关于住宅工程分户验收存在的问题及实施要点探讨

引言

近年来，随着我国住房商品化的发展，以及人们的法律意识及维权意识不断增强，人们对住宅工程质量的要求也越来越高。住宅工程项目作为一种使用年限很长的特殊商品，其工程质量状况不仅关系建设企业的经济效益与持续发展，更与广大住户的切身利益紧密相关。近年来，为进一步规范与落实建设市场各方主体的质量责任，并切实保障住户利益，我国已陆续在多个城市及地区推行住宅工程分户验收工作，对于提高住宅工程质量起到了明显的效果。

1、分户验收的概念

分户验收是指住宅工程竣工验收前，依据现行相关工程质量验收标准、规范及地方建没主管部门有关规定，对每户套内的观感质量和使用功能所进行的质量验收活动，是住宅工程质量竣工验收的组成部分。分户验收也叫一户一验，即是把每户作为一个子单位工程，住宅工程竣工验收前，验收组对分户检验批进行专门的验收，这里的专门验收主要检查观感和使用功能的质量，凡涉及到原材料质量、操作工艺和已经隐蔽的项目原则上不作验收内容。只有所含分户检验批全部合格时，该子单位工程才视为合格，方可出具《住宅工程质量分户验收表》。实施分户验收可以有效地减少投诉率和提高工程质量。

2、住宅工程分户验收准备工作及主要内容

2.1 分户验收准备工作

为保证住宅工程分户验收工作的顺利开展，各参建单位应做好以下准备工作：

（1）由建设单位组织成立住宅工程分户验收小组，由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及物业单位派设一定的验收人员和负责人参加，然后根据实际验收工作量进行合理分组。同时，建设单位还应当组织各个参建单位编写分户验收方案，并做好验收前的工作交底。

（2）要求分户验收小组中的所有验收人员，均能熟练掌握现行住宅工程相关质量验收规范、规程、工程技术要求等，以保证在验收工作中能正确、合格的进行质量评判。同时，还要求施工单位为分户验收工作准备好相应的检测仪器，包括钢尺、直角尺、激光测距仪、漏电保护检测器等，并确保各类检测仪器准确和正常工作。

（3）为顺利检查住宅地面、墙面、门窗、防水工程、顶棚面层等分项工程的施工质量，施工单位还应提前做好屋面蓄水、外窗淋水、防水工程蓄水等准备工作；另外，在建筑物上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间及尺寸测量控制点、线案。

2.2 分户验收工作的主要内容

住宅工程分户验收工作共分为两个阶段实施，第一阶段是在住宅主体结构分部工程验收前，第二阶段则是在施工单位提交竣工报告以后。其主要工作内容是在保证工程地基基础及主体结构安全的基础上，重点对每户住宅的结构尺寸、使用功能质量及观感质量进行检查验收，具体包括：检查住宅室内的空间尺寸是否符合规范标准；检查地面、墙面、防水工程、顶棚面层的施工质量；检查门窗、护栏、给排水系统、采暖系统的安装质量；检查房屋室内电气工程的安装质量等等。对于以上验收内容，应逐项根据验收要求进行检查，并做好相关检查记录的填写。

3、住宅工程分户验收实施过程中存在的问题

3.1 分户验收量大面广，易使分户验收走过场。目前的分户验收内容多，工作量繁重，一般情况下，一套住房至少要进行100 多个检查测项目，方可完成分户验收。由于检查内容多，工作量大，由于建设单位、施工单位、监理单位和物业组成的验收小组因利益驱使或为了减少麻烦，在分户验收过程中马马虎虎、敷衍了事，甚至伪造数据。

3.2 分户验收让监督部门力不从心。建设、施工、监理、物业单位组成的验收小组检查验收完成后，监督部门还要认真复查核验，抽查结果与分户验收原始记录不相符或存在影响主要使用功能的质量缺陷时应终止验收，责令改正，重新进行分户验收。整个分户验收程序中，监督人员复查成了最关键的一环，一旦监督部门复查核验不到位，则极易使分户验收走过场。但目前各地监督人员数量普遍不足，让监督部门充当分户验收把关人的角色让监督部门力不从心，也与参建各方的质量主体责任相背离。

3.3 分户验收虽然量在面广，但还是不能包治百病。目前的分户验收仅侧重于房屋的外观尺寸、基本使用功能方面。对房屋的内在质量如主体工程质量几乎没有涉及，近些年人民群众生活水平提高后，对住宅内空气质量、噪音影响等方面也有较高要求，这些方面也都还没有涉及，分户验收并没有涵盖所有内容，也不能包治百病。

4、住宅工程分户验收的实施要点

4.1 分户验收的组织实施

分户验收是在单位工程竣工验收前进行。当住宅工程具备如下条件时，即可进行分户验收，这些条件包括：完成了工程设计和合同约定的各项内容；子单位工程相应检验批、分项和分部工程质量验收合格；质量控制资料完整；主要安全和功能检测资料齐全。分户验收由施工单位提出申请，建设单位组织实施，建设单位及施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师及相关质量、技术人员参加，对所涉及的部位、数量按分户验收内容进行检查验收。已经预选物业公司的项目，物业公司应当派人参加分户验收。参加验收的各方应严格履行分户验收职责，对分户验收的结论进行签认，不得简化分户验收程序。

4.2 分户验收的主要程序

分户验收一般是由建设单位的项目负责人组织验收的，监理单位的总监、专业监理工程师和施工单位的质量负责人、项目经理、施工员、质量员等参加验收。另外，已经选定的物业公司的，其物业公司也应当参加住宅工程分户验收工作。

4.3 分户验收的主要内容

（1）楼地面、墙面、天棚面层

首先，检查楼地面是否存在空鼓、裂缝、起砂现象。其次，观察墙面、天棚空鼓裂缝、脱层和爆灰，小锤轻击和观察检查，可击范围内轻击点间距不得超过 40cm。楼地面空鼓面积不得超过400cm2，不得出现裂缝和起砂。墙面、天棚无空鼓、脱层；距检查面1M 处正视无裂缝和爆灰。

（2）门窗安装

窗台高度检查用钢尺检查，每个窗台不少于一处，窗台或落地窗防护栏杆高度不低于 900mm 且不得有负偏差。外窗渗漏一般在淋水试验或雨后目测，外窗及周边无渗漏。门窗开启是开启和关闭检查，手扳检查。开启灵活、关闭严密；分户门等不松动、不晃动。安全玻璃认证标识，应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识。切且标识不得隐蔽。

（3）栏杆安装

栏杆高度、竖杆间距使用钢尺检测，每片栏杆不少于一处。验收标准：低层、多层净高不应低于 1.05m，中高层、高层净高不应低于 1.10m，不得有负偏差。观察防攀爬措施，有水平构件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）。护拦玻璃观察检查 3C 安全标识、游标卡尺测量。必须使用刚化玻璃或刚化夹层玻璃，厚度不应小于 12mm，当临空高度超过 5m 时，必须采用刚化夹层玻璃。

（4）防水工程

屋面渗漏检查方法：平屋面分块蓄水，蓄水时间不少于24 小时，天沟、管道根部蓄水深度不得小于 20mm，坡屋面淋水试验不少于 2 小时。验收标准：屋面无渗漏无积水。检查卫生间等有防水要求的地面是否存在渗漏，一般蓄水 24 小时后放水，最小蓄水深度不得小于 20mm 无渗漏，排水顺畅。外墙渗漏检查方法：外窗人工淋水试验一小时后检查。墙面无渗漏，滴水线无爬水。

（5）室内空间尺寸

室内净高检查方法：每个房间净高测五点。偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差。使用激光测距仪或钢卷尺进行检测。最大负偏差不超过 20mm，极差不超过 20mm。室内净开间检查方法：每个房间开间、进深尺寸各抽测两处。偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差。使用激光测距仪或钢卷尺进行检测。极差不超过 20mm 且不超过垂直长度的 0.5%_∘0 构件尺寸检查方法：使用激光测距仪或钢卷尺进行测量、偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差。室内梁、窗台等构件不得出现明显的大小头现象。

（6）外墙保温

根据图纸对设计进行检查，设计做法必须通过图纸审查。保温层厚度用钢卷尺进行测量检查，保温层厚度必须与图纸要求一致。观察细部处理，飘窗周边等必须进行保温层处理。

（7）水暖安装

管道渗漏使用试水检查，给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等的接口无渗漏。管道坡向采用试水检查，给水、排水、采暖管道无堵塞。观察管道坡度，排水管道坡向、坡度正确。观察安装固定，给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等安装固定牢固、支架间距位置符合要求。地漏水封使用尺量检查，地漏水封深度不小于 50mm。观察热表和温控阀，入户装置安装热计量表、或每组散热器安装热分配表，以及每组散热器安装温控阀。

（8）电气工程安装

插座相位、接地使用‚漏电保护相位检测器‛逐个检查，‚漏电保护相位检测器‛无接错显示。

检查户内配电箱（盘），主要观察和开、关触电保护器动作，照明配电箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标接线整齐，回路编号齐全，标识正确；箱（盘）内开关动作灵活可靠。通电检照明系统，确保照明系统通电运行正常。观察等电位，等电位连接端齐全、位置正确。

结束语

总之，住宅工程分户验收的顺利交工与工程施工过程息息相关，这就要求监理人员不但要有认真负责的工作态度，还要将人民群众的生命和财产安全放在首位，坚决不敷衍了事，在实践的过程中一定要加强住宅工程分户验收的监管，积极落实相关政策，保证房屋工程的质量。

参考文献：

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[2]DB31／30-2003，住宅装饰装修验收标准[s].

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[4]俞春华.浅谈住宅工程质量分户验收的监督[J].门窗，2017（11）：57－58