园林草地基准地价评估方法与应用研究

随着自然资源资产化管理的深入推进，对园林草地进行科学、合理的基准地价评估显得尤为重要。基准地价评估是自然资源有偿使用、资产清查核算、税费管理等工作的重要基础，也是推进生态文明建设、实现生态产品价值的关键环节。在当前国家加强自然资源管理、推动生态文明建设的背景下，本研究具有重要的现实意义和理论价值。通过深入研究园林草地基准地价评估方法与应用，将为我国自然资源资产化管理提供新的思路和方法，有助于推动自然资源管理向更加科学、精细、高效的方向发展。

1 园林草地基准地价评估方法

1.1 因素法（1）原理

因素法是基于影响园林草地质量和价值的各种因素，构建综合评价指标体系，通过对各因素的量化和加权计算，确定土地级别，进而评估基准地价。这些因素涵盖自然因素（如土壤质量、地形地貌、气候条件等）、区位因素（与城市中心、交通枢纽的距离等）、基础设施因素（灌溉设施、道路通达性等）以及政策因素（土地利用政策、生态补偿政策等）。例如，土壤肥沃、地势平坦且靠近城市的园林草地，其价值相对较高。

（2）评估步骤

首先，确定影响园林草地价值的因素集，并通过专家咨询、层次分析法等方法确定各因素的权重。然后，对每个因素进行量化分级，如将土壤质量分为优、良、中、差四个等级，并赋予相应的分值。接着，利用地理信息系统（GIS）技术，对研究区域内的园林草地进行空间分析，获取各因素的空间分布数据。最后，根据综合评价模型，计算每个地块的综合得分，依据得分划分土地级别，为基准地价评估提供基础。

1.2 样点地价平均法

（1）原理

样点地价平均法通过收集园林草地的实际交易样点数据，分析样点地价的分布特征，采用统计方法计算出不同级别或区域的平均地价，以此作为基准地价。该方法基于市场交易数据，能够直观反映市场对园林草地价值的认可程度。例如，在某一区域内，收集到多个园林草地的交易案例，通过对这些案例的价格进行统计分析，得出该区域的平均地价水平。

（2）评估步骤

第一步，广泛收集园林草地的交易样点信息，包括交易时间、交易价格、土地面积、土地用途、区位条件等。确保样点数据的真实性、准确性和代表性，对于明显偏离市场正常价格的异常样点，应予以剔除。第二步，对样点数据进行标准化处理，消除因交易时间、土地面积等因素造成的价格差异。例如，将不同时间的交易价格通过物价指数调整到同一时间点，将不同面积的土地价格统一到单位面积价格。第三步，运用统计学方法，如算术平均数、中位数、众数等，计算不同级别或区域样点地价的平均值，确定基准地价。同时，还可以通过标准差等指标分析地价的离散程度，评估基准地价的可靠性。

1.3 定级指数模型法

（1）原理

定级指数模型法是在土地定级的基础上，建立定级指数与地价之间的数学模型，通过模型预测不同级别园林草地的基准地价。该方法利用土地定级结果反映土地质量的差异，结合市场交易数据或收益数据，构建地价与定级指数的函数关系，从而实现对基准地价的评估。例如，通过分析发现，园林草地的定级指数与地价之间存在线性正相关关系，随着定级指数的增加，地价也相应提高。

（2）评估步骤

首先，采用多因素综合评价法等方法完成园林草地的土地定级工作，确定每个地块的定级指数。然后，收集一定数量的园林草地交易样点或收益数据，建立地价与定级指数的回归模型。在模型构建过程中，可选择线性回归、对数回归、幂函数回归等不同形式，通过统计检验确定最优模型。最后，将各级别的定级指数代入已建立的数学模型中，计算出相应的基准地价。同时，要对模型的预测精度进行检验，可采用交叉验证等方法，确保模型的可靠性和有效性。

2 园林草地基准地价评估方法的应用实例

2.1 研究区域概况

该城市园林草地资源丰富，涵盖多种类型的园地（如果园、茶园）、林地（乔木林地、灌木林地等）和草地（天然草地、人工草地）。近年来，随着城市的发展和生态保护意识的提高，园林草地的价值日益凸显，对其基准地价的准确评估需求迫切。

2.2 评估过程

（1）因素法应用

在因素法应用中，确定了土壤肥力、坡度、离城市主干道距离、灌溉水源充足度等 10 个影响因素。通过专家打分法确定各因素权重，如土壤肥力权重为 0.2，离城市主干道距离权重为 0.15 等。利用 GIS 技术对各因素进行空间分析，将研究区域划分为 5 个土地级别。例如，一级地主要分布在土壤肥沃、坡度平缓且靠近城市主干道的区域，而五级地则位于土壤贫瘠、坡度较大且交通不便的偏远地区。

（2）样点地价平均法应用

收集了该城市近 3 年的 200 个园林草地交易样点数据。经过数据清洗和标准化处理，剔除了 20 个异常样点。以园地为例，对剩余 150 个果园交易样点进行统计分析，计算出一级果园的平均地价为 3.5 万元 / 亩，二级果园为 2.8万元/ 亩，三级果园为2.2 万元/ 亩。

（3）定级指数模型法应用

首先完成土地定级，确定定级指数范围为 1-100 。通过对 100 个样点数据的回归分析，建立了地价（y）与定级指数（x）的线性回归模型： y=0.05x+0.5 5（ ）。将各级别的定级指数代入模型，计算出各级别园林草地的基准地价，如一级地定级指数为80-100，计算得出基准地价为 万元/ 亩。

2.3 评估结果分析

将三种方法的评估结果进行对比分析发现，因素法评估结果能够全面反映土地质量和区位等因素对地价的影响，但主观性相对较强；样点地价平均法结果直观反映市场交易情况，但受样点数量和分布的影响较大；定级指数模型法结合了土地定级和数学模型，具有较好的科学性和预测性。综合考虑，最终采用三种方法结果的加权平均值作为该城市园林草地的基准地价，其中因素法权重为 0.4，样点地价平均法权重为 0.3，定级指数模型法权重为 0.3。通过这种方式确定的基准地价更具合理性和可靠性，能够为城市园林草地资源管理提供更准确的价格依据。

3 结束语

未来的研究可以进一步拓展评估方法的应用范围，结合更多的新技术和新方法，如大数据分析、机器学习算法等，提高评估的效率和精度。同时，加强对园林草地生态价值、景观价值等非市场价值的量化研究，完善园林草地基准地价的内涵，使其更全面地反映土地的综合价值。此外，随着土地市场的发展和政策环境的变化，需要持续跟踪园林草地基准地价的动态变化，建立定期更新机制，确保基准地价能够及时反映市场实际情况，为园林草地资源的可持续利用和管理提供更加科学、有效的价格指导。

参考文献：

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