老旧建筑改造项目中的工程造价管理难点与应对方法

引言

城市发展进程逐渐推进，大量建成于 20 世纪 80 年代及以前的老旧建筑因年久失修且设施陈旧，难以满足现代化的使用需求，已逐渐进入维护改造阶段。国家和地方政府相继出台了一系列政策，支持老旧建筑改造，如“双碳”目标下的节能建筑改造补贴、棚户区改造专项资金支持等，推动了相关工程的实施。但实际涉及的工程复杂度较高，施工过程中面临的不确定因素较多，导致工程造价管理的难度增加。

一、老旧建筑改造项目工程造价管理的特点

工程造价管理是指在工程项目的全过程中的多个阶段，从项目决策阶段、设计阶段、施工阶段到最后竣工结算阶段，对建设成本进行计划、控制、核算、分析和评价，以确保工程投资的合理性，提高经济效益。其核心目标是通过科学的方法优化成本，使工程在预算范围内完成，并达到预期的使用功能和质量标准。

相较于新建工程，老旧建筑改造项目的工程造价管理的不确定性更强，老旧建筑原有结构的状况各异，在施工过程中可能会发现隐蔽工程问题，如地基沉降、墙体裂缝、管线老化等，导致施工方案调整，增加造价管理的难度。改造涉及的施工环节复杂，部分工程难以在前期做出精准预算，施工过程中可能需要追加预算。过时的建造技术在改造时需采用新技术和新工艺，兼顾结构安全和使用功能。

二、老旧建筑改造项目工程造价管理的难点

1. 建筑结构老化与施工技术不确定性

老旧建筑由于长期使用，其建筑结构可能出现不同程度的老化，部分老旧建筑地基沉降严重，导致墙体开裂，门窗变形。在改造过程中一旦发现地基不均匀沉降，就需要额外进行基础加固，增加施工成本。钢筋混凝土结构因年久受潮，导致钢筋锈蚀、混凝土剥落，需要采用聚合物砂浆修复、碳纤维布加固措施，而这些高性能材料的成本较高，会直接推高工程造价。针对一些历史较长的砖木结构建筑，承重墙会因风化虫蛀的原因失去原有强度，墙体需要进行加固，甚至更换承重结构，但这类工程对施工工艺要求较高，施工周期较长，会进一步增加造价。[1]

2. 材料采购与成本波动风险

许多老旧建筑在改造时需要保持原有建筑风貌，尤其是具有历史意义的古建筑和特色民居。但部分材料如仿古砖、木雕构件、传统青瓦等的市场供应量有限，采购成本较高。而且随着“双碳”目标的推进，政府对老旧建筑改造的节能要求提高，有些要求使用低碳建材或者可再生材料，这些环保材料的采购价格通常高于普通材料。

有些建筑材料价格受市场供需关系或者国际经济形势的因素影响较大，像钢材、水泥、砂石这类主要建筑材料价格近年来呈现较大波动，容易给工程预算编制带来挑战。也有部分原因是老旧建筑改造的施工周期较长，有些材料需要提前采购并储存，储存成本及材料损耗也会增加工程造价。 [1]

3. 施工组织与进度控制的复杂性

许多老旧建筑位于城市中心区域，周边建筑密集导致施工空间受限，大型的机械设备难以进入，增加了人工施工成本。特别是有些在居民住宅区，施工过程中需控制噪音扬尘，避免影响居民正常生活，施工进度因此会减慢。

4. 业主需求多样化与方案变更频繁

部分老旧建筑改造项目的业主或居民在项目初期未明确改造需求，导致施工过程中不断调整方案，增加造价管理难度。例如，部分业主会临时提出如增加阳台、改造楼梯或者升级电梯系统的想法，这些额外需求往往未在初始预算中考虑，导致成本超支。[2]

5. 政策补贴与资金筹措的不确定性

政府对老旧建筑改造的资金支持需要经过严格的审批程序，不同地区的补贴政策差异较大，企业在造价管理时难以准确预估资金来源。部分政府资金存在拨款周期较长的问题，导致施工单位需要垫资进行施工，增加财务成本。因为老旧建筑改造项目部分资金需要由业主自己承担，但部分业主经济能力有限，甚至不同业主对改造方案和费用分摊方式都存在分歧，影响项目顺利实施。

三、老旧建筑改造项目工程造价管理的应对策略

1. 强化前期勘察与风险评估

在项目前期阶段，应用建筑信息模型（BIM）结合三维激光扫描与无人机航拍技术，对既有建筑实施多维度结构检测。通过地基承载力测试和承重体系评估，建立结构加固决策模型，提升造价预估精度。采用非破坏性检测方案，融合红外热感成像与超声波探伤技术，精确评估管线系统老化参数，构建隐蔽工程修复成本预测矩阵，有效控制施工变更风险。[2]

基于历史工程数据库建立造价风险评价体系，运用特征因子分析法构建风险量化模型。通过概率统计模拟技术（蒙特卡洛法）进行多情景造价波动仿真，建立风险等级与预备金计提的关联模型。建议按工程总价 5%-10% 设置动态预备金池，实施基于风险等级的弹性资金分配机制。

2. 引入信息化管理手段

采用 BIM 建立建筑三维模型，对建筑的结构情况、隐蔽工程进行分析，利用参数化计算精准测算工程量，提高预算编制的准确性，将不同改造方案的对比分析，选择成本最低且最合理的方案。在施工过程中利用 ERP 进行材料采购和资金管理，确保造价在可控范围内，将 BIM 与 ERP 结合，实现施工进度与成本的联动管理，充分提高造价管理的精确度和施工组织的效率。

3. 采用合同管理优化成本控制

针对老旧建筑改造的特点，优化合同类型选择，完善合同条款，加强变更管理，老旧建筑改造项目容易因施工环境复杂、审批流程长等因素导致工期延误，进而增加造价，可以采用“目标成本合同 + 单价合同”的组合模式，核心工程采用目标成本合同，隐蔽工程部分采用单价合同，确保造价管理的灵活性和可控性。合同中还应包含合理的工期奖励与惩罚机制，设定延期的违约责任，如因施工单位原因导致延期，业主可扣除部分工程款。[3]

4. 通过市场分析优化采购策略

通过集中采购降低采购成本，与供应商建立长期合作关系，确保材料价格稳定，对钢材、水泥等主要材料采用期货锁价策略，规避价格波动风险。采用新型节能建材，政府支持的绿色建材如节能玻璃和可再生保温材料，虽然初始成本较高，但长期使用成本较低，同步也能探索一些低成本的替代方案，采用新型复合材料替代昂贵的传统材料，提高性价比。采用现代供应链管理技术，提高材料供应的精准度，减少浪费。[1]

四、总结

老旧建筑改造工程的造价管理需要结再前期看擦好、信息化管理、合同优化和采购策略优化多个方面采取科学合理的策略，确保项目的经济性和可持续性。未来在政策支持力度的加大和技术发展下，老旧建筑改造的造价管理将更加科学化、精细化，提升项目的经济效益与社会价值。

参考文献

[1] 徐德贤 . 住宅建筑工程项目管理中全过程造价控制措施探析 [J]. 居舍 ,2024,(09):162-165.

[2] 蒋宜彤 . 建筑工程造价影响因素与降低工程造价对策探析 [J]. 大众标准化 ,2024,(23):76-78.

[3] 曹正华 . 基于“双碳”目标的老旧小区建筑节能改造技术应用 [J]. 资源节约与环保 ,2024,(12):5-8.DOI:10.16317/j.cnki.12-1377/x.2024.12.004.