房地产企业代建业务模式分析及风险评价研究

一、引言

近年来，我国房地产行业从 “高速增长” 转向 “高质量发展”，限购、限贷等政策持续优化市场结构，传统高杠杆、高周转的重资产开发模式面临资金压力与市场风险双重挑战。在此背景下，代建业务凭借 “轻资产、低风险、稳收益” 的特点，成为房企转型的重要路径。

二、房地产企业代建业务模式分析

（一）政府代建

政府代建是代建业务的初始形态，委托方为政府或国有企业，核心目标是满足社会公共需求，项目多为保障性住房（如经济适用房、安置房）与公共基础设施（如学校、体育馆），近年逐步拓展至产业园区、综合基地等业态。根据《国务院关于投资体制改革的决定》，政府代建通过引入专业化管理提升项目效率与质量，但其公益性属性决定了盈利水平较低，代建费用通常不超过项目建安成本的 3% 。

（二）商业代建

商业代建的委托方以中小房企为主，这类企业通常已获取土地使用权，但受限于开发能力、资金实力或品牌影响力，无法独立完成项目开发与销售。合作中，委托方承担项目主要资金，代建方输出品牌与管理团队，负责客研定位、规划设计、建设营造与营销去化全流程服务。

商业代建的盈利水平高于政府代建，代建费用通常为项目销售收入的 5%8%， ，部分项目还设置业绩奖励（如销售溢价分成、成本节约分成）。该模式优势在于代建方无需承担土地与资金风险，且能通过规模化服务摊薄管理成本；但需依赖委托方资金支付能力，若委托方资金链紧张，可能出现代建费拖欠问题，如部分中小房企因销售不畅导致工程款支付延迟，影响项目进度。

（三）资本代建

资本代建伴随金融机构对房地产项目的投资深化而兴起，委托方为信托、基金等金融机构，核心需求是通过专业代建实现投资回报，尤其在房地产市场下行期，金融机构接盘不良资产时，需代建方提供项目研判、开发与去化服务。

资本代建的合作逻辑更注重 “资本 + 代建” 协同，代建方不仅负责项目管理，还可能协助对接融资渠道，部分情况下需提供融资担保（收取担保费用）。盈利来源包括基础代建费与投资收益分成，风险则集中于项目销售与融资履约，若项目去化不佳导致融资本息无法偿还，代建方需承担连带担保责任，影响自身融资信用。

三、房地产企业代建业务风险识别与评价

（一）风险识别

代建业务风险贯穿项目全流程，结合业务特性可归纳为六大类：

市场风险：一是市场需求变化，如一线城市消费者对绿色智能住宅需求提升，若代建项目仍沿用传统标准，将丧失竞争优势；二是市场周期性波动，如 2008 年金融危机后，房地产销售下滑导致委托方资金回笼困难，代建费支付延迟。

信用风险：包括委托方信用风险（资金实力不足、恶意拖欠代建费）与合作方信用风险（设计单位方案不

合理、施工单位偷工减料），如某代建项目因施工单位使用不合格材料，导致工程质量不达标，影响项目交付。管理风险：涵盖项目管理与团队管理，项目进度上，恶劣天气、地质条件可能导致工期延误（如某项目因连续暴雨延误数月）；团队管理上，核心人员离职可能引发管理混乱，如项目经理离职导致工作衔接断层。

法律风险：主要来自合同条款不完善（如代建费支付时间、质量标准约定模糊）与合规风险（违反环保、安全法规），如某代建项目因施工污染被环保部门罚款，影响项目推进。

政策风险：房地产调控政策与土地政策调整直接影响代建业务，如限购政策导致项目去化放缓，土地 “招

拍挂” 改革提高拿地成本，增加代建项目开发压力。

技术风险：建筑技术更新（如装配式建筑、BIM 技术）与信息化管理不足带来的风险，若代建方未及时掌握新技术，项目在质量、成本上可能处于劣势；信息化系统缺失则导致信息传递滞后，影响决策效率。

（二）风险评价方法

代建业务风险评价需结合定性与定量方法，实现风险的科学量化与优先级排序：

定性评价方法：以专家经验为核心，适用于风险初步筛查。专家打分法通过邀请政策、市场领域专家对风险可能性与影响程度打分，确定风险等级（如政策风险中 “调控政策变化” 的风险等级）；头脑风暴法组织跨部门人员讨论，识别潜在风险点（如市场风险中的 “区域需求差异”）。该类方法成本低、效率高，但主观性较强。

定量评价方法：依托数学模型实现风险量化。层次分析法（AHP）将风险分解为多级指标（如信用风险分解为委托方支付能力、合作方履约意愿），通过两两比较确定指标权重，计算综合风险得分；蒙特卡洛模拟法通过随机抽样模拟风险事件（如材料价格波动），预测项目成本超支概率。该类方法客观性强，但需大量数据支撑，对专业能力要求较高。

模糊综合评价法：针对风险的模糊性（如 “合作方信用状况” 难以精准衡量），通过建立评价指标体系（低风险 - 高风险 5 级），构建模糊关系矩阵，结合指标权重计算综合风险结果，适用于多维度风险的综合评价。

四、房地产企业代建业务风险应对策略（一）风险规避：源头控制风险概率

在项目筛选阶段，开展全维度尽职调查：优先选择经济发达、人口流入多的区域（如长三角、珠三角），降低市场需求风险；严格审查委托方财务状况与信用记录，规避资金链紧张的合作对象（如负债过高的中小房企）。在合同签订环节，明确代建费支付节点（如基础完工、主体封顶支付比例）、违约责任（如拖欠费用的违约金计算方式），以及项目变更管理流程（如变更导致的成本与工期调整规则），减少合同纠纷风险。

（二）风险降低：过程强化管控能力

项目管理层面，建立全流程管控体系：制定详细进度计划，运用项目管理软件实时跟踪（如某项目通过调整施工方案应对进度延误）；优化成本控制，通过设计方案优化（如减少不必要建筑结构）、严格工程变更审批降低成本超支风险；强化质量管理，建立 “工序检验 - 竣工验收” 双重标准，杜绝不合格材料与施工行为。团队管理层面，完善人才培养与激励机制：定期组织专业培训（如 BIM 技术、智能化管理），提升员工能力；建立合理薪酬体系与绩效考核制度，减少核心人才流失。

（三）风险转移：合理分散风险责任

针对资本代建中的融资担保风险，要求委托方提供反担保（如土地使用权抵押），降低代建方连带责任；与合作方签订风险分担协议（如施工单位对质量问题承担返工成本），明确各方风险责任。此外，通过购买工程保险、履约保险等金融工具，转移项目质量、进度等风险，提升抗风险能力。

五、结论与建议

未来，房企发展代建业务需从三方面发力：一是明确战略定位，结合自身品牌、管理优势选择目标市场；二是加强技术创新，运用 BIM、大数据等技术提升项目管理效率；三是完善风险管控体系，通过事前筛查、事中管控、事后转移，实现风险全流程覆盖。

参考文献

[1] 张盼盼。新时期代建行业机遇与发展路径 —— 以绿城管理经验为例 [J]. 城市开发，2023 （08）： 68-71.

[2] 王宏伟，赵一民，翟宇星，等。房地产开发企业参与商业代建的探讨与思考 [J]. 建筑经济，2023， 44 （S1）：407-410.