超高层住宅建筑全过程投资控制分析

引言

超高层住宅建筑的建设规模较大，具有建设周期长、施工技术复杂、材料用量多等特点，这使得建筑投资控制难度增加。倘若不能做好设计到竣工各个阶段的投资控制工作，资源配置效率和效果将大打折扣，甚至波及项目的实际经济效益。为此，在超高层住宅建筑建设过程中，强化全过程投资控制显得尤为关键。本文将结合董家渡12 号地块项目，深入探讨全过程投资控制中的技术难点与攻克措施，归纳关键的成本优化和控制要点，从而提高投资效益，促进超高层住宅建筑领域的可持续发展。

1 项目概况

董家渡 12 号地块项目位于黄浦区，地块东至外仓桥街，南至董家渡路，西至中华路，北至王家码头路。整体规划总用地面积约 36811m2，总建筑面积约 215871.81m2，地上建筑面积和地下建筑面积分别为143935.28m2 和 71936.53m2，主要由 1# 楼 ＼～4# 高层及超高层住宅组成。过程投资控制作为项目成本管控中的重要内容，要求重点加强土建工程的全过程投资控制，以提高成本优化和控制效果。

2 全过程投资控制技术难点攻克

2.1 超深基坑围护施工

超高层住宅建筑与地铁设施临近，故对地铁保护性的要求较为严苛。在超深基坑围护施工过程中，要求严格控制基坑沉降、振动等问题带来的影响。因此，设置了钻孔灌注桩、地下连续墙、三轴搅拌桩、三重管高压旋喷桩、渠式切割水泥土搅拌墙（TRD）等组成的复杂基坑围护体系。当TRD 和槽壁加固、止水帷幕施工完毕后，再依次进行地下墙、灌注桩、搅拌桩与工程桩的施工。但是，该围护体系的实施无疑增加了基坑围护工程的成本费用，如何进行该部分的全过程投资控制成为一大难题。

2.1.1 设计阶段工序优化

为平衡深基坑围护的安全性与经济性，在设计阶段结合基坑支护工序内容，优化了支护措施。通过采取工程量模拟的方式，详细测算设计出图工程量及其所用成本。钻孔灌注桩与三轴搅拌桩止水帷幕中间 0315 版设计图采用压密注浆填充工序，而 0701 版设计图采用 800 高压旋喷桩工序，两者测算成本费用不同，高压旋喷桩增加 1509.65m3×473.29 元 /m3，后者比前者多出 71.45 万元。针对超成本情况，立即核实各项工序可能造成的成本超支，确认三轴搅拌桩止水帷幕与围护桩直接增设旋喷桩填充，以保证基坑围护的安全性。此外，针对其他设计图优化或变更部分，同样进行重复测算，准确核实各项工序可能造成的成本超支现象，从而降低支护造价，达到成本优化的目的。

2.1.2 招标阶段成本管控

在招标阶段，超深基坑围护工程量清单可能存在一些争议问题，很大程度上与招标清单编制内容缺失、语言不规范等有关，难以作为工程量清单计算的依据，影响招标阶段的成本管控效果。对此，在招标阶段实施了如表1 所示的精细化成本管控措施。

以支护桩工程地下连续墙项目为例，在招标清单中详细描述项目特征，明确导墙类型、工艺参数、混凝土强度验收标准等要素，从而减少后期争议现象的发生[1]。此外，还建立了清单完整性审查机制，安排联合审查小组加强清单缺项、漏项等问题的核查，并构建历史数据对标库，对相似项目价格数据进行分析，从而合理设定招标控制价。

2.1.3 施工阶段动态调差

钢材、混凝土作为超深基坑围 价格波动频繁。在施工阶段的投资成本控制 调差处理的解决办法 最小化、效益最大化。具 在合同中明确规定材料 ±3% 则立即启动调 出现小额迪 差的材避免 明间数等数据， 定期跟踪这些材料

2.1.4 结算阶段变更核算

结算阶段面临着一定的成本 精细化的变更核算的合同依据，会影响 了完善： 一方面精细化设置调差条款， 信息价以及计算公式等。对于基坑工程 项目，则主要采用投标类似单价进行 计变更事项的时效性条款，明确发起签证申 影像资料、地质剖面图、三方现场确认记录等， 若签 完善后，按照改后条款进行变更部分的签证确认和计价审核 结算阶段的投资成本控制效果

2.2 超低能耗外立面施工

如表 2 所示，幕墙系统十分复杂，包括首层玻璃幕墙系统、石材幕墙系统、铝板幕墙系统、铝合金门窗系统等，异形石材与铝板是构建外立面幕墙系统的特殊材料。针对铝合金门窗系统而言，要求选用超低能耗铝合金系统窗，采用四玻三腔双中空Low-E 玻璃材料，整个系统传热系数 ⩽1.0 。同时，内置宽度 16mm、厚 0.21mm的电动中置百叶，确保气密性 ⩾8 级，符合超低能耗的要求。但是，在招标阶段，新材料计价依据缺失，而且外立面气密性现场检测合格率要求高，超低能耗外立面施工投资控制面临着高性能指标和成本矛盾的难题。

2.2.1 新材料计价

结合外立面招标阶段的新材料超高标准使用要求，针对新材料计价依据缺失、损耗大等问题进行充分考量，重点实施了以下新材料计价策略。在多方法比选方面，外窗玻璃、含钢材的异形石材和铝板等均为外立面施工中的新材料，为兼顾低能耗标准和成本控制要求，在招标通过反复测算价格，确认异形石材、铝板等材料损耗系数，并获取新材料单方测算成果，由此设定单平米材料用量以及材料损耗上限等，防止因材料过多损耗而浪费成本 [4]。在动态询价对标方面，由于新材料计价依据缺失，为此采用了动态询价和供应商报价对标措施。通过多方询价对标进行新材料价格的交叉验证，最终采用对标相似项目价格作为新材料的计价依据。在超成本调整设计方面，如表 3 所示根据不同的触发条件设置三个等级不同的预警功能，对应设计相关的调整措施。在外立面建设期间，如果存在超成本的现象，且满足其触发条件，则立即按照预设设计内容进行调整，以达到外立面新材料成本控制的目的。

2.2.2 措施费预估

外立面气密性检测标准较高，要求现场检测合格率≥ 因此，专项施工措施的制定尤为关键。但是在超高层外立面专项施工过程中，容易产生较多措施费，如果欠缺综合考量，则影响措施费预估结果的准确性，难以满足投资成本控制需要。

为此，采用了预留更多质量管 项费用的全面化预估解决措施：对比类似项目，预留高精度检测设备租赁或购置费、 耗费、 人工重置费等；综合考量实际施工情况和超高层因素，考量脚手架安全等级提升、 高空作业保险费用溢价等情况，适当增加措施费用。最终，有效提高了措施费预估结果的科学性和准确性。

3 结论

基于超高层住宅建筑投资控制的要求，本文提出了全过程投资控制的应对措施。在超深基坑围护施工投资控制过程中，结合设计、招标、施工、结算阶段的投资控制难点，采取了优化支护措施、精细化描述项目特征、实时跟踪调差和签证有效性约束等措施，加强了深基坑围护成本的有效控制。同时，通过实行多方法比选、动态询价对标、超成本设计内容调整等对策，解决了新材料计价依据缺失、措施费全面预估方面的难题，提高了超低能耗外立面施工阶段的投资控制效果。最终项目综合效益增加，实现了项目投资效益的最大化。

参考文献：

[1] 陈燕菲 . 造价咨询单位视角下建筑工程全过程投资控制研究 [J]. 房地产世界 ，2025，（02）：113-115.

[2] 生佳佳 . 住宅建筑工程全过程造价控制方法研究 [J]. 居舍 ，2024，（02）：173-176.

[3] 邹玉春 . 建筑工程造价的项目全过程投资控制要点分析 [J]. 陶瓷 ，2024，（12）：217-218.

[4] 高利芳 . 建筑工程造价的项目全过程投资控制要点 [J]. 四川建材 ，2024，50（04）：209-211.