城市更新背景下建筑工程管理模式创新分析

引言

城市更新是城市发展到一定阶段的必然选择，核心是对存量建筑与空间改造升级，以适应新时代功能与生态需求。建筑工程作为城市更新的重要载体，其管理模式直接影响更新项目的质量、效率与综合效益。当前，城市更新项目呈现复杂性高、涉及主体多、技术要求严等特点，传统以施工为核心的管理模式已难以适配。研究管理模式创新方向，对破解更新中的工程难题、实现 “存量提质” 目标具有重要意义。

一、城市更新对建筑工程管理模式的新要求

1.1 多元主体协同的治理需求

城市更新项目涉及政府、业主、施工方、居民等多方主体，利益协调与权责划分是管理的首要难题。政府关注公共利益与规划落地，业主重视改造效益与成本控制，施工方聚焦施工进度与安全，居民则在意生活质量与权益保障，需通过明确各方权责边界，避免利益冲突。公众参与对工程方案优化至关重要，居民对建筑功能、风貌保留的意见直接影响方案可行性，吸纳其建议能减少后期矛盾。跨部门协作在工程审批与实施中不可或缺，规划部门负责方案合规性审查，住建部门监管施工质量，环保部门把控生态影响，唯有协同配合才能提高审批效率，确保工程顺利推进。例如，在老旧小区改造中，可通过居民议事会收集改造需求，由街道办统筹协调，联合多部门简化审批，让加装电梯、停车位扩容等民生工程快速落地。

1.2 全周期管控的质量导向

城市更新工程需遵循全周期管控的质量导向，从前期调研到后期运维实现全流程管理。前期要开展建筑安全评估、居民需求调研，为方案设计提供依据；后期需做好设施管护与功能调整，保障建筑长期有效使用。工程改造要平衡历史文脉保护与现代功能植入，既不能为追求现代功能破坏历史建筑风貌，也不能因保护忽视实用需求，需在两者间找到平衡点。施工过程中对周边环境的精细化管控标准更高，需采取措施减少交通拥堵、降低噪声与扬尘污染，将对居民日常生活的影响降到最低。如历史街区改造中，前期用无损检测技术评估建筑结构，施工时采用低噪声设备并限定作业时间，后期引入专业团队负责古建筑维护，实现全周期质量闭环。

1.3 技术适配的创新驱动

存量建筑改造对技术有特殊要求，既有结构检测需精准判断建筑安全状态，加固技术要兼顾结构稳定性与原貌保留，避免过度改造影响建筑特性。绿色施工技术在更新项目中应用规范更严，需优先使用节能材料、推行资源循环利用，减少工程对生态环境的负担。数字化技术是复杂工程的重要支撑，BIM 技术可实现建筑信息可视化管理，装配式建造能提高施工效率与质量，这些技术的适配应用是城市更新工程顺利实施的关键。例如，对老厂房改造时，用碳纤维加固技术增强结构承载力且不改变外观，借助 BIM 模拟管线改造方案，将施工误差控制在毫米级，与此同时，回收旧钢材制作装饰构件，实现技术与环保的双重适配。

二、建筑工程管理模式的创新路径

2.1 构建协同治理的管理框架

构建 “政府引导 + 市场运作 + 公众参与” 的多元协同决策机制，政府制定规则与方向，市场主体发挥资源配置优势，公众参与决策过程，形成良性互动。建立基于共识的利益分配与风险共担模式，通过协商确定各方收益与风险承担比例，激发参与积极性。引入第三方机构发挥中立协调作用，工程监理确保施工规范，社区协调组织沟通居民诉求，减少各方直接冲突，提升管理效率。以上海某旧区改造为例，政府出台容积率奖励政策吸引企业参与，居民通过 “线上议事厅” 投票选择户型方案，第三方机构全程监督资金使用，使项目推进速度提升 30% 。

2.2 推行全周期一体化管理流程

前期策划阶段进行多方案比选与可行性论证，综合考量社会、经济、环境效益，选择最优方案。施工阶段实施动态管控，根据实际情况调整进度，利用技术手段实现质量追溯，建立应急处理机制应对突发状况。竣工后注重与城市运维体系衔接，做好与物业的对接工作，预留功能调整空间，确保建筑在长期使用中能适应城市发展需求。如深圳某社区更新项目，前期通过居民问卷确定“保留菜场 + 新增养老设施” 方案，施工中用物联网设备实时监测噪声，竣工后将建筑数据接入城市智慧运维平台，实现从策划到运维的无缝衔接。

2.3 赋能数字化与绿色技术应用

BIM 技术在城市更新工程中作用显著，可用于建筑体检，精准识别结构问题；模拟改造方案，提前发现设计缺陷；实现施工过程可视化，便于各方实时监管。装配式改造、模块化施工等技术能提升工程效率与质量，减少现场作业量，缩短施工周期。大数据平台可跟踪工程进度、控制成本，并为后期评估提供数据支持，助力管理决策科学化。例如，北京某历史建筑改造中，用 BIM 模型还原建筑原始结构，装配式构件在工厂预制后现场快速拼装，大数据平台实时比对预算与实际支出，使改造工期缩短 40% ，成本偏差控制在 5% 以内。

三、保障管理模式创新的支撑体系

3.1 政策与制度的适应性调整

针对城市更新工程优化审批流程，推行并联审批，同步开展多项审查；实施容缺受理，在主要材料齐全时先行办理，缩短审批时间。补充完善工程标准体系，制定历史建筑改造规范、绿色更新指标等，为工程实施提供依据。出台激励政策，通过财政补贴降低改造成本，给予税收优惠吸引社会资本参与，推动创新模式落地。如广州对历史建筑改造项目实施 “一站式审批”，企业提交方案后 15 个工作日内完成所有审批，与此同时，给予改造投资 10% 的补贴，激发了市场参与热情。

3.2 专业人才队伍的能力建设

工程管理人员需具备跨学科知识储备，了解历史保护、数字化技术、社区协调等相关内容，以应对更新项目的复杂性。开展针对更新项目的专项培训，提升管理人员对既有建筑改造技术、协同管理技巧的掌握水平。引入复合型团队，吸纳建筑师、工程师、社会学者等专业人才，提供综合服务，增强管理的专业性与全面性。如杭州某更新项目组建 “技术 + 社会” 团队，建筑师负责改造设计，社会学者协调居民关系，工程师把控施工技术，使项目获得 95% 的居民满意度。

3.3 风险防控与应急响应机制

建立工程改造风险预警体系，对结构安全、资金链、社会稳定等风险实时监测，提前识别隐患并采取防范措施。制定突发情况快速响应与处置流程，针对施工事故、居民投诉等问题，明确责任部门与处理步骤，及时化解矛盾。引入工程保险、履约担保等风险转移工具，降低各方风险损失，保障工程顺利推进。

四、结论

城市更新对建筑工程管理模式提出多元主体协同、全周期管控、技术适配等新要求。通过构建协同治理框架、推行全周期一体化流程、赋能数字化与绿色技术，可实现管理模式创新。政策制度调整、人才队伍建设、风险防控机制则为创新提供保障。未来，持续优化管理模式，能提升城市更新工程效能，推动城市可持续发展。

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