既有多层住宅加梯全过程项目管理难点与对策实证研究

引言

既有多层住宅加装电梯是应对人口老龄化、改善居民生活质量的重要举措。根据住房和城乡建设部相关资料显示，我国存在大量老旧小区，其中多层住宅占比较高，不少居民面临“爬楼难”问题。以江苏省为例，截至2023 年底，全省需改造的老旧小区数量众多，加装电梯需求迫切。近年来，中央和地方各级政府陆续出台了一系列支持政策，但在实际推进过程中，仍存在诸多项目管理难题亟待解决。本文拟对既有多层住宅加装电梯全过程项目管理中的难点进行实证分析，并提出相应对策，旨在为推进此项民生工程提供参考。

1 加装电梯全过程项目管理难点

1.1 前期协调难

业主意见统一是加装电梯项目面临的首要障碍。由于不同楼层的居民对加装电梯的需求和认知存在显著差异，导致业主之间难以达成共识。尤其是底层住户 甚至可能受到采光、通风、噪音等影响，往往持反对态度。部分地区的加装电梯项目因低层业主反对而推进缓慢。此外，部分业主对加装电梯的安全性和对房屋结构的影响存在顾虑，进一步增加了协调难度。

1.2 资金筹措难

加装电梯需要一次性投入较大资金，虽然政府提供了一定补贴，但居民自筹部分仍然给许多家庭带来经济压力。根据调研，加装一部电梯的总费用通常在40-60 万元之间，即便有政府补贴，业主仍需承担20-30 万元的费用。对于老年人口比例较高的老旧小区，居民往往收入有限，难以负担高昂的安装费用。同时，后期运行维护费用的分摊方案也难以达成一致，成为项目推进的阻碍因素。

1.3 审批流程复杂

加装电梯项目涉及多个政府部门，包括住建、规划、市场监管、消防等，审批环节多、周期长。一些地区的审批流程耗时较长，严重影响了项目推进效率。各部门标准不统一、要求不一致，也导致业主在申请过程中需要反复修改方案，增加了项目的时间成本和不确定性。

1.4 技术实施难度大

既有多层住宅多为砖混结构，建筑年代久远，原有设计并未考虑电梯加装需求，因此在实际施工中面临诸多技术难题。包括建筑结构适配性问题，部分老楼墙体承重能力弱，加装电梯需解决基础沉降不均、结构连接等难题；空间限制问题，许多老旧小区建筑间距小、公共空间不足，甚至因空间不足无法实施加装方案；以及管线迁改问题，电梯加装往往需要对原有的水电燃气等管线进行迁移改造，工程量和技术难度较大。

1.5 后期管理维护难

电梯加装完成后，长期使用过程中的管理维护问题也是项目可持续性的关键。包括产权关系不明确，电梯作为业主共有的特殊设备，其产权界定不够清晰；维保责任难落实，专业维保队伍缺乏，维护费用收取困难；以及安全监管不到位，电梯使用过程中的安全监管责任主体不明确，存在安全隐患。部分已交付使用的加装电梯出现井道、连廊渗水，设施设备故障、管道堵塞等问题。

2 加装电梯项目管理对策建议

2.1 创新协商机制，促进共识达成

针对业主意见统一难的问题，可依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条及相关法律法规精神，在满足专有部分面积和业主人数相应比例的基础上，稳妥推进相关项目。建议搭建社区多方协商平台，广泛邀请业主代表、业委会、社区工作人员及专业机构人员等共同参与沟通，通过充分交流和相互谅解，努力凝聚共识、寻求最大公约数。对于受工程影响的底层业主，可结合实际探索合理补偿机制，例如借鉴某些地区采用的积分制补偿方案，将电梯对低层业主可能带来的不便转化为可量化的社区服务或实物权益，以柔性方式平衡各方利益，促进社区和谐。

2.2 优化资金筹措模式，减轻业主负担

为解决资金筹措难的问题，应积极构建可持续、多元化的资金筹措机制，逐步形成“业主出一点、政府补一点、社会助一点”的共担共享模式。各地可结合实际，进一步完善相关政策措施，适当提高政府补贴标准，拓宽资金来源渠道。同时，探索与金融机构合作，推出适宜社区更新项目的低息贷款等金融支持产品，减轻居民一次性出资压力。鼓励社会力量以多种形式参与，如PPP 合作、企业公益捐赠等，共同助力项目推进，提升资金使用的灵活性和可持续性。

2.3 简化审批流程，提高服务效率

针对审批流程复杂的问题，可结合实际积极推行“一站式”审批服务模式，探索将涉及多部门的协同审批事项整合为“一窗受理、并联审批”，有效压缩整体审批时限。同时，进一步加强数字化审批平台建设，推动实现业主在线申请、进度可查、结果可溯，逐步促进跨部门数据共享与业务协同。此外，还应推动制定更加清晰统一的标准化审批指南，明确各环节审批要求、具体标准和办理流程，提升审批透明度和可预期性，并建立健全常态化沟通与反馈机制，持续优化审批服务体验。

2.4 强化技术适配性，确保安全可靠

针对技术实施难度大的问题，应注重技术方案的个性化设计与适配，结合不同建筑的结构类型、使用年限及空间条件等因素，因地制宜制定适宜 技术路线 对于 架结构建筑 考虑采用“软连接”等柔性连接技术；针对砖混结构，则推荐采用“独立 结构的影响。在设备选型方面，可积极选用适应性更强的新技术产品， 薄型电梯 无底坑电梯等，以提高 间利用效率和改造可行性。此外，还应强化全过程质量管控，严格规范施工要求，保障工程安全可靠，并建立长期维护机制，最大限度减少后续使用隐患。

2.5 完善长效管理机制，保障持久运行

针对后期管理维护难的问题，应逐步建立权责清晰、长效可持续的电梯使用管理和维护保养责任制度，进一步明确产权归属、使用规则及各方的维护责任。可探索引入专业服务机构，以托管或类似方式统一负责日常维护、定期检修与安全评估，业主按约定分摊相应管理费用。同时，逐步推动远程智能监测平台建设，实现对电梯运行状态、故障信息的实时监控与大数据分析，提升安全预警和隐患识别能力。此外，应建立健全应急处理与联动机制，确保突发事件下快速响应、责任到人、及时处置，持续保障加装电梯长期安全稳定运行。

3 结论与展望

既有多层住宅加装电梯是一项复杂的系统工程，需多方协同努力。项目成功依赖于创新决策机制，兼顾多数与少数人利益，相关法规政策为 度保障。 多 简化审批和技术适配性与安全性是关键，需政府支持并选用可靠技术。 障可持续运行。未来应进一步探索标准化、智能化发展路径，持续 险机制，稳步提升社区治理和服务的整体水平。还可结合城镇老旧小区改造总体安排，因地制宜拓宽实施路径，增强居民尤其是老年群体的获得感与幸福感，从而切实提升居住品质、促进社区和谐与社会包容发展。

作者简介： 顾静雯（1993— ），女，江苏太仓人，硕士，工程师，研究方向为物业行业管理。