住宅专项维修资金管理中引入保险机制的探讨

摘要：住宅专项维修资金作为保障住宅共用部位和共用设施设备维修、更新与改造的重要资金来源，其管理与使用效率直接关系到广大业主的切身利益与住宅区的长期维护。近年来，随着我国城镇化进程的加速，住宅老化问题日益凸显，住宅专项维修资金的管理面临着资金闲置、使用效率低下、资金安全风险增加等一系列挑战。为有效解决上述问题，本文探讨了在住宅专项维修资金管理中引入保险机制的可能性与必要性。

关键词：物业专项维修资金；管理模式；保险机制

随着时间的推移，住宅设施的老化与损坏不可避免，由此产生的维修需求与日俱增。住宅专项维修资金，作为保障住宅共用部位和共用设施设备得以及时修复与更新的关键资金，其重要性不言而喻。然而，近年来，随着住宅规模的不断扩大与维修需求的多样化，住宅专项维修资金管理面临着前所未有的挑战，这些问题不仅制约了维修工作的及时开展，也影响了广大业主的居住体验与社区和谐。本文希望通过深入探讨与分析保险机制在住宅专项维修资金管理中的具体实施路径，为住宅专项维修资金管理带来新的视角与启示，促进资金使用的合理化与高效化，为业主提供更加优质与可靠的维修保障。

1住宅专项维修资金的使用和管理现存问题

1.1资金使用率低

使用维修资金通常需要经过业主大会的同意，而在实际操作中，业主参与度不高，达成共识难度大，尤其是当需要三分之二以上业主同意时，这一过程变得异常繁琐和耗时。在住宅专项维修资金的使用流程中，从最初的申请提交到最后的资金实际投入使用，平均耗时可达245天。这一漫长周期的存在，即便是在紧急维修需求面前，也难以迅速调动资金，导致资金的时效性与灵活性大打折扣，无法及时响应住宅小区共用部位和设施设备的紧急维修需求。

1.2维修资金的续筹不足

维修资金的续筹不足是当前住宅专项维修资金管理中面临的突出问题。维修资金的续筹，指的是在原始维修资金使用完毕或接近耗尽时，为了保证住宅小区共用部位和共用设施设备的持续维修与更新，需要进行的再次筹集资金的过程。

然而，对于一些老旧住宅小区的业主而言，由于房屋价值较低或个人经济状况不佳，续筹维修资金成为一项较大的经济负担，难以承担。另外，部分业主对维修资金续筹的重要性认识不足，认为一次性缴纳的维修资金已经足够满足长期维修需求，忽视了房屋及设施随时间推移而必然产生的老化和损坏，以及由此带来的持续性维修费用。

1.3 资金保值增值难

住宅专项维修资金面临着显著的资产缩水威胁。在资金管理初期，由于积累远超消耗，大量维修资金长期存放在银行账户中，利息收入较低，难以实现资金的保值增值。然而，随着住宅年龄的增长，维修需求与成本呈上升趋势，对资金的依赖程度日益加深。住宅专项维修资金的保值增值难题，一方面，资金管理策略过于保守，无法有效抵御通货膨胀的影响；另一方面，随着房龄增加，高昂的维修成本对资金储备提出了更高要求。这一矛盾严重影响维修资金的长期可持续性，制约住宅小区的维护与更新。

2住宅专项维修资金的使用和管理具体措施

2.1进一步完善专项维修资金管理的制度规定

一是按照《住宅专项维修资金管理办法》及其他有关规定，清理与其不相符的政策、法规，并结合地方实际，对地方住宅专项维修资金进行修改，建立住宅销售后维修资金和商品房专项维修资金的统一管理体系。二是建立健全专项维修资金缴纳、续缴、召开会议讨论、公示和日常检查的有关规定。对"双三分之二"的决策方法进行优化，改进应急备用金的使用范围、使用程序和支取方式，提高维修资金由专业稽核机构核定的数额标准，简化该项资金的使用申请手续。

维修基金申请者可以通过在平台中创建用户信息，并与其所在的社区进行绑定，可以在线进行项目信息的填报，使用的材料的上传，项目的信息的公示。经管理人网上审核后，系统会自动产生基金分配清单，有关业主可以通过关注微信公众号进行投票，也可以使用“身份证PDA”投票表决。形成“申请全网办、业主意见掌上投、审批效率加速提、申请流程可视留痕”的全新管理模式。增加业主的参与度，减少申请和占用的时间，真正做到“资料多跑腿，人少跑腿”。

2.2进一步健全专项维修资金管理和运行机制

一是要对资金的管理方式进行改革，实行集中、统一的管理。市、县要成立一个管理住宅专项维修资金的综合职能部门，做好人、财、物的保障，这一部门的职责是对专项维修资金的管理进行统筹协调，做好资金管理的规划，研究制定政策，监督评估等工作。二是建立一个统一的托管银行，并对其进行集中存放。凡是通过招标、集体决议等方式在当地设立的，由其指定的商业银行，可以成为该辖区内专项维修资金的专户管理机构，并享有银行的各种优惠政策及金融服务。三是推行“一站式”服务。在各区不动产交易中心设立专门的维修资金受理窗口，为维修资金的存放、转、改、退、补等业务提供“一站式”服务。合理缩短审批时间，根据维修项目和资金限额，实行分级管理，将审批事项科学下放，使审批效率得到有效提升。

3引入新的管理模式——保险机制管理维修资金

3.1引入保险机制的操作流程

维修资金由保险公司承担，属于完全以市场为导向的运作模式。如果住宅要进行修缮，则应提交保险公司，然后在市场上搜寻维修公司，或将维修资金直接拨给物业公司。按照正常的财产维护周期，在闲置的资金中预留15%，按照保险法规定，可用于保险资金的使用。具体步骤如下：

（1）开发商在商品房出售前，通过招标的形式，与所选择的保险公司签定一份物业维护保险合同。根据合同的规定，开发商应支付给保险公司的维修保险。保险公司依据物业项目设施设备的使用年限，采用精算的方式，向业主收取保险费，并在保修期届满后对其进行维修、更新和改造。在卖房子的时候，房产公司会给买房人一份保险，这样就可以得到一笔维护费用。保险公司根据开发商的信誉、物业管理公司的资质与实力、物业的质量状况、物业的类型、公共设施和设备的质量标准、维修维护周期和费用等，通过精算的方式来确定保险金的标准。

（2）在有保险保障的情况下，由物业公司将维修方案提交给保险公司，由保险公司（或委托的专业机构）根据保险合同条款对其进行审查，并亲自到现场检查，经审核认可后，委托专业维修机构或划拨维修资金，供物业公司维修或更新。

（3）由物业公司负责督促维修单位或按照预定进度办理相关手续，并与保险公司共同办理竣工验收手续。工程完成后，由维修公司和保险公司共同完成最后的结算。

3.2引入保险机制的优势

（1）充分利用保险在投资方面的优势，推动维修资金的保值和增值；

（2）充分利用保险业的精算优势，为政府制定住宅维修资金的保险计划，并为相关部门制定相应的政策建议。通过保险机制，发挥保险公司在精算、服务网络、基金管理等领域的优势，对维修资金的供给与管理进行创新。

（3）有利于推进“管办分离”，减少维护资金的流失，保障资金安全，防止出现恶性事件。在商品房出售前，开发商应将维修资金存入保险公司，以保证资金不会被挪用或侵吞。

4小结

针对住宅专项维修资金，要采取谨慎、科学的管理方法，将保险机制引入到维修资金的管理中，首先可以从小规模的试点开始，对托管方和运营方进行严格的筛选，对不同的投资方式进行综合分析，确保资金管理与应用的规范性、安全性、收益性、可持续性和协调性，并注重防范和区分风险。在管制方式上，应采取严格的限制措施，因为目前的经济制度还不完善，管理体系刚刚建立，市场中介机构不发达，法律制度不完善。保险公司在使用维修资金时，要提取一定百分比的自有资产，作为收入保证储备金，激励其改善经营，并在利润高的年度计提一定的储备金。

参考文献：

[1]黎栩杞.浅谈住宅专项维修资金会计核算中存在的问题与对策[J].财会学习，2019（07）：139-154.

[2]高雅.业主权利视角下的住宅专项维修资金管理制度完善[J].法制与社会，2019（04）：218-219.