，有效解决测绘工作中遇到的难题。测绘人员整体素质的提升，不仅能够保证房产测绘工作的顺利开展，还能够进一步提升测绘工作的质量，保证房屋面积测绘的精准性。

结语

为提高房屋面积测绘的质量，提高测绘结果准确性，在具体工作中，应该严格测绘操作流程，进行科学的数据收集分析，并结合先进测绘技术提升工作质量，减少误差，从而提供最准确的房屋面积数据，为房产测绘整体质量得提高打下坚实保障。

参考文献

[1] 刘思廷，房产测绘中房屋面积测绘分析【J】，地产，2019，21

[2] 王晓，房产测绘中影响房产面积测绘质量的因素及控制措施【J】，住宅与房地产，2018，28