城市更新背景下老旧小区市政设施改造模式探讨

近年来，城市建设重心正由大规模增量扩张转向以质量提升为核心的存量更新，老旧小区的市政基础设施状况直接关系到居民生活质量和城市整体运行安全。部分建成于上世纪的社区，其供水、排水、供能、道路、环卫及信息化系统普遍存在老化、功能落后与维护不足等问题，不仅制约了社区功能提升，也增加了城市管理的风险与成本。在多元需求与资源约束并存的背景下，探索科学高效的改造模式已成为亟待解决的现实课题。

一、老旧小区市政设施改造的现实格局

（一）多主体治理与协同现状

多数城市由区级住建、城管、发改、财政等部门分工负责改造，街道统筹，社区参与需求调研与施工配合。部分地区试行“区级统筹 + 总包代建”，由 EPC 或 MC 机构统一整合设计、施工与管控。但审批、验收仍多头管理，综合管网等多专业标准难一次协调，易致重复开挖。资金以市区财政补助为主，单项投资约800 万—3000 万元，居民自筹或维修基金为辅，社会资本参与不足 10% ，多集中于节能、充电桩等可收益项目。普遍采用“一次性拨付、一次性完工”，运维资金与绩效考核缺位，改造资产多未纳入统一台账，影响全生命周期管理。

（二）设施条件与技术应用的主要特点

老旧小区普遍具备较完整的市政设施体系，给排水网络覆盖率高，便于改造升级；供能系统多已形成集中供热或区域换热站格局，可与节能设备和智能控制对接；道路与慢行系统布局合理，便于铺设透水路面和完善景观 [1]。信息化方面，部分小区已部署智慧井盖、物联网水表、在线水质监测等设备，并在雨水口、泵站等节点布设传感器，实现运行状态的远程可视化管理，为低碳、智慧化改造奠定基础。

二、城市更新进程中的瓶颈与挑战

（一）权责边界模糊、协同效率低

在市政设施与小区内部设施交界处，权属划分和维护责任存在争议。例如，小区外雨水管接入市政管网的接口段，在日常巡检和养护时常出现“属地不管、条线不理”的真空地带；同一条道路下多类管线施工次序不统一，易出现道路刚修复又因其他专业施工被破坏的“拉链路”现象 [2]。审批流程虽然推行了并联制度，但不同部门的审批口径与技术标准仍不一致，方案需多次修改，导致项目周期拉长。居民参与多停留在问卷或座谈，缺少将意见转化为设计与施工任务书的机制。

（二）资金链脆弱、运维断档

财政资金压力大时，老旧小区改造项目容易延后或压缩改造范围；由于改造工程缺乏直接收益，社会资本缺乏长期投入动力。建设与运维环节割裂明显，施工单位完成交付后不再承担后续责任，造成设施寿命周期内缺乏持续维护。例如，部分更新后的供水管网在投用 3 年后漏损率已回升至 8% 以上，主要原因是运维预算不足、检测频率下降。可形成收益的公共资产，如分布式光伏发电系统，因缺乏收益权确权与并网电价谈判机制，未能有效盘活。

（三）技术改造碎片化、韧性不足

多专业改造项目缺乏系统化集成设计，造成节能减排、韧性提升效果不理想。传统开挖施工仍占主导，尤其在排水管道更换中，大面积开挖导致交通中断与居民出行受阻，且工期普遍超过计划的 20%-30% 。非开挖技术应用不足，检测与定位依然依赖人工开井检查。数字化设施运维水平不均，一些改造项目虽然安装了智能设备，但缺乏统一的通信协议与数据标准，无法实现跨系统的信息共享，限制了实时监控、预警与应急响应能力。

三、面向系统性提升的改造模式构建

（一）权责清单 + 总集成协同治理

针对权责模糊，可由区级政府牵头制定《老旧小区市政设施改造权责清单》，明确市政主管部门、街道、社区及运营企业在不同设施类型、不同空间范围的管护职责，并在施工合同中列明接口位置与交接条件。例如，某区在供水主管与小区入户支管交接处设立“界点标识”，明确维护主体责任。在组织方式上，可引入项目总集成管理（MC）模式，由具有多专业协调能力的企业统一负责设计统筹、BIM 冲突检测、施工组织及竣工交付，减少多头管理造成的返工。施工前开展“一次性踏勘”，由各专业同时确认设计图与现场条件，施工中实行“里程碑节点 + 跨专业同步”机制，确保综合管线与道路恢复在同一工序闭环完成。居民参与可通过社区议事会制度落实，将居民需求转化为设计方案附表，并纳入项目验收要件，例如某某社区在改造中增设无障碍坡道与夜间照明设施，均源自居民议事会提出的具体诉求。

（二）混合融资 + 建运一体绩效付费

在资金模式上，可采用财政资金、专项债、社会资本混合的方式，财政资金承担公益性改造部分，专项债用于回收期可预测的设施更新，如供热站节能改造、再生水利用系统；社会资本可通过合同能源管理（EMC）模式参与节能、分布式光伏及充电基础设施建设，合同期一般为 8—15 年，收益按节能量或发电量结算。例如，某城市在小区屋顶布置分布式光伏并网系统，年均发电量达 15 万 kWh ，收益按 7：3 比例在运营方与社区间分配。实施建运一体化（DCOM）或 EPC+0 模式，将设计、施工与运维纳入同一合同，由运营方在合同期内承担设施运行指标责任，例如供水漏损率 ⩽5% 、热损率 ⩽10% 、在线设备完好率 ⩾98% 。绩效付费机制按季度考核，根据达标程度拨付运维费用，激励持续改进。收益型资产应在改造完成后纳入地方国有资产运营公司统一管理，支持通过绿色资产证券化（ABS）或公益性REITs 进行盘活，形成长期资金回流，例如某项目将改造后的再生水厂收益打包发行公益性 REITs，实现运维资金自给。

（三）低碳韧性技术路径与数字化运维

改造技术应优先采用非开挖工艺，如 CIPP 内衬修复（固化后环刚度 ⩾8kN/m² ）、定向钻进铺设 PE100 管（寿命可达 50 年以上），以减少对交通与绿化的扰动。例如，某街道排水改造用 CIPP 工艺，仅封闭道路 48 小时即完成更新。雨水系统结合海绵城市理念，配置雨水花园（蓄排能力 ⩾200mm/ 日）、渗透铺装（渗透系数 ⩾10^-3m/s ）、下沉绿地，实现径流削减与延迟排放；如某小区改造后，暴雨日径流削减率达 65% 。在供能方面推广低氮冷凝锅炉、变频循环泵、分布式光伏 + 储能系统，利用智能控制优化负荷曲线，降低峰值负荷 5%-8% 。数字化运维平台应采用 BIM+GIS+IoT 架构，接入水压、水质、流量、能耗及设备状态数据，传输符合国家网络安全标准，实现异常工况自动预警与快速处置 [3]。应急预案模块可在极端降雨、大面积停电等情景下自动生成处置方案，如某城区平台曾在强降雨中提前 40 分钟发出积涝预警，避免地下车库进水事故。

总结：

老旧小区市政设施改造是推动城市更新、提升民生福祉和城市韧性的关键环节。通过厘清权责边界、引入总集成协同机制，构建混合融资与建运一体化模式，并应用低碳韧性技术与数字化运维手段，可有效破解治理分割、资金不足和技术碎片化等瓶颈。在多主体参与和制度保障的共同作用下，改造模式将更加系统高效，改造成果也更具可持续性与可推广性。

参考文献

[1] 邓宇 ， 温禾 ， 崔鹏飞 ， 等 . 老旧小区建筑结构及市政设施改造研究综述 [J]. 科技创新与生产力 ，2024，45（04）：49-54.

[2] 郭新月 . 北京市老旧小区存量空间转化公服设施更新模式研究[D]. 北京工业大学 ，2024.000256.

[3] 孟允 ， 胡金华 ， 张亚东 . 基于城镇老旧小区改造的要点分析与智能化集成技术的应用研究 [J]. 建设科技 ，2023，（14）： 18-20+28 .