房地产企业预售房款及销售佣金会计与税务处理分析

摘要：随着新收入准则的深入实施，房地产开发企业预售房款及销售佣金的处理方式发生了变化，与其紧密关联的会计与税务处理方式也需要进行及时调整与完善。因此，本文以房地产企业预售房款与销售佣金的会计与税务处理调整方式为主要研究内容，以企业会计准则与其他法律条例为参考基础，讨论能合理优化会计处理与纳税调整的最佳方法，希望能为房地产企业预售房款及销售佣金的会计及税务处理问题的研究提供帮助。

关键词：房地产企业；会计处理；税务处理

引言：

房地产开发项目存在开发周期长、资金投入量大等特点，仅依靠房地产企业的自有资金与借入资金无法全面满足项目的有效开发与日常的稳定经营，会为企业的日常经营与财务管理埋藏危害极大的不良风险。由此，能适当缓解企业财务压力的预售管理方法被房地产企业广泛使用，可在减轻开发项目成本负担的同时降低项目贷款压力，进而提升企业的盈利水平。因此，企业必须依据颁布的新收入准则的要求，积极推进自身预售管理体系的建设，规范遵守法律条例，进一步提高自身经济效益。

一、会计处理

（一）购房意向金处理

房地产企业在销售商品房时，只有在取得《商品房预售许可证》的前提下，才能与购房意向方正式签订商品房销售合同。而在实际工作中，部分房地产企业在尚未获得《商品房预售许可证》的情况下便以《商品房认购书》、《购房意向书》等不符合法律概念的名义向购房意向方收取意向金或诚意金等价款，此类环节与约定数额都由当事双方自发进行制定，支付此类价款的购房意向方仅仅获得了商品房的优先购买权，并不具备担保性质。此类不符合法律标准规定的价款与《中华人民共和国法典》中强调的合同定金存在本质区别，合同约定者为顺利落实其中各项条例而自愿执行的一类约定形式称作定金，在法律中具有担保性质，定金数额也有着明确规定，在合同条例全面落实后即可收回或抵作价款，对于当事人的违约行为也都有着清晰的处理条例。由此可见，购房意向金与定金截然不同，不能将其归入预售房款范畴，在实际会计处理中，应将其计入“其他应付款”科目。

（二）预售房款处理

客户在与房地产企业签订购买商品房销售合同后，至正式取得商品房所有权前支付的价款称作预售房款，该款项具有明确的法律效力。新收入准则中明确规定，合同负债是指企业已经收到或需要收取客户价款而需将商品房转移给客户的义务，应视情况及时进行款项更换。企业在转移许诺商品房前已经获取的价款便是其中一类。在实际处理转让商品房获取提前支付款项的会计工作时，应更换为“合同负债”科目，而非“预收账款”科目。需要注意的是，根据规定的纳税义务时间，以及相关规定，一般纳税人在采取预收款方式销售自行开发的房地产项目时，应在收到预收款后及时按照3%的预征率预缴增值税。因此，在收到预收款时，企业还需要进行相应的增值税预缴处理，借记“应交税金--预交增值税”，贷记“银行存款”。此外，对于企业尚未为客户提供许诺商品房但已经获得或需要收取客户价款的增值税，此类数额与合同负债的官方规定不符，不能纳入其中进行分析。如果客户已支付购房意向金，在协同要求将购房意向金转至预付房款时，需通过会计处理进行“其他应付款”转至“合同负债”的科目调整。

（三）商品房销售收入处理

新收入准则要求，房地产企业应在客户获取商品房控制权时进行某一时间节点的履行义务确认。当出现客户具备商品房现时付款义务、客户已取得商品房法定所有权、客户已经占有该商品房、客户已承担商品房所有权上的主要风险和报酬等其他代表客户已取得商品控制权的迹象时，企业即可进行收入确认。在实际工作中，大部分房地产企业进行产品控制权转移与销售收入确认的关键标志都是交付房屋，若出现购房者已收到入住通知，但未在规定期限内办理相关手续的情况，企业可在约定的验收期限届满后，将商品房的风险转移并进行收入确认。在进行相关商品的销售转让时，会计人员应按照借记“合同负债”科目、贷记“主营业务收入”科目进行账务处理，并将“应交税费－待转销项税额”科目中的金额转入“应交税费－应交增值税”科目中。

（四）销售佣金处理

在委托第三方进行商品房销售的过程中，房地产企业应依据双方共同制定的合同标准进行佣金支付。一般情况下，佣金金额以商品房销售合同中约定的房款为基数进行设置并支付，遵循每月或每季的支付周期进行实际支付。新收入准则规定，企业为取得合同发生的增量成本，若预期能够收回，则应确认为一项资产，如果该资产摊销期限不超过一年，可以在发生时直接计入当期损益，若发生的摊销期限在一年以上的销售佣金，先计入“合同取得成本”科目，后续按与收入确认相同的基础摊销计入“销售费用”，会计处理应为借记“合同取得成本”科目，贷记“应付账款”科目，在实际支付佣金时，根据回款佣金结算单与支付凭证等相关资料，借记“应交税费－应交增值税”和“应付账款”科目，贷记“银行存款”科目[1]。

二、税务处理与纳税调整

（一）预售房款处理与调整

房地产企业通过收付实现制和权责发生制的结合使用进行所得税计税收入时间的明确。依据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条的规定，企业应以权责发生制为纳税计算基础，并明确当期收入和费用的标准定义。《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》第九条进一步明确，对于销售尚未完工的开发产品所获取的收入，企业应在得出预计毛利额后纳入当期应纳税所得额，待开发产品完工之后，需尽快分析出计税成本与之前销售的毛利额，把实际金额与预计金额的实际差值添至本年度企业此项目与其他项目合并得到的应纳税所得额中。故以预售房款为计税依据而预先缴纳的土地增值税、城建税等相关税费，企业可以在实际收到预售房款的当年，依规进行税前扣除。

（二）销售佣金处理与调整

房地产企业向提供居间服务的独立第三方支付的报酬即为销售佣金，其中，进行广告宣传、营销策划与渠道分析所消耗的费用并不属于佣金范畴。依据现行法律，房地产企业付出的销售佣金中小于等于商品房销售合同5%的部分可在所得税的税前扣除，如若存在大于规定标准的数额，则不能扣除。依据现有条例，纳税人在进行税前扣除的时间段中应坚守权责发生制、配比性与相关性原则，即扣除时间应为费用发生时，此部分发生费用需在费用应配比或分配的当下时期进行申报扣除并在性质与根源上和取得应税收入关联，计算广告宣传费与业务招待费的扣除数额时应以房地产企业的预售收入为基础，在结算并转移未来预售收入时无需再次计算。故销售佣金的扣除时间应和商品房计税收入的确认时间相同，在实践中，预售房款在获得的当期便应扣除销售佣金，并合理调整或削减房地产企业的申报所得税。若出现“合同取得成本”结转至销售费用的实际情况，不可随意进行重复扣除，应合理进行纳税调增处理[2]。

结论：

综上所述，从购房意向金、预售房款、商品房销售收入与销售佣金四个方面进行会计处理方式的优化可有效改善当下房地产企业预售房款及销售佣金的会计处理方式，从预售房款与销售佣金两个方面进行税务处理方式与纳税方式的调整可合理改善当下房地产企业的税务处理方式，能有效落实新式的收入准则，维持房地产企业的稳定运营、强化其获得效益，有助于促进企业的长远发展。

参考文献：

[1]高金平. 新收入准则下房地产企业预售房款及销售佣金的会计与税务处理[J]. 中国税务， 2024， （07）： 58-62.

[2]李平. 房地产企业销售收入的会计处理与税务处理[J]. 今日财富， 2024， （05）： 155-157.

作者简介：杭琴（1979-）女，本科，会计师、税务师，从事房地产项目财务管理工作。