国土“ 一张图” 在不动产登记权籍调查中的辅助核验功能开发与应用测试

1 引言

权籍调查作为不动产登记的法定前置环节，其成果的准确性直接关系到产权归属的合法性与交易安全。传统权籍调查核验依赖人工比对纸质材料与分散数据库，存在三方面突出问题：一是效率低下，单宗核验平均耗时超 15 分钟，难以适应规模化登记需求；二是精度不足，空间关系误判（如界址点越界）、权属冲突（如历史抵押未注销）等问题检出率不足 60% ；三是数据割裂，国土、规划、户籍等多源信息未联动，易导致“信息孤岛”式错误。国土“一张图”整合了土地利用、规划、遥感影像等全域数据，构建了统一的空间基准与数据中台，为权籍调查核验提供了多维度数据支撑。本文基于国土“一张图”开发辅助核验功能，通过规则引擎与空间分析实现自动化校验，并开展应用测试，旨在为提升权籍调查质量、优化登记流程提供技术方案。

2 辅助核验功能设计与开发

2.1 功能设计框架

国土“一张图”辅助核验功能以“数据层 - 逻辑层 - 应用层”为架构，实现从数据调用到结果输出的全流程自动化： ① 数据层对接国土“一张图”数据库，提取权籍调查所需的基础数据，包括2000 国家大地坐标系下的土地利用现状图、遥感影像（0.5 米分辨率）、国土空间规划矢量数据（含城镇开发边界、基本农田保护区）、历史权籍数据库等。 ② 逻辑层构建三类核验规则库，包括权属规则（如权利人名称与身份证号匹配）、空间规则（如界址点在宗地范围内）、属性规则（如面积计算误差阈值）。 ③ 应用层通过开发可视化操作界面，提供成果上传、自动核验、错误标记、报告生成等功能，支持用户交互与人工复核。

2.2 核心功能模块开发

（1）权属信息一致性核验

通过关联国土“一张图”中的户籍信息、土地权属数据库，实现两项核心校验： ① 身份信息比对：自动匹配权籍调查表中的权利人姓名、身份证号与公安户籍数据，识别“重名重号”“身份证格式错误”等问题。 ② 权属历史追溯：调用历史权籍数据，核查宗地是否存在抵押、查封等限制登记信息，以及本次调查的权属变更是否与历史流转记录一致，如宅基地继承是否符合“一户一宅”政策。

（2）空间关系合规性核验

基于“一张图”的空间分析能力，校验权籍调查成果的空间逻辑： ① 界址点空间约束：通过缓冲区分析，判断界址点是否超出宗地范围、是否与相邻宗地界址点重叠，若重叠距离超过 0.5 米则标记为异常。 ② 规划符合性校验：叠加国土空间规划数据，核查宗地用途是否与规划用地性质一致，如城镇住宅用地是否位于城镇开发边界内，避免“违规变更用途”。

（3）属性数据完整性核验

依据《不动产登记数据库标准》，对权籍调查的属性字段进行规则校验： ① 必填项检查：自动检测“宗地代码”“建筑面积”等必填字段是否缺失，格式是否符合规范（如宗地代码是否为 28 位编码）。 ② 逻辑一致性校验：通过公式计算验证派生属性的准确性，如“建筑面积 Σ=Σ 套内面积 + 公摊面积”“容积率 Σ=Σ 总建筑面积 / 宗地面积”，若偏差超过 5% 则触发预警。

3 应用测试与结果分析

为验证国土“一张图”辅助核验功能的实际效能，选取某市主城区及下辖 2 个乡镇作为测试区，开展系统性应用测试，从效率与精度两方面评估功能实用性。

3.1 测试区概况与数据准备

测试区总面积210 平方公里，涵盖城镇建成区（80 平方公里）、近郊工业区（50 平方公里）及农村区域（80 平方公里），包含不动产单元 3.2 万宗，其中城镇住宅 1.8 万宗、工业用地 0.5 万宗、农村宅基地 0.9 万宗。区域内权属类型复杂，存在历史遗留宗地（如划拨转出让）、跨村集体宅基地等特殊情形，权籍调查核验难度较高，具有典型代表性。数据准备： ① 基础数据：调用国土“一张图”数据库资源，包括 2023 年 0.5 米分辨率遥感影像（覆盖全域）、土地利用现状矢量图（地类精度 96% ）、国土空间规划数据（含城镇开发边界、生态保护红线）、权属数据库（2018-2022 年登记成果）及“一户一宅”专项数据库。 ② 核验对象：选取 2023 年第三季度完成的 1500 宗权籍调查成果，包括权籍调查表、界址点坐标（精度 ±0.1 米）、宗地图及权属来源材料，覆盖测试区各类不动产类型。

3.2 测试流程

测试采用“自动核验 - 人工复核 - 效能评估”三步法，具体流程如下：

（1）数据预处理：将权籍调查成果标准化处理，统一坐标至2000 国家大地坐标系，属性字段按《不动产登记数据库标准》规范化（如宗地代码补全至28 位），确保与国土“一张图”数据格式兼容。

（2）自动核验：通过辅助核验功能模块依次执行：

权属核验：比对权利人身份信息与户籍库、核查历史权属限制（抵押、查封）；

空间核验：界址点与遥感影像匹配度分析、宗地与规划红线叠加检查；属性核验：面积公式校验（建筑面积 基底面积 × 层数）、必填字段完整性检查。系统自动生成《核验报告》，标记错误类型、位置及关联数据来源。

（3）人工复核：组织 3 名资深登记人员对系统标记的错误进行逐一核验，区分真阳性（确属错误）与假阳性（系统误判），统计错误检出率；同时随机抽取 300 宗成果采用传统人工核验，对比两类方式的耗时差异。

3.3 测试结果

（1）效率提升效果

传统人工核验单宗平均耗时 18 分钟，辅助核验功能单宗耗时7 分钟，效率提升 61% ；1500 宗成果总核验时间从 450 小时缩短至175 小时，其中空间核验环节效率提升最为显著（传统需人工叠图比对，辅助功能通过算法自动完成，耗时减少 70% ）。

（2）精度分析

系统共标记错误 326 处，经人工复核，真阳性错误 301 处，假阳性错误 25 处，错误检出率 92.3% ，具体错误分布如下： ① 权属类错误（78 处）：主要为身份信息不一致（42 处）、历史抵押未注销（36 处），占比 25.8% ； ② 空间类错误（135 处）：包括界址点偏移（58 处）、侵占规划红线（77 处），占比 44.5% ；

-属性类错误（88处）：以面积计算错误（53处）、字段缺失（35处）为主，占比 29.7% 。 ③ 假阳性错误主要源于遥感影像时效性不足（如新建建筑未更新），占比 7.7% ，可通过补充最新影像进一步优化。

4 结束语

本文基于国土“一张图”开发的不动产登记权籍调查辅助核验功能，通过权属、空间、属性三维度自动化校验，有效解决了传统人工核验效率低、隐蔽性错误漏检等问题，应用测试显示，该功能将核验效率提升 61% ，错误检出率达 92.3% ，尤其在历史权属限制、规划红线侵占等复杂问题识别上优势显著。未来需进一步优化遥感影像时效性与复杂权属规则库，推动功能与不动产登记系统深度融合，实现“调查 - 核验 - 登簿”全流程闭环管理，为不动产登记提质增效与产权保护提供更强技术支撑。

参考文献：

[1] 王强 . 国土空间规划 " 一张图 " 实施监督信息系统的应用研究 [J]. 石化技术 ，2025，32（2）：371-372.

[2] 吴掠桅 ， 崔蓓 ， 毛燕翎 ， 等 . 市级国土空间规划 " 一张图" 实施监督信息系统设计与实践[J]. 自然资源信息化，2025（2）：50-55.