国土空间规划背景下老城区更新策略研究

一、引言

我国城镇化已从“增量扩张”转向“存量提质”，国土空间规划以“全域统筹、底线管控、集约高效”为核心，为城市空间治理提供系统性方案。老城区作为城市“源点”，承载生活、产业与文化功能，却因传统规划碎片化、开发粗放，与新时代需求脱节。在国土空间规划“多规合一”“以人为本”导向下，老城区更新需统筹多元目标，探索其路径对破难题、注城市底蕴与民生温度意义重大。

二、国土空间规划背景下老城区更新的重要

（一）优化国土空间开发格局的内在要求

老城区位于城市核心区域，土地资源高度集约，但长期以来的无序开发导致空间利用效率低下。通过老城区更新可对现有空间资源进行重新整合与优化配置，盘活存量土地，符合国土空间规划中“严控增量、盘活存量”的空间开发策略，有助于构建高效、集约、可持续的国土空间开发格局。

（二）提升城市功能与品质的关键途径

老城区普遍存在基础设施不完善、公共服务配套不足、交通拥堵等问题，严重影响城市功能的正常发挥和居民的生活品质。在国土空间规划引导下，通过老城区更新，完善交通、能源、水利等基础设施，增加教育、医疗、文化、体育等公共服务设施供给，可有效提升城市综合功能，改善人居环境，增强居民的获得感和幸福感[1]。

（三）传承城市历史文化的重要载体

老城区是城市历史文化的积淀区，留存了大量的历史建筑、传统街巷和民俗文化，是城市独特的文化标识和精神财富。国土空间规划强调对历史文化遗产的保护与传承，老城区更新过程中，通过对历史文化资源的系统性保护、修复和活化利用，可避免“千城一面”的现象，延续城市文脉，增强城市的文化认同感和吸引力。

三、国土空间规划背景下老城区更新的具体

（一）优化空间布局，提高空间利用效率

开展系统性空间评估与规划，以国土空间规划为核心指引，结合城市总规、详规等成果，对老城区空间资源、功能布局、基础设施及生态环境开展全面评估，明确发展定位与空间优化方向。依据“多规合一”要求整合各类规划，编制老城区更新专项规划，实现与国土空间规划的有效衔接，保障更新工作科学有序推进。推动功能混合与空间重构，遵循“产城融合、职住平衡”原则，调整优化老城区功能布局。有序疏解不符合核心定位的工业企业、批发市场，迁至城市外围产业园区或专业市场集聚区，腾退空间发展现代服务业、文化创意产业等高端业态。同时推动居住、商业、文化、休闲功能适度混合，构建“15 分钟生活圈”，提升居民生活便利性与舒适性。盘活存量土地资源，鼓励再开发利用老城区闲置厂房、破旧民居及低效用地，通过土地整理、容积率奖励、用途转换等政策，引导市场主体参与开发。

（二）加强历史文化保护与活化利用，延续城市文脉

构建多层次历史文化保护体系，依据国土空间规划对历史文化遗产的保护要求，划定历史文化街区、历史建筑的保护范围及建设控制地带，明确保护标准。建立历史文化资源数据库，全面普查登记老城区历史建筑、传统街巷、古树名木及民俗文化，实现动态监测管理；同时通过设立非遗展示馆、传承基地，保护并弘扬传统民俗文化。推动历史文化资源活化利用，在保护基础上探索活化路径，形成“保护 —利用—收益—再保护”的良性循环。鼓励将历史建筑改造为博物馆、展览馆、特色酒店及精品商铺等，赋予其新功能与活力。营造特色文化氛围，结合老城区历史文化特色，打造地方特色文化景观与公共空间[2]。

（三）完善基础设施与公共服务配套，改善人居环境

推进基础设施更新改造，按国土空间规划中基础设施建设标准，对老城区基础设施开展系统性更新。优先改造老化的供水、供电、供气、排水管道，消除安全隐患；加强交通建设，拓宽狭窄道路、优化交通组织、增设停车场与公交站点，缓解拥堵；同步推进海绵城市建设，改造排水系统，增加绿地与透水铺装，提升防洪排涝能力。增加公共服务设施供给，依据老城区人口规模与结构，科学布局教育、医疗、养老、文化、体育等公共服务设施，保障供给总量与质量。新建或改扩建中小学、幼儿园以解决“入学难”，加强社区卫生服务中心建设提升基层医疗水平，建设养老服务机构与日间照料中心满足养老需求，增设文化活动中心与体育场馆丰富居民精神生活，确保居民在 “15 分钟生活圈”内享受便捷服务。改善生态环境质量，加大老城区污染企业整治力度，减少工业污染；增加街头公园、社区绿地等绿化空间，提高绿化覆盖率；治理修复城区河流、湖泊等水体，改善水环境，提升老城区宜居性。

（四）创新治理机制，提升更新工作效率

构建多元协同治理模式，打破政府单一主导模式，建立政府、市场、社会公众多方参与的协同治理机制。政府负责政策制定、统筹协调与监督管理，市场主体承担资金投入、项目开发及运营管理，社会公众（含居民、企业、社会组织）通过参与规划编制、项目决策及监督评估，表达诉求、维护权益，形成更新合力[3]。完善政策支持与激励机制，出台土地、财政、税收等配套政策支持更新工作：土地方面给予用途转换、容积率奖励、土地出让金返还等优惠；财政方面设立专项基金，对更新项目给予资金补助或贷款贴息；税收方面对参与企业实行减免优惠。同时建立激励机制，表彰奖励更新工作中表现突出的单位与个人，激发参与积极性。加强公众参与和沟通协调，畅通公众参与渠道，通过问卷调查、座谈会、听证会、网络公示等方式广泛征求居民对更新规划、拆迁补偿、安置方案的意见，确保方案贴合居民需求。建立沟通协调机制，设立投诉举报热线与接待窗口，组织政府、企业、居民代表协商对话，及时解决更新过程中的矛盾问题。

四、结束语

综上所述，国土空间规划背景下的老城区更新，是适配城市高质量发展的必然选择，也是一项需长期推进的系统性工程。本研究提出的空间、文化、基建、治理四维策略，为破解老城区发展困境提供了可行路径。未来需结合城市实际动态调整策略，持续深化多元主体协同，让老城区在保护中更新、在更新中焕活，真正成为承载城市记忆、满足民生需求的核心空间，为城市可持续发展注入持久动力。

参考文献：

[1]陈琳.国土空间规划背景下乡村振兴规划原则及策略[J]. 居业,2025(07)：22-24.

[2]王柯;李小凡.国土空间规划背景下乡镇国土空间规划研究[J]. 城市建设,2025(07)：35-

[3]何欣;冯贤乐.国土空间规划背景下“多规合一”实用性村庄规划研究——以荆州市颜闸村为例[J]. 住宅与房地产,2025(21)：90-93.