农村宅基地上之房产继承公证探析

摘要：随着社会经济的高速发展以及城市化建设的持续深入，社会已经进入到了全新的发展进程中，而站在农村经济发展的角度上来看，其中涉及到的宅基地所指的主要就是因个人利用而占据的集体所有土地，目前宅基地的所有权仍旧属于农村的集体经济组织。但在长时间的发展进程中，宅基地之上的房产基础制度在实际执行过程中仍旧存在着较为显著的不足之处，很容易就会引发各类矛盾问题出现，不利于促进农业经济的稳定发展。因此，文章首先对农村宅基地之上房产继承的公证现状加以明确；其次，对现阶段农村宅基地房产继承公证中涉及到的问题展开深入分析；在此基础上，提出农村宅基地之上房产继承公证的主要执行措施。

关键词：农村宅基地；房产继承公证；执行措施

引言：在目前的社会发展进程中，社会各界对于宅基地相关问题的重视程度比较低，在法律层面上也没有针对宅基地方面展开详细规定，这样也会导致农村宅基地在房产继承等方面出现各种各样的问题，相关工作部门方面也很难结合具体情况采取针对性措施进行合理解决，使得后续所开展的农村宅基地之上房产继承工作受到了较为严重的影响，整体工作效率处在较低的水平上。同时，公证机构在面对这部分问题时，也很难对各类与宅基地房产相关的各类事项进行公证，不利于后续工作的顺利开展。在这种情况下，为了大幅度降低纠纷问题所产生的影响，有效促进公证机构的可持续发展，就必须要在根本上提升对于农村宅基地之上房产继承公证的重视程度，合理解决各类与继承公证相关的问题。

一、农村宅基地之上房产继承的公证现状

宅基地在本质上并非个体财产，这也使其无法被单独继承，但结合实际情况可以明显看出，农村地区宅基地的使用权，能够在房屋所有权顺利继承过后，结合相关规定内容来进行转移与登记。在这种情况下，公证机构在工作开展进程中就必须要在明确相关法律法规的基础上，更加科学合理的办理好房产的继承权公证工作。而结合《土地管理法》的主要内容，其中针对农村集体土地的流通等方面展开了合理指导，但在实践进程中，如何有效应用各种资源属于其中需要重点关注的内容，这就需要在房产继承公证进程中，进一步探寻出符合农村经济发展趋势，并且还能够充分满足集体土地利用需求的工作方式。但现阶段农村宅基地之上房产的继承公证阶段，其内部的关键就在于结合相关法律法规来更好的办理房屋继承以及财产协议等多方面内容的公证，这样就可以更好的解决房产继承方面产生的各种问题，以此为基础来对人民群众的切身利益进行全面维护。同时，在《土地管理法》当中，针对农村集体土地的各类相关事项展开了详细规定，但在现阶段农村土地资产持续发展的背景下，其对于农村宅基地之上房产的继承公证方面也有着严格要求，这就需要在结合法律规定内容的基础上，站在法理的角度来对宅基地的使用权进行全面分析。由于宅基地自身所具备的独特属性，其主要作用就是更好的满足农村集体组织中各类成员产生的主要需求，比如修建住房等，这也使得宅基地的使用权集中在集体经济当中，而那些并非集体当中的成员则很难获取到宅基地使用权，但在后续当事人顺利继承宅基地房屋过后，就可以在遵循房地一体原则的基础上，获取到对应的使用权[1]。

二、现阶段农村宅基地房产继承公证中涉及到的问题

在当前的社会发展进程中，传统的农耕模式已经出现了较为显著的变化，这也对农村地区的经济发展产生了极大的冲击。在这种情况下，农村宅基地的房产继承机制也受到了严重影响，所以，这就需要在后续工作开展进程中，结合具体情况来准确分析房产继承公证方面所产生的各类问题。

（一）宅基地与房产的使用权与房产权

一是宅基地对应房产的使用权，我国目前针对农村宅基地之上的房产继承权，已经进行了更加详细的规定，尤其是在后续宅基地改革过后，其中无论是宅基地的继承还是使用都有着对应的参考依据。农村宅基地在本质上仍旧属于集体，但农民对于宅基地有着对应的使用权，这也使得后续需要进行继承的也属于使用权；二是宅基地房产权的继承，在宅基地确权工作顺利结束过后，其内部仍旧存在着一些无法进程的情况，主要就体现在以下几方面内容上：首先是宅基地之上的房屋出现了集体回收的情况，这是由于宅基地当中的房屋出现了长时间闲置，或是直接倒塌等严重问题，在这种情况下宅基地房屋就会被直接收回，无法在后续顺利继承；其次则是没有进行变更登记的宅基地房屋，由于宅基地在本质上仍旧属于集体财产，主要登记在父母名下，这也使得宅基地之上的房屋对于子女来说有着对应的继承权；最后为私自占用的宅基地，这部分宅基地无法直接继承，针对这部分违规建造的宅基地，如果在经过审批过后确权，就可以有效继承对应房屋，但对于违法占用的宅基地，则无法进行继承。

（二）宅基地之上房产继承存在的缺陷

首先是农村宅基地之上房产的继承人为城市户口的情况，在现阶段农村经济持续发展的背景下，农村人口外出打工的数量也在逐步提升，这也为后续的户口转变起到了良好的促进作用。而在这种户口大规模转变的背景下，其也必然会对房产的继承产生不良影响，如果继承人的户口并不属于集体组织，就无法顺利继承对应的宅基地，但可以结合相关法律法规来继承房产。简单来说，非集体成员在农村中存在的主要问题就是户口归属，如果继承人员的父母死亡，后续宅基地之上房屋产生了闲置等多种情况，其子女就可以直接继承房屋，但却无法对宅基地进行继承，这主要是由于子女属于城镇户口，无法针对宅基地之上的房屋进行翻盖，只能等待后续房屋消失过后才可以收回宅基地，而后进行重新分配；其次则是农村户口但居住在城市当中的情况，这种情况可以具体划分为两种类型，第一种为农民工，也就是农村中进入到城市进行工作的人员，这部分农民工常年居住在城市地区，但在户口方面并没有出现变化，这样也会导致农村宅基地处在空置的状态中，容易引发资源浪费等问题出现。第二种则是直接在城市当中定居的人员，但如果由于宅基地空置的原因进行回收，后续也会加大各类矛盾问题的发生几率[2]。

三、农村宅基地之上房产继承公证的主要执行措施

（一）持续优化房产继承公证的基本流程

在农村宅基地之上房产继承公证的进程中，应当明确内部的基本流程，其中最重要的就是要合理确定遗产，通过与相关工作部门之间所进行的沟通交流，从而促进不同工作部门的协调发展，这样就可以做好遗产的确认工作。同时，还要积极开展房屋评估，在结合规定要求的基础上，采取更加专业的评估方式来针对房屋所具备的价值进行深入分析，并且在实际评估进程中还应当结合房屋所处的地理位置等多种因素展开综合考虑，以此来保证后续评估结果的科学性与合理性。而在继承公证阶段，相关申请人就要进入到所处地区的公证机构当中办理相关业务，及时领取对应的继承公证书，还要在后续的公证办理进程中充分结合相关要求来提供所需的资料。同时，其中还应当重点关注的内容在于，宅基地的使用权无法被单独继承，这主要是由于宅基地的使用权具备着较为显著的独特性，但在农村宅基地政策所起到的约束作用下，就应当针对农村宅基地的使用权，以及相关房屋的使用权展开系统化分析，导致其在后续不能进行单独继承。而结合对应法律法规也可以明显看出，宅基地使用权并非能够顺利继承的遗产，但由于宅基地之上房屋很难单独剥离，这也使得相关人员在继承房屋过后，就会获取到对应的宅基地使用权。所以，公证处就需要充分结合多种法律法规，根据申请人自身所产生的需求来实现对于宅基地房屋继承的公证[3]。

（二）明确宅基地使用权继承公证的主体

在目前农村地区的发展进程中，宅基地与对应房产的继承属于一种较为常见的问题，但随着矛盾的持续深入，这就需要通过法律法规来展开合理规范。首先，需要明确宅基地的主要权属管理，在《土地管理法》当中，针对集体经营性的建设用地提出了详细的规定，而结合相关数据信息可以明显看出，目前农村地区中大约有20%左右的宅基地都处在闲置状态中，尤其是在城市化发展速度逐步提升的背景下，城市也逐渐出现了用地不足等多种发展问题，这也进一步加深了城市与土地之间存在的矛盾问题，这也使得我国通过法律法规来针对农村宅基地的具体内容展开了明确规定，通过对于自愿有偿退出机制的合理构建，准确找寻出农村宅基地在实际使用进程中所产生的各种问题。而在这种持续分析继承公证问题的基础上，也可以进一步明确后续农村宅基地适用于流转的准确方向，确保后续市场配置等多种活动能够顺利开展。而农村宅基地的使用权，大多都集中在农村集体经济组织当中，如果只是将其局限在特定的人员当中，就会使得后续产生的权属关系出现较为显著的问题，如果权属不明确就必然会影响到宅基地之上房屋继承工作的顺利开展，从而严重影响到了农村经济的发展效率与发展质量；其次，在财产分割协议公证与现有的制度框架之间还存在着较为显著的冲突，这是由于目前所采用的制度框架，其中并没有对农村宅基地的主要使用范畴进行明确，如果采取财产分割协议来确定对应的归属权，就会突破原本框架制度所产生的限制，再加上宅基地在本质上属于具备着集体经营性的建设用地，一旦采取这种方式就会导致各种社会资本进入到其中，这些都属于影响耕地安全的重要因素。同时，一旦在宅基地住宅方面发生了问题，需要进行财产分割，就会在公证办理阶段中产生各种审查问题，这也对公证机构带来了一定程度的风险；最后，应当重点提升登记的公信力，现阶段农村宅基地登记过程中，其内部产生的关键问题就是信息不足，这部分问题也会对后续工作的开展产生不良影响，甚至还影响到了房屋登记备案工作的顺利开展。一旦出现了登记公信力不足等情况，在后续的使用权变更进程中产生权利受损等问题。由此可以看出，在公证机构当中所办理的宅基地使用权，其能够进行不动产登记仍旧存在着一定程度的风险隐患，这就更需要重点提升整体公信力，从而确保农村宅基地使用权公证问题所产生的影响能够大幅度降低[4]。

（三）农村宅基地使用权的继承与公证

在实际公证阶段中，相关公证机构必须要严格遵循国家法律法规，在结合政策要求的基础上，针对所处地区的建设用地使用权管理问题展开深入分析，通过持续性的调查来进一步明确农村宅基地房屋的主要权属关系，以及相关继承主体是否具备资格等，通过更详细的调查分析可以更好的明确宅基地与房屋的使用归属。同时，相关工作人员还应当积极与土地管理部门之间展开全方位的沟通交流，在持续分析具体信息内容的基础上，确保农村宅基地使用权的继承公证能够得到更加慎重的办理。尤其是在农村宅基地使用权与继承权的公证办理阶段，还应当及时做好财产的分割公证工作，在与当事人之间进行高效沟通的同时，明确当事人所产生的主要需求，这样就可以在结合实际情况的基础上，针对财产进行更加合理的分配。同时，其中还应当进一步弱化继承人的身份审查力度，结合《土地管理法》当中的各类规定内容，一旦当事人出现了自愿有偿放弃使用权的情况，就应当适当的减少对于当事人的主体审查力度，还要对涉及到的各种登记材料进行全方位的审查与分析。并且还应当在针对当前地区经济组织具体成员信息展开综合调查的基础上，通过笔录的方式进行准确记载，确保后续继承权公证工作可以顺利开展。在目前市场经济飞速发展的背景下，我国的法律法规也得到了全面的完善优化，特别是在这种经济与司法同步发展的背景下，也会对农村宅基地之上房屋使用权的继承公证带来更加准确的参考信息。这就需要在公证处理阶段严格遵循政策内容，适当的针对公证工作的具体内容进行公开，确保公证工作能够取得更加优异的效果[5]。

结论：综上所述，在目前的社会发展进程中，新农村建设已经受到了社会各界的重点关注，在这种情况下，为了确保农村宅基地之上房产继承公证管理能够取得更加优异的效果，就应当准确分析内部隐藏的各类问题，在全面结合农村土地流转与经济发展情况的基础上，通过与相关工作部门之间的高效联合，制定出更加完整的管理方式，从而有效解决农村宅基地之上出现的房产纠纷等问题。

参考文献：

[1]卢泳欣，尹敏仪. 农村宅基地、房产、土地在市场中的自由流动与配置刍议 [J]. 南方农机， 2022， 53 （03）： 75-77.

[2]吴怡. 基于房地调查登记数据的农村不动产权籍更新调查关键技术[D]. 南京师范大学， 2021.

[3]刘小路. 农村宅基地房屋强制执行问题研究[D]. 云南大学， 2020.

[4]莫智斌. 城乡住宅用地权能差异研究[D]. 浙江大学， 2019.

[5]冯令泽南. 农村宅基地产权法律与习俗的矛盾及其应对 [J]. 农业经济， 2018， （07）： 87-89.

作者简介：蒋战武，男，湖南省东安县，汉族，1978年01月，本科，三级公证员，主要办理国内、涉外公证