基于城市更新的老旧小区改造难点与对策

1、引言

随着城市化进程的加速，城市更新已成为提升城市功能、改善人居环境的必然选择。老旧小区作为城市发展的历史见证，由于建成年代较早，普遍存在基础设施老化、功能配套不完善、居住环境差等问题，严重影响了居民的生活质量。对老旧小区进行改造不仅能够改善居民的居住条件，提升城市形象，还能激发城市活力，促进社会和谐发展。因此，深入研究老旧小区改造中的难点并提出切实可行的对策具有重要的现实意义。

2、老旧小区改造的难点分析

2.1 资金筹集困难

老旧小区改造需要大量的资金投入，包括基础设施改造、公共服务设施建设、房屋修缮等方面。然而，目前资金来源渠道相对单一，主要依赖政府财政补贴。由于政府财政压力较大，难以满足大规模老旧小区改造的资金需求。此外，居民经济承受能力有限，对出资参与改造的积极性不高。社会资本由于老旧小区改造项目收益不明显，投资意愿也较低。资金短缺成为制约老旧小区改造的重要因素。

2.2 居民利益协调复杂

老旧小区居民的年龄、职业、收入水平等存在较大差异，对改造的需求和利益诉求各不相同。在改造过程中，如加装电梯、停车位规划、公共空间利用等问题上，容易引发居民之间的矛盾和冲突。例如，底层居民可能对加装电梯存在顾虑，担心影响采光和通风；有车居民希望增加停车位，而无车居民则更关注公共休闲空间的建设。此外，一些居民对改造后的物业管理和服务收费标准也存在分歧。如何协调居民之间的利益关系，达成改造共识，是老旧小区改造面临的一大挑战。

2.3 空间资源利用受限

由于老旧小区建设年代较早，规划设计标准较低，公共空间有限。在改造过程中，难以满足新增公共服务设施和停车位等的需求。同时，部分老旧小区存在违章建筑和私搭乱建现象，进一步侵占了公共空间，增加了改造的难度。此外，一些老旧小区周边缺乏可拓展的空间，无法通过外部空间的利用来缓解内部空间不足的问题。如何在有限的空间资源条件下，实现功能的优化和提升，是老旧小区改造需要解决的关键问题。

2.4 后续管理维护困难

老旧小区改造完成后需要建立长效的管理维护机制，以确保改造成果能够得到有效巩固和持续提升。然而，目前很多老旧小区缺乏专业的物业管理，居民自治能力不足， 后续管理维护的责任。同时，改造后的小区可能会增加一些新的设施和服务，如智能化设备、公共 所等，对管理维护的要求更高[1]。此外，由于居民对物业管理的认识不足，缴费意识淡薄，导致物业管理经费短缺，影响了管理维护工作的正常开展。

3、老旧小区改造的对策建议

3.1 拓宽资金筹集渠道

加大政府财政投入，政府应将老旧小区改造作为重要的民生工程，加大财政资金的支持力度。可以通过设立专项基金、发行地方政府债券等方式，筹集改造资金。同时，合理分配财政资金，优先保障基础类改造项目，兼顾完善类和提升类项目。引导居民 宣传教育提 民对老旧小区改造的认识，增强居民的责任感和参与意识。根据居民的受益 改造。吸引社会资本参与，制定完善的政策措施，吸引社会资本 购买服务等方式，明确社会资本的投资回报机制。例如，对改造后的小区内的经营性项目，如停车场 商 业设施等，给予社会资本一定期限的经营权，以实现投资收益。同时，对参与老旧小区改造的社会资本给予税收优惠、财政补贴等政策支持。3.2 加强居民沟通协调

建立协商机制，在老旧小区改造过程中建立由政府部门、社区居委会、业主委员会、居民代表等共同参与的协商机制。通过召开座谈会、听证会、问卷调查等方式广泛征求居民意见，充分了解居民的需求和利益诉求。在制定改造方案时充分考虑居民的意见，对争议较大的问题，进行反复协商，寻求最大公约数。发挥基层组织作用，社区居委会和业主委员会作为居民自治组织，要充分发挥桥梁纽带作用[2]。积极宣传老旧小区改造的政策和意义，及时了解居民的思想动态，协调解决居民之间的矛盾和问题。针对居民对改造需求的差异，在统一规划的基础上，提供个性化的解决方案。例如，对于加装电梯问题可以根据不同楼栋的实际情况，设计多种方案供居民选择；在公共空间利用上，根据居民的兴趣爱好，设置不同功能的活动区域。

3.3 优化空间资源利用

清理违章建筑，加强对老旧小区内违章建筑和私搭乱建现象的整治力度，依法拆除违规建筑，恢复公共空间。同时，建立长效的监管机制， 潜力 通过对老旧小区内部空间的合理规划和设计，挖掘空间潜力。例如， 开二4 停车位、小型公园、健身设施等。对小区内的老旧建筑可以通过加 积 边资源，加强与老旧小区周边单位和社区的沟通协调，整合周边的公共 共用。 周边学校、医院等单位协商，在非高峰时段开放停车场、体育设施等；利用周边闲置的商业用房，建设社区服务中心、养老服务设施等。

3.4 建立长效管理维护机制

引入专业物业管理，鼓励老旧小区通过招投标等方式引入专业的物业管理企业。物业管理企业要根据小区的实际情况，制定合理的服务标准和收费标准，提供优质的物业管理服务。同时，政府部门要加强对物业管理企业的监管，保障居民的合法权益。加强居民自治管理，强化业主委员会的建设，提高居民自治能力[3]。业主委员会要组织居民制定小区管理规约，建立健全小区管理制度，监督物业管理企业的服务质量。建立维修资金制度，按照相关规定建立老旧小区维修资金制度，由居民和政府共同出资，设立维修资金专户。维修资金主要用于小区公共设施设备的维修和更新，确保设施设备的正常运行。同时，加强对维修资金的管理和监督，提高资金使用效率。

4、结论

总之，老旧小区改造是城市更新的重要组成部分，对于改善居民生活条件、提升城市形象具有重要意义。在改造过程中虽然面临着资金筹集、居民利益协调、空间资源利用和后续管理维护等诸多难点，但通过拓宽资金筹集渠道、加强居民沟通协调、优化空间资源利用和建立长效管理维护机制等对策，可以有效解决这些难点问题，推动老旧小区改造工作的顺利开展。在实际工作中要充分结合各地老旧小区的实际情况，因地制宜，采取切实可行的措施，确保老旧小区改造取得实效，让广大居民共享城市发展成果。

参考文献：

1]赵学彬.城镇老旧小区片区化改造模式研究——来自湖南的探索与实践[J]. 建筑经济,2023(09)：56-57.

]穆林林.沈阳市老旧小区改造后构建长效治理机制的研究[J]. 现代商贸工业,2023(14)：46-49.

[3]董国群.城市更新中老旧小区改造的政策途径与案例研究——以北京地区为例[J]. 城市发展研究,2023(05)：21-23.