电梯维保项目的法律风险防范措施探讨

【摘要】电梯是服务于建筑物内的永久性运输设备，其工作职能是负责运输人员以及货物到达指定的楼层，以减少体力消耗和提高运输速度。而考虑到电梯在运行中存在有各类突发情况，因此需要及时的进行维保。而电脑维保内容包含电梯机组运转、安全装置检查、突发情况维修等多种情况。而在电梯维保项目中，制定有关于电梯维保项目的法律风险防范措施对保障项目开展以及维修工作进行有较大的积极意义。本文现以云南昆明晋宁区A老小区加装维保项目为实例，探究电梯维保项目的法律风险防范措施，以期提出实务建议。

【关键词】电梯维保项目；法律风险防范；维保合同；权属划分；电梯维修；电梯维护；

相关数据调查后显示，在城市化进程加快的今天，电梯已经成为建筑物的标配。截止目前为止，中国的电梯数量已超过1000万台，年增长率更是突破9.6%。纵观未来，电梯行业的发展任有广泛前景[1]。电梯行业的增长除了城市建筑需求外，更和电梯普及率以及政策扶持等密切相关。而因电梯是人频繁性使用的运输工具之一，同时涉及运输人员的人身安全，如果没有电梯维保，恐无法保障运输安全以及建筑物安全，故随着电梯行业的发展，电梯维保也逐渐进入公众视野。电梯维保包含有电梯维修以及电梯维护保养[2]。而对于电梯维保项目而言，如何在电梯维保过程中有效的减少法律风险，保障各方权益和促使维保项目顺利开展是电梯行业以及电梯维保行业急需解决的问题。本文通过对云南昆明晋宁区A老小区加装维保项目进行分析，以期了解和分析在维保项目中出现的法律风险，且对风险做出必要策略应对，以期保障广大住户的生命财产安全。

1 当前电梯维保常见的法律风险

（1）违反法律条规：电梯维保单位未按照相关法律法规等进行操作，如没有指定详细的维保方案，未按照规定时间进行相关维保保养，同时在维保中私自拆除电梯轿门锁、短接电气安全装置、不填写相关的维保结论以及相关结论以及维保结论等未经安全管理员签字、和实际情况中未出现维保工作等行为。以上这些情况严重违反《中华人民共和国特种设备安全法》规定[3]。

（2）安全事故责任：此种情况多见于电梯维保单位未及时进行检查和巡查，没有及时的消除相关隐患以及清除电梯故障，将增大安全事故责任，出现法律问题，同时未及时的修复电梯的制动系统故障以及门锁异常问题，均可导致安全事故的发生。

（3）违约责任：违约责任是指电梯维保项目不按照双方既定的责任或者不按照合同规定的维保内容进行维保工作，这种情况可能导致服务以及维保的质量不符合要求，从而出现法律风险问题。

（4）侵权责任：电梯维保单位在提供维保的过程中，因过失造成人员损伤的七情况，或可出现法律风险的承担。

2以云南昆明晋宁区A小区为例，分析电梯维保项目存在的风险

2.1 项目概况

云南昆明晋宁区A老小区与2008年建成，户数121户，小区电梯共有6部，运行15年，分别位于A栋、B栋、C栋，均采取先进的直驱无齿轮电梯技术，具有较高运行率以及舒适性。而D栋为低区，为适应老年人、残障人数等出行便利，同时提高居住舒适度，需在D栋进行电梯加装维保。

2.2 A小区电梯加装的合法性和政策性支持

现目前，电梯加装已经成为老旧小区改造的主要内容，国家也就此种情况出具了一系列的政策性文件，以保障电梯维保项目的合法合规开展，同时也为电梯加装以及维保提供法律依据。如在常见的电梯法律法规《中华人民共和国特种设备安全法》明确了电梯使用方的安全主体责任，同时也在《我国物业管理条例》中对小区的改造以及改建程序和流程做出了详细的规定。在这样的法律背景下，各地政府也制定了有关于电梯维保的实施细则，包含有电梯维保加装的申请条件，审批流程以及资金补贴。

2.3 A小区电梯加装的主要步骤

（1）民意调查和协商：为降低电梯维保项目产生的法律风险，需要获得居住居民以及业主等的同意。如调查时应当争取获得建筑部总站总面积三分之二的业主同意，且同时满足双过半要求。（2）前期设计与预算：根据A小区的实际情况，选择了适宜的电梯牌子和型号，加装选择OTIS奥的斯品牌电梯，型号为T3，电梯载重为800kg＼1000kg（10人＼13人），同时就小区实际情况设计专门的施工方案，对维保费用进行大概的核算。行政审批流程：向当地的房屋管理部门（如住房和城乡建设局）进行咨询，并提交建筑图纸、电梯厂家提供的安装方案、资质证明、费用预算以及申请表格和相关材料完成报批[5]。

2.4 A小区在实际维保内或可遇到的法律风险问题

（1）资金筹集和分配主要体现在住户对费用分摊比例不满的问题，这种问题一般是维保过程中常见的法律风险问题，或可出现法律纠纷以及法律诉讼。（2）合同履行争议：维保合同是指就电梯的维护保养内容签署必要的《维护保养合同》，公众小区的电梯属于业主共有，因此实际使用人为所有的业主，而物业公司属于签约主体，三方权益集中体现在维护保养合同上，如果任一方对合同的关键性字眼理解存在有差异，或可导致维保合同执行的过程中存在有差异，如合同中未明确的对某些关键性的条款做出补充或者内容不够具体，容易造成理解上的误差导致产生法律风险。此外，还有服务不到位以及维修不及时等引发矛盾，还可涉及到履行的质量以及数量和方式等原因，或可出现双方协商解决以及通过诉讼或者是仲裁的法律途径实施解决的情况。（3）责任划分不清：A小区的电梯维保项目涉及到物业方、业主方以及维保方三方，三方的责任以及义务如下：电梯质量问题由电梯制造厂家承担，安装问题问题等均由安装方负责，而维保问题则由维保方等承担，因为人为操作或者是第三方原因造成的则由相应的责任方进行承担。但在实际情况中或可出现主体责任认定困难的情况[6]。

3 基于A小区电梯维保项目，提出法律风险防范措施

3.1 建立完善的前期协商机制，确保获得所有业主同意

获得所有业主的同意是一项复杂但十分重要的工作，需要从如下几个步骤进行针对性的开展。如在进行沟通前，深入的了解A小区内所有业主就电梯改装维保的需求和期望，采取面对面沟通、频繁性开会以及调查问卷等方式进行，有利于充分的准备沟通内容且确保维保负责人提供信息以及解决方案符合A小区业主的需求。其次在进行沟通的同时，应当准备好各类文件，如安装计划、施工计划等，确保业主可以了解。最后积极倾听其观点和需求，且在沟通中更好理解想法，避免使用复杂的术语，确保自身表达清晰以及明确。

3.2 加强对维保单位资质以及信誉的审查

电梯维保是技术性含量较高的工作，选择有资质且工作效率高、认真负责的维保单位十分关键。张洪峰[7]建议应当从2个方面进行，以预防法律风险。（1）核查维保单位的资质，确保其具备有特种设备安装改造维修许可证。如果资质不具备，或可出现合同签署无效以及引发安全事故的情况，故开展合同签订务必要核对其资质，且留存必要的证明文件。（2）通过对该单位改造过的项目进行实地考察或者了解过往的案例，以评估其技术水平。

3.3 引入专业的律师团队，参与合同设计和审查

电梯维保合同通常是由建筑物所有人或者委托方等和电梯维保企业等鉴定的法律协议，该协议约定了电梯的改装、维护、更新等多方面的权属关系，以确保维保的质量。维保合同具有专业性以及强制性和长期性。以专业性为例，涉及到电梯改装、维修等多方面的内容。章磊中[8]研究中补充到电梯维保合同的法律风险常体现在资金不足风险、服务质量不达标以及费用争议上，这些问题均可在合同设计以及审查上采取必要的方式进行避免。专业的律师团队能一定程度上规避法律风险，明确各个主体责任，且就合同签署补充和完善，以降低因合同而产生的一系列纠纷。以费用争议风险为例，明确详细的列入收费标准，且同时在合同中增加调整机制。对服务质量不达标的则可在合同中设定违约责任条款，要求对方承担赔偿责任同时可在合同中制定违约金条款以约束拖欠款项行为，明确维保完成后的验收标准以及程序，同时就可能发生的争议的解决方式等进行协商和调解。

3.4明确A小区维护保养的具体内容

明确规定此次A小区电梯维保项目的基础内容，即改装电梯维保，而A小区电梯维保项目的具体内容包含有电梯的安装、安全装置的测试、紧急故障的响应、外观的检查、机械部件的检查、电气系统的检查、紧急备件的储备、定期巡检、清洁润滑、零部件更换[9]。一般以上维保内容均可在《电梯维保规则》中有明确的规定。但需明确是否电梯的生产厂家对维保有格外的要求，这一点或可超过服务范围，应当就这种特殊维保实施按需维保，且在合同内有明确的约定补充。此外，需要明确维保的频率次数等诸多内容。一般情况下，电梯的维保为每月1次日常巡检，具体情况可根据实际情况进行调整，保持1-2次。每季度或者每半年等进行大检修一次，而年度检查则务必委托专业机构实施全面检查，且出具合格证书。

3.5维保费用的明确收取

（1）约定合理明确的收费标准，且在合同上附上详细的计费标准，制定费用字符方式以及时间表，确保资金使用透明化。A小区的电梯加装维保收费标准为OTIS奥的斯品牌电梯，加装费用预计185762万元，包含有设备采购、土建工程、安装调试以及附加费用等。其支付方式由物业以及电梯维保负责人约定实施支付[10]。（2）而考虑到维保费用金额小以及收取次数多的情况，或可遗留较多的小金额欠款，因此此次项目内坚持如明确、保留充分的有效的书面证据：有意识的留存各类维保、改装等记录，坚持以合同为原则。如维保方坚持一月一次对电梯轿厢实施检查，而在相关法律风险中，或可出现争议集中在维保方未按照合同约定实施维护，而实际考察也确难对维保工作进行举证，因此保留书面性的维保记录十分关键，对于追讨费用等有极大的保障价值也可降低法律风险，同时坚持维保记录要有电梯使用方以及电梯安全管理员的书面签字，且签字要符合法律法规书写，避免出现不一致情况。（3）签署对账单：对账单的存在可视为是双方产生维保费用的直接证据，同时也可视为是大修、改造、改装等的间接证明。李维[11]研究中补充到签署对账单可以将多个法律关系的合同纠纷转化为一个欠款纠纷案，能减少诉讼成本，加强对费用的收取和追缴。

3.6重视催款函以及律师函的发放

催款函是用以催交款项的文书，是指在费用支付期间个人或者单位没有按照预定的交款时间实施交款，对其发放催款函实施查询、催收以及凭证。以查询为例，催款函可以了解业主方欠款的原因，且就欠款原因实施针对性的沟通，以便采取视适宜的措施进行处理。而催收的目的是保障资金到位，及时的进行项目开展[12]。而凭证则是如果拖欠行为给维保方造成了实际的经济损伤，催款函可作为凭证，追查对方的经济责任[13]。故在电梯维保项目中重视催款函以及律师函的发放可维护维护债权人的合法权益，促进对方履行业务。

3.7注重风险评估，设定特别条款

A小区对故障率较高的设备或者备件，在合同内补充了特别条款，以此要求维保企业提供根更全面的维保措施。如电梯维保内常见的维修风险包含有机械部件的磨损、电气系统的故障、控制系统故障、运输人员的行为等，针对以上情况，设置特别条款。可以帮助参与维保项目的各方在特定的问题上有一致且清楚的认知，避免因为该种情况产生纠纷以及法律风险。此外特别条款的存下还可帮助合同双方更好的理解合同内的特定责任，减少产生风险以及不确定性，促使双方更注重合同遵守，减少其产生的法律风险和因为法律纠纷而产生的时间以及经济成本[14]。

4 讨论

电梯是便民利民的运输设备，而电梯维保是电梯的下游产业。随着电梯需求的上升，各类电梯维保相关的法律纠纷和法律风险事件也随之上升，引发安全事故以及各类纠纷，不但造成财产损伤的同时更会造成人员损伤。而在实施电梯维保项目前，各个主体应当严格的遵守各类法律法规，明确权属关系，引入专业的律师团队，参与合同设计和审查且通过完善合同、约定责任义务、设置特别条款、重视催款函以及律师函的发放等规避法律风险，且加强资质核查以及维保费用的明确收取等必要手段，保障电梯维保项目的质量以及顺利完成维保工作，让人们群众和各方主体受益。

参考文献

[1]张佩佩. 电梯维保项目的法律风险防范[J]. 中国电梯，2021，32（23）：67-69.

[2]曾承诚. 电梯维保工程项目的风险管理研究[J]. 大众标准化，2022（2）：166-168.

[3]杨艳. 基于项目教学法的电梯保养与维修课程一体化教学方法研究[J]. 职业，2019（12）：78-79.

[4]王爽. 基于历史数据层次分析的电梯最长现场维保周期计算方法[J]. 中国特种设备安全，2023，39（z1）：29-32，68.

[5]李冬. 基于抽查案例的电梯维保质量分析与建议[J]. 中国电梯，2020，31（11）：70-72.

[6]王婉君. 基于电梯常见失效问题的维护保养新举措[J]. 中国特种设备安全，2021，37（10）：71-75.

[7]张洪峰. 电梯维修保养常见问题及优化方法探讨[J]. 新型工业化，2020，10（10）：34-35.

[8]章磊中. 老旧电梯安全风险治理与法律问题 ——对长三角电梯安全立法和相关电梯标准的思考[J]. 中国标准化，2019（9）：97-101.

[9]张佩佩. 电梯企业法律风险防范——合同签约[J]. 中国电梯，2019，30（8）：44-46.

[10]刘季能. 论电梯浅底坑技术的风险与安全措施[J]. 质量技术监督研究，2021（3）：33-35，42.

[11]李维，于中强，付东彬. 电梯使用中几点问题的思考[J]. 中国特种设备安全，2022，38（9）：78-81.