老旧小区物业管理难点与改造升级对策研究

一、老旧小区物业管理的主要难点

（一）管理体制不健全，缺乏有效治理架构

老旧小区普遍存在管理主体缺位的问题，全国成立业委会的小区占比约 30% ，这导致小区治理缺乏核心组织力量。在实际运作中，由于业主参与度低、物业公司阻挠等原因，业委会成立面临重重困难。例如，一些小区部分业主提议成立业委会，但大部分年轻业主选择不投票、不参与，投票人数不够导致业委会难成立。同时，即使业委会成立，也面临运作效率偏低、执行力度不足等问题，部分业委会甚至成为空壳，无法有效履行职责。这种管理体制的不健全，使得老旧小区治理陷入混乱，难以形成有效的决策和执行机制。

（二）资金筹集困难，维护改造资金短缺

老旧小区物业管理资金短缺是一个普遍存在的问题。一方面，业主缴费意识淡薄，收费率低，导致日常管理经费不足。另一方面，大规模的维护改造需要大量资金，而住宅专项维修资金归集度低，使用渠道不畅。以武汉市东西湖区富丽雅小区为例，在加装电梯过程中，资金分摊问题成为一大难题，不同单元不得不采取“ 一梯一策” 的筹资方式。这种资金筹集的困难，使得老旧小区的基础设施老化、环境恶化等问题无法得到及时解决，严重影响了小区的居住品质和安全。

（三）基础设施陈旧，智能化水平低下

老旧小区建设年代较早，基础设施普遍陈旧落后，难以满足现代居民的生活需求。与万科物业在管小区的“ AI 大脑” 等智慧化设施相比，老旧小区在安全防护、设备监测等方面存在明显差距。例如，缺乏智能监控系统，导致安全事故频发；设备老化严重，缺乏实时监测手段，容易引发故障和安全隐患。这种基础设施的陈旧和智能化水平的低下，不仅增加了物业管理的难度，也降低了居民的生活质量和安全感。

（四）业主参与意识薄弱，自治能力不足

老旧小区业主普遍存在参与公共事务意愿不高的问题。许多业主因工作忙碌、缺乏相关知识或对业委会作用认识不足，对参与小区管理缺乏积极性。这种参与意识的薄弱，导致小区治理缺乏群众基础，难以形成共识和合力。同时，业主自治能力不足，缺乏专业的管理知识和经验，在处理小区事务时往往力不从心，影响了小区治理的效率和效果。

（五）产权关系复杂，管理责任不明确

老旧小区往往存在产权关系复杂的问题，涉及原产权单位、业主、租户等多方主体。这种复杂的产权关系，导致管理责任不明确，容易出现推诿扯皮的现象。例如，一些小区的共用设施设备维护责任不清，原产权单位与业主之间存在责任划分争议，影响了物业管理工作的顺利开展。

二、老旧小区物业管理改造升级的对策

（一）健全管理体制，构建多元治理格局

建立健全党建引领下的多元治理架构是解决老旧小区物业管理问题的关键。我国在老旧小区改造中明确要求，社区党组织要积极搭建由居（村）民委员会、业委会（物管会）、（原）产权单位、物业服务人等多方参与的治理格局。具体而言，对于尚未组建业主自治组织的小区，街道（乡镇）要指导、推动成立业主大会，并选举产生业委会或组建物管会。同时，原产权单位应配合做好房屋档案提供、职工动员发动等工作，并积极参选物管会。通过这种多元治理格局的构建，明确各方职责，形成治理合力，提升老旧小区管理水平。

（二）创新资金筹集机制，拓宽资金来源渠道

针对老旧小区资金筹集困难的问题，需要创新资金筹集机制，多渠道筹措资金。一方面，要加大住宅专项维修资金的归集力度，对于未交存的老旧小区，业主委员会应组织编制交存清册，由业主自缴或代收后存入专户银行。另一方面，要建立灵活的资金使用机制，在老旧小区改造中，经规定比例业主同意后即可使用维修资金。此外，还可以探索“ 业主承担、收益补充、资源补偿” 的原则，盘活小区公共资源，利用公共区域经营产

生收益反哺物业服务。

（三）推进智慧化改造，提升物业管理效能

智慧化改造是提升老旧小区物业管理水平的重要途径。万科物业的实践表明，“ 人+机器 + 远程运营” 的模式已在全国3000 多个小区落地，显著提升了服务效率。老旧小区可以借鉴这一模式，引入AI 摄像头、出入通行设备、消防传感器等智能设备，搭建智慧服务平台。例如，安装智能监控系统，实现对小区安全的实时监测和预警；引入物联网技术，实时监测用水、排污、电梯等设备安全。通过智慧化改造，将物业管理从“ 人力密集型” 转向“ 数据驱动型” ，提高管理效率和服务质量。

（四）强化业主参与意识，提升自治管理能力

提高业主参与意识和自治能力是实现老旧小区长效管理的基础。一方面，要加强《物业管理条例》等法律法规的宣传，提高业主的法律意识和参与意识。另一方面，要简化业委会成立流程，推广线上投票工具，解决业主参与度低的问题。同时，政府和社区可以为业委会提供培训和指导，提升其专业管理能力。

（五）明确产权关系，落实管理责任

厘清老旧小区复杂的产权关系，明确管理责任，是解决物业管理难题的重要前提。政府相关部门应牵头组织，对老旧小区的产权进行梳理和确认，明确原产权单位、业主、物业公司等各方的责任和义务。对于原产权单位具有管理能力的小区，可按单位自管方式提供物业管理，并积极推动引入市场化服务。对于暂不具备条件的小区，由街道（乡镇）委托应急物业服务人提供基础服务。通过明确产权关系和管理责任，避免推诿扯皮，确保物业管理工作有序开展。

（六）分类推进物业管理模式，实现规范化全覆盖

根据老旧小区的实际情况，分类推进物业管理模式，是实现规范化管理的有效途径。在老旧小区改造中明确了四种物业管理模式：业主自行管理、委托物业服务人、产权单位自管和街道应急管理。对于业主自我服务意愿强且有管理能力的小区，可采取自行管理方式，优先聘用本小区居民从事服务工作。对于具备条件的小区，通过公开竞争方式选聘市场化物业服务人。对于规模较小、零星分散的小区，可合理划分物业管理区域，整合资源降低服务成本。通过分类推进，实现老旧小区物业管理规范化全覆盖。

结论：

老旧小区物业管理是一项复杂的系统工程，面临着管理体制不健全、资金短缺、设施陈旧、业主参与度低等诸多难点。通过健全多元治理格局、创新资金筹集机制、推进智慧化改造、强化业主参与、明确产权责任和分类推进管理模式等对策，可以有效提升老旧小区物业管理水平。然而，老旧小区改造升级是一个长期过程，需要政府、企业、业主等多方主体的持续努力。未来，随着技术的不断进步和治理理念的创新，老旧小区物业管理将朝着更加智慧化、精细化和人性化的方向发展，为居民创造更加宜居的生活环境。

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