国有土地资产化管理中的弊端及其防治对策研究

国有土地资产化管理就是将国有土地资源作为资产进行价值核算，将其开发利用转换成市场化经营模式。当前在国有土地资产化管理中存在诸多问题，容易导致国有土地资产流失，因此，应该分析及明确管理中的弊端，有效地采取防治措施，不断提升国有土地资产化管理水平。

1、国有土地资产化管理的重要性

1.1 可以有效保护国家经济安全和全民所有权益不受损害。加强国有土地资产化管理工作，规范土地市场交易活动，能够提升交易的规范性，保证土地收益归国家，保证国有资产的安全性和完整性，以免发生滥用或侵占问题。土地收益属于国家财政的一部分，加强这项工作，能够增加财政收入，为其他领域发展提供支持，如民生工程建设、基础工程建设等。

1.2 能够提升土地资源配置和利用效率。强化这项工作，能够严控建设用地总量，促进存量土地盘活，如重新开发低效用地、合理处置闲置土地等，减轻城市规模扩大和耕地保护之间的问题，优化土地利用结构。构建相同的市场规则，能够打破垄断问题，让相关主体公平竞争，胜者获取土地资源。还可以促进资产保持增值，基于合理地评估土地资产价值、持续监督及管理、采取市场运营方式，能够尽可能发挥土地资产价值[1]。

1.3 为乡村振兴和社会经济可持续发展提供支持。国有土地资产化管理基于市场定价机制及存量挖掘，能够统筹城乡建设，促进城市和乡村共同发展。在工作中保护生态用地，合理地处理开发和环境保护之间的关系，能够实现资源代际公平，维护生态安全。盘活存量土地，能够对资产结构进行改善，减轻资金压力，促进国企发展。最后，能够提升管理效果。现阶段，在国有土地管理中依然存在诸多问题，通过资产化管理可以解决一些问题，提升管理效果。比如将外部监管和内部审计进行结合，加大监督力度，严格控制配置超标、闲置浪费等问题。运用信息技术，为所有资产建立档案及二维码，能够持续监测及控制资产的各个环节，保证账实一致。

2、国有土地资产化管理中的弊端和不足。

2.1 制度性缺陷 。

顶层设计与法律衔接不足 1. 权属界定模糊引发纠纷 - 国有土地与集体土地边界不清，尤其在城乡结合部存在大量 " 争议地块 "。2025 年自然资源部通报显示，全国未完成确权登记的国有土地仍占存量土地的 7.3%，导致资产处置滞后。 - 权责划分不明，部分开发区管委会越权处置土地。 2. 评估体系滞后于市场变化 - 基准地价更新周期长（多数城市仍执行 2020 年版），与当前数字经济、低碳用地等新业态需求脱节。 3. 自然资源资产核算未全面铺开，仅 29% 的省份建立国有土地资产负债表（2025 年财政部数据），难以反映生态价值等隐性资产。

2.2 管理执行漏洞 。

全周期监管断裂 - 批后监管薄弱，2025 年卫星遥感监测显示：全国已出让土地闲置率达 5.7%，其中工业用地闲置问题突出。 2. " 以地谋发展 " 路径依赖 - 地方政府过度依赖土地财政，2024 年全国84 个城市土地出让金占财政收入比重仍超 50% 。 3. 生态价值实现机制缺失 - 占补平衡政策执行走样，某省 " 旱改水 " 项目实际耕地质量下降 2 个等级，但仍通过验收获取建设用地指标。

2.3 利益分配失衡。

1. 地方政府土地财政依赖 - 尽管推行”房地产税试点”，2023 年全国土地出让收入仍占地方财政收入的 31.6%（高于国际警戒线 20% ），地方政府为完成预算指标突击供地，导致商业和住宅地产库存激增。 2. 民生保障弱化 -保障房用地配建政策执行走样。

2.4 土地资产市场化运作不足。

2. 低价转让土地使用权。土地使用权出让市场属于国家垄断，交易方式包括拍卖、招标及协议，立足于经济层面而言，招标与拍卖方式与市场经济规律一致，可以体现国有土地供需情况，展现其价值。但是在土地出让过程中，政府和使用者通过协议方式出让，容易引发国有土地资产流失问题 [2]。

3. 增量土地供应失控、存量土地利用效率较低。不合理地增加土地供应，提升供给弹性，会影响土地价格，无法结合市场行情提高价格，导致国有土地收益受到负面影响。土地供应失控会直接影响存量土地的利用效率。通常相较于开发新的建设用地，旧城改造价格更高。供应大量增量土地，不利于城市土地潜力挖掘，无法有效盘活存量土地，提升利用率，导致国有土地资产经济效益受限。

3、国有土地资产化管理防治流失的措施

3.1 推行土地资产化正、负面清单 将国有土地资产市场化配置创新、数字化转型 、生态价值实现纳入正面清单；将涉及资源配置红线、数据与资金监管、生态保护禁区等纳入负面清单。

3.2 构建完善智慧监管云平台 整合”国土调查云””天眼系统”等资源，实现出让金缴纳、开竣工等多个个节点自动预警。运用卫星遥感 +AI 识别技术，对批而未供土地、闲置土地、低效土地实行月度动态监测。

3.3 构建合理的评估理论方法体系 在国有土地资产化管理中，要想确保所有权权益，应该系统征收土地所有权收益，建立完善的评估理论体系。促进基准地价及标定地价构建，持续对其进行更新，为增值税征收奠定基础。对于经济适用房变成商品房的现象，政府可采取明补措施，也就是先让用户缴纳地价款，如果其与经济适用房标准相符，通过联合批准后，政府可以返还部分。

3.4 发挥市场作用.

土地价格制定较为复杂，并非是一蹴而就的，需要通过大量交易获得。要想提升土地价格的合理性，适应市场规律，保护双方权益，应该采取市场化经营方式。土地招标和拍卖的市场化水平较高，能够提升公平性、公开性及公正性，保证交易透明性。要想有效展现土地资产价值，以免在出让中产生不良问题，需要引入竞争机制，采取拍卖及公开招标方式 [4]。

3.5 严控增量土地供应，推动存量土地开发

城市化进度日益加快，对土地资源的需求不断增加。在国有土地资产化管理中，应该严格控制新的建设用地的供应，实现统一供应。要想约束城市扩张，高效地运用城市土地，政府需要控制土地份额供应，推动存量土地开发。还要推进土地转让市场发展，发挥市场作用，配置土地资源，提升其利用率。

3.6 完善监管及绩效制度

为了提升国有土地资产化管理效果，需要落实主体责任，对此，可以将资产管理工作和其他工作进行结合，如债务管理及预算管理。另外，还要持续更新国有土地资产系统，将资产绩效加入考核范围内，提升相关人员的重视，促进资产化管理工作落实，证实账实一致，保护国有土地资产安全，提高经济效益。

结语：

综上所述，国有土地资产化管理属于一种有效的管理方式，因此，相关人员应该明确意识到其重要性，认真地分析工作中的弊端和问题，积极地采取措施进行改善和解决，不断提升管理水平，保证国有土地资产保值增值目标的实现。

参考文献：

[1] 吴国东 , 黄荣强 , 黄勇梅 , 等 . 省区本级国有土地资产管理的实践与对策——以广西为例 [J]. 中国土地 , 2024, (06): 54-56.

[2] 董为红 , 胡碧霞 , 乌日娜 . 加强我国国有土地资产管理的建议 [J].国土资源情报 , 2018, (01): 9-12+28 .

[3]刘广田. 浅谈国有土地资产管理所遇到的问题 [J]. 黑龙江科技信息,2017, (18): 318.

[4] 苑韶峰, 吕军. 国有土地资产化管理中的弊端及其防治对策 [J]. 农机化研究 , 2004, (01): 63-64+66.

作者简介：周毅（1977.11-），男，汉族本科，工程师，主要从事工作方向：土地管理