绿色建筑背景下物业管理的模式创新与实施策略

引言:

绿色建筑指在建筑全寿命期内，最大限度节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑。

在国家政策层面，我国通过《绿色建筑评价标准》GB/T50378（2019 版）建立了强制性要求。2022 年《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》明确要求：城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，星级绿色建筑占比超过 30% 。

同时，住房和城乡建设部门关于加强绿色建筑标识管理要求中明确，获得绿色建筑标识的项目运营单位或业主，须强化绿色建筑运行管理，加强运行指标与申报绿色建筑星级指标比对，每年将年度运行主要指标上报绿色建筑标识管理信息系统。否则，将撤销绿色建筑标识，并收回标牌和证书。

传统物业管理模式在面对绿色建筑的新要求时，暴露出诸多不足，如能源管理粗放、环保措施不到位、运行主要指标缺失、服务内容单一等。因此，在绿色建筑背景下，创新物业管理模式，制定切实可行的实施策略，已成为物业管理行业亟待解决的重要课题。

一、绿色建筑背景下物业管理面临的挑战

相较于传统建筑，绿色建筑具有三大核心差异

·资源利用高效化：通过节能设计（如高性能维护结构）、节水器具（雨水回收系统）、可再生能源应用（太阳能光伏）等降低资源消耗

·环境负荷最小化：采用环保材料，减少碳排放，设置垃圾分类与资源化系统

·健康性能提升：注重室内空气品质（如新风系统）、自然采光与热舒适性设计

绿色建筑采用了多种节能设备和系统，如太阳能光伏发电系统、地源热泵系统等，这些设备和系统的运行管理需要专业知识和技能。传统物业管理团队在能源管理方面的经验和能力相对不足，难以实现对绿色建筑能源系统的高效监控和优化运行，导致能源浪费和运营成本增加。绿色建筑强调对环境的保护和资源的节约，要求物业管理在日常工作中加强垃圾分类处理、污水排放管理、绿化养护等工作。然而，目前许多物业管理企业在环保意识和措施上还存在欠缺，难以满足绿色建筑的环保要求。绿色建筑领域新技术、新产品不断涌现，如智能建筑控制系统、新型节能灯具等。物业管理企业需要不断学习和应用这些新技术，以提升管理水平和服务质量。但技术更新换代快，增加了物业管理企业的技术培训成本和设备更新压力。

二、绿色建筑背景下物业管理的模式创新

1. 服务理念升维

·从“基础服务商”到“环境运营商”：将建筑视为有机生命体，管理重点从保洁保安转向能源流、物质流优化

·健康管家角色：定期发布室内环境质量报告，确保新风系统高效运行

2. 绿色能源管理模式

·建立水、电、暖、燃气等数据监测共享系统：通过数据分析，找出能源消耗的高峰时段和高耗能设备，针对性制定节能措施。

·积极探索可再生能源的应用，如在建筑屋顶安装太阳能板，满足部分建筑用电需求；在有条件的地区，采用地源热泵系统实现供暖和制冷，降低对传统能源的依赖。

3 绿色环境管理模式

·加强垃圾分类管理：在建筑区域内设置合理的垃圾分类投放点，与专业的垃圾回收企业合作，实现垃圾的减量化、资源化和无害化处理。

·加大绿化养护力度：根据绿色建筑的特点和周边气候环境，选择适合的植物品种，提高绿化覆盖率，改善建筑周边生态环境。

·加强对污水排放的管理：可以采用污水处理设备对污水进行预处理，再排入城市污水管网；对于有条件的绿色建筑，可建设中水回用系统，将处理后的中水用于绿化灌溉、道路冲洗等，实现水资源的循环利用。

4. 智慧化运维管理模式

·建立智慧化运维平台：利用建筑信息模型（BIM）、物联网、云计算等技术，将绿色建筑内的各种设备和设施连接，实现建筑能耗、设备状态、环境参数的实时采集和智能联动控制。例如，通过智能控制系统对电梯、照明、空调等设备进行集中管理，根据建筑内的人员活动情况和环境参数自动调整设备运行状态，提高设备运行效率，降低能耗；例如，借助大数据分析技术，对设备故障进行预测性维护（如电梯轴承磨损预警）；例如，利用智能安防系统实现对建筑区域的实时监控和安全预警，提高安全防范水平。

5. 物业、社区共治模式

·在物业 ISO 体系文件中新增《绿色运维管理规则》，明确垃圾分类、绿化维护、能耗管理等工作流程；

·联合居委会、业委会制定《绿色住户公约》，规范太阳能设备安装、电动车充电等行为。形成物业、业主绿色治理共同体。

三、绿色建筑背景下物业管理的实施策略

1. 政策支持

政府部门应进一步完善绿色建筑和绿色物业管理的相关政策法规，明确绿色物业管理的标准和要求，为物业管理企业提供政策指导。加大对绿色物业管理的财政补贴力度，对实施绿色物业管理的项目给予资金支持，降低企业运营成本。例如，对采用可再生能源设备、实施节能改造的绿色建筑项目，给予设备购置补贴和运营补贴。建立绿色物业管理的激励机制，对在绿色物业管理方面表现突出的企业和项目进行表彰和奖励。如设立绿色物业管理示范项目奖项，对获得示范项目称号的企业给予荣誉证书和奖金奖励，提高企业开展绿色物业管理的积极性。

2. 人才培养

物业行业管理部门和企业自身应加强对员工的绿色建筑和绿色物业管理知识培训，定期组织内部培训课程和外部培训活动，邀请专家学者进行授课和指导。培训内容包括绿色建筑技术、能源管理、环保知识、智能化管理等方面，提高员工的专业素质和业务能力。与高校、科研机构建立合作关系，开展人才培养和科研合作项目。通过合作，为企业培养专业的绿色物业管理人才，同时借助高校和科研机构的科研力量，解决绿色物业管理中的技术难题。鼓励员工参加相关职业资格考试和技能竞赛，提高员工的专业职业技能水平。对获得相关职业资格证书和在技能竞赛中取得优异成绩的员工，给予一定的物质奖励和职业发展机会。

3. 监督评估

按照住房和城乡建设部门关于加强绿色建筑标识管理要求，物业企业须强化绿色建筑运行管理，结合安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居五个方面，加强运行指标与申报绿色建筑星级指标比对，定期评估绿色物业管理实施效果，及时发现问题并提出整改意见，并按时将年度运行主要指标上报绿色建筑标识管理信息系统。对评估不合格的企业进行限期整改，整改仍不合格的，取消其绿色建筑标识，促使企业不断提升绿色建筑物业管理水平。

结论:

在绿色建筑背景下，物业管理模式创新与实施策略的探索是实现建筑行业可持续发展的必然要求。通过应对面临的挑战，抓住发展机遇，创新绿色能源管理、绿色环境管理、智能化管理和社区共治等模式，并采取服务理念升维、政策支持、人才培养、监督评估等实施策略，能够有效提升绿色建筑的物业管理水平，实现能源节约、环境保护和服务质量提升的目标。物业管理企业应积极适应绿色建筑发展的趋势，不断创新和实践，为推动绿色建筑的广泛应用和可持续发展做出贡献，共同构建绿色、低碳、宜居的美好家园。

参考文献：

[1] 王建廷，申慧娟，程响 . 传统物业服务企业绿色化转型路径研究 [J]. 中国房地产，2017（27）：74-80.

[2] 盛筠，丁猛，宁艳杰 . 绿色建筑评价体系对绿色物业管理的启示 [J]. 现代物业，2011，10（1）.

[3] 盛筠，丁猛，宁艳杰 . 绿色建筑评价体系对绿色物业管理的启示 [J]. 现代物业（上旬刊），2011，01 ：62-63.