房地产开发企业会计核算的常见问题与解决路径

摘要：房地产行业与其他行业相比，具有一定的特殊性，房地产开发企业的项目周期长、资金投资大、施工环境复杂，从项目立项到建设运营需要很长的周期，项目在建设过程中，可能受到自然因素、市场波动、政策等因素的影响，从而增加项目建设成本的不确定性，很容易出现成本失控的现象，从而造成房地产开发企业投资失败。本文主要分析了房地产开发企业会计核算的特点，会计核算过程中存在的信息披露不足、成本核算不规范等问题，并根据这些问题提出了相应的解决策略。

关键词：房地产开发企业；会计核算；常见问题；解决路径

引言：

会计核算是以货币为计量单位，通过确认、计量、记录和报告等过程，对生产经营活动进行记账、算账、报账等活动，可以为企业经营管理决策提供参考依据。会计核算贯整个经济活动中，是会计最基础的职能。在过去十几年前，我国房地产快速发展阶段，很多房地产开发企业处于高负债状态，负债率达到90%，一旦资金出现问题，给企业的正常生产经营的影响，严重甚至造成企业破产。近年来，房地产开发企业因为经营不善，高负债率很多房地产开发企业破产[1]。房地产项目涉及的成本费用不比较多，包括土地出让金、拆迁安置补偿费、土地征收费、设计费、地质勘查费、工程建设费用、三通一平、设施费用、管理费用、贷款费用、税费、营销推广费、运营费等，由于会计核算的项目比较多，通过有效的会计核算，可以控制项目成本在可控范围内，避免成本失控，确保房地产项目投资收益。

1.房地产开发企业会计核算特点

1.1核算方法多样性

根据建设项目的类别，房地产开发企业的会计核算方式也存在一定的差异，比如集团公司在开发项目的时候，为了规避收税风险和经营风险，可能在项目建设地成立分公司，分公司独立进行会计核算，这样则不需要总公司进行会计核算。一些公益性质或福利性质的房地产开发项目，可能采用EPC模式，由政府和开发商共同开发运营，这种模式下，房地产开发商的会计核算也不同；还有的项目采用总包的方式，企业会计核算方式也不同[2]。因此，选择不同的开发模式，则会计核算方式也不同。

1.2会计核算资金核算多元性

房地产项目涉及资金数量庞大，房地产开发企业无法在短时间内投资巨额庞大的资金，因此可能需要面向社会筹集资金，包括向银行贷款，向投资机构融资，发行企业债券、预售房子和定金，或者一些房地产企业联合企业房地产企业共同开发，房地产项目资金来源的多元性，这些资金在运用在项目开发过程中，开发成本则需要设置不同的成本结算单，并将其作为开发项目为对象，计算各项支出成本。

1.3会计核算业务关系复杂性

房地产开发建设过程中，需要与多个企事业单位进行经济业务往来，包括向建筑材料供应商购买钢筋、水泥、木材、石砖、砂石等，向建筑机械公司租赁吊车、起重机、挖掘机等机械设备，委托建筑设计院、地质勘察单位、施工单位施工，开发企业需要与各类企业进行经济业务往来，双方在合作过程中，涉及一定的财务关系和债务关系，会计核算业务涉及面广，经济往来对象比较多，增加了会计核算的难度[3]。

1.4房地产会计核算产品的特色性

房地产开发项目与其他商品不同，房地产开发企业的是房子，房子作为特殊的商品，进入市场后双发按照协议进行销售或者转让。由于项目生产周期比较长，往往需要几年时间，一些大型项目可能达到十几年，这一商品的特殊性，让房地产开发企业在会计核算的时候，需要按照责权发生制原则和配比原则处理好递延资产、递延收益和递延成本的关系，从而保证每一期损益结算的正确性。在计算商品的成本，则需要将开发产品的各项成本与企业自身固定资产建设的费用进行分开核算，这样才能保证会计核算的准确性。

2.房地产开发企业会计核算存在的问题

2.1信息披露不足

房地产是一种特殊的商品，单位产品的价值高，建设周期长，投资规模大，在开发建设过程中，存在政策风险、市场风险、金融风险、自然风险以及经营风险，增加了项目开发建设的不确定性、风险性。房地产开发建设过程中，为了减少外部因素对企业的影响，企业往往对会计信息披露不足，部分企业没有及时公开现金流、利润表，部分企业为了获得信用融资，可能隐瞒企业的负债率、对外担保情况。现代企业制度的建立，为了降低风险，企业往往在项目建设所在地

成立项目分公司，单独进行会计核算，无法了解到全面、完整的会计信息，投资者无法了解到企业实际经营情况、财务状况以及企业潜在的风险，可能造成投资人决策失误。为减少信息披露不及、不对称等问题，国家先后出台了《会计法》

《上市公司信息披露管理办法》等相关法律法规，要求市场主体履行会计信息披露责任[4]。然而在实践过程中，很多大型公司都未能及时依法依规履行信息披露责任，2023年云南证监局通报美好置业公司关联方以及管理交易披露，不规关披露不完整，关联交易金额披露不准确等问题，公司重大诉讼信息披露不及时，以及多比外部担保未进行披露。

2.2房地产开发企业收入不确定性

房地产项目开发期间，需要投入大量的资金完成土地转让、三通一平、设计勘察、建设施工等各项费用，这部分资金需要纳入到成本开发科目，即便房子在开工前尽心预售，由于不符合收入确认条件，也无法归入到项目收入，只能规律预收款科目，无法确认为企业营业收入，企业经营者和投资者不能通过企业的利润表判断项目的实际营收情况。项目建设运营后，由于房子的特殊性，房子采用预售的方式进行，房地产开发商对商品预售定金或者按揭贷款的方式进行销售，这种方式需要根据收款类型确认销售收入，在预售过程中，房子并未交付到客户手中，没有达到销售收入确认的条件。根据《会计准则》相关规定，确认收入需要卖方将商品所有权的主要风险和报酬全部转移给买方才能进行，也就是只有开发商交楼后会计才能将预售款或首付款显示在会计账面上，如果没有达到要求，客户没有实际收到商品房，企业也不能将其列为经营收入。这一要求，造成成本结算严重滞后，项目后期可能需要追加成本[51]。

2.3房地产开发企业成本核算不规范

房地产开发企业成本核算不规范体现在两个方面：第一，成本费用归集结转不规范。房地产成本包括前期土地征用/拆迁费、前期工程费、基础设施费、建筑工程安装费、配套设施费、开发间接费用开发成本，这些成本细分下来非常多，每一个大类中包括很多小类别，每一个类别归集到不同的财务科目，在实际工作中，房地产开发企业成本费用归集的时候，一般按照工程进度支付各类成本的，经过财务审核后，与其他经济业务部门进行结算，再将结算的金额纳入到开发成本。在实践过程中，由于房地产开发项目的特殊性，在开发建设过程中，可能存在某一期商品房已经完成竣工交楼，但是部分工程款还没有全部结算的现象，这样可能造成项目归集成本和实际金额存在一定的差异。在结算的时候，由于每一栋大楼的竣工时间和备案时间不同，在会计账目上无法看到已经归结的实际成本，成本预算部门只能根据预计目标成本作为结算依据，从而造成项目成本结构结构的差异，甚至目标成本科目和实际支出科目不一致[6]。第二，会计核算操作不规范。成本核算对象不规范，明确成本核算对象是会计核算的前提和基础，过去二十房地产属于黄金时代，很多房地产开发企业盲目扩张，在项目开发过程中，很多房地产开发企业面临巨大的资金压力在明确成本核算的时候往往无法保证核算对象的规范性，很多房地产开发企业为了降低资金压力，选择分期开发的方式，这种开发方式的多样化，进一步增加了成本核算对象的复杂化，企业往往没有严格按照规范进行规划，从而造成核算对象不准确。

3.房地产开发企业会计核算对策

3.1提升会计信息披露质量、透明度

根据《会计法》第九条：各单位必须根据实际经济业务活动进行会计核算，填制会计凭证、登记会计账簿、编制会计报告，任何单位不能以虚假经济业务事项或资料进行会计核算。全面、公开准确的会计信息是每一个企业的责任，企业必须重视会计信息披露工作，让投资者全面了解企业的经营状态、财务信息和负债信息，帮助投资者更好的了解企业，做出投资决策[7]。土地费用、工程安装费、税费和设施费用在房地产项目开发比重比较大，土地费用占整个房地产项目的20%，工程安装费占房地产项目的40%，设施费用占整个成本的20—30%。房地产开发企业在披露财务信息的时候，需要披露土地成本信息，工程建设各项开支费用、基础设施和公共设施等各项实际费用，从而保证信息披露的及时性和公开性。同时，还有加强项目风险信息的披露，房子是特殊的商品，项目建设过程中，受到投资规模、建设周期、开发商现金流等因素的影响，增加企业经营风险。因此，开发商还需要定期公开风险信息，在编制财务报表的时候，增加项目开发风险提示，将企业潜在的风险披露，提升企业会计信息质量和透明度[8]。

3.2规范房地产开发企业收入核算

房地产企业必须不断完善收入核算制度，制定完善的收入确认标准。第一，根据房屋买卖合同的付款方式，如通过商业贷款和住房公积金按揭贷款，那么房子的实际控制权则变成了按揭银行，这种情况下，房地产开发企业则根据交楼时间确认收入时间，交楼前收到的房屋款项则列入预售款项，如采用全款或分期付款的方式，客户是房子的实际控制着，则根据交付时间段确定会计收入，这种根据付款方式确定收入核算时间符合会计准则的要求，而且可以真实反应企业的实际财务状态，给房地产企业的经营者决策提供参考，是一种比较科学的核算方式。第二，根据过去的经验，房地产开发企业可以根据过去相同工程案例的经验，测算房地产项目的总成本和利润率，降低实际成本与预算成本的差异，从而提高成本结转和收入确认的匹配度[9]。

3.3完善房地产开发企业成本核算制度

首先确定成本核算对象，成本核算对象按照“方便管理、核算清晰”的原则，在核算的时候，结合房地产开发项目的用途、建设目的地、房屋结构和装修类别等情况设置相应的对象，如果在同一个地区、同一时间、同一施工单位则可以合并为统一的成本核算对象；如果房地产项目比较大，建筑面积广，则可以分开核算，由不同的施工单位、在不同的时间段建设，则需要按区域、按时间进行核算，这样可以提高核算的便利性和准确性。其次，成本核算属于财务部门，成本预算属于管理部门，在完成成本归集的时候，涉及两个部门，需要两个部门完成成本归集工作，制定目标成本科目，这样才能保证成本归集工作的顺利进行。则需要成本预算部门和成本审核部门共同完成成本归集工作，制定统一的目标成本科目，比如行政部门开发管理过程中产生的管理费用、财务费用、出租和转让产生的销售费用属于经营期间的开支不纳入到产品开发费用[10]。间期成本、直接成本费用需要结合实际情况，按照成本收益和分配规范原则进行划分。

结束语：

随着房地产市场的逐渐规范化和成熟化，房地产行业已经过了黄金时代，对房地产开发企业的财务管理提出了更高的要求。会计核算是财务管理重要工作，目前房地产开发企业的会计核算方面还存在不少问题，房地产开发企业需要不断优化企业的会计核算方式，完善会计核算制度，提高财务会计人员水平，确定采集收入过程，健全内部财务管理制度，才能降低企业财务风险，提高企业投资效益。

参考文献：

[1]张洪微. 房地产开发企业会计核算优化路径探析[J]. 行政事业资产与财务，2021（12）：68-69.

[2]魏薇. 企业会计核算的常见问题及其对策[J]. 中国乡镇企业会计，2020（12）：162-163.

[3]刘世喆. 房地产企业会计成本核算与管控策略分析[J]. 中国科技投资，2020（6）：103-104.

[4]杜红梅. 企业会计核算的常见问题及对策探析[J]. 财富生活，2022（32）：92-94.

[5]张巧华. 房地产企业会计核算的常见问题及对策分析[J]. 精品，2021（25）：41-43.

[6]卢峰. 关于房地产开发企业会计核算的难点与对策[J]. 中国乡镇企业会计，2023（12）：102-104.

[7]于凤宝. 房地产开发企业会计核算与税务处理研究[J]. 中国集体经济，2022（9）：155-156.

[8]马宇佳. 房地产开发企业会计核算与税务处理问题分析[J]. 财讯，2022（17）：22-24.

[9]密小农. 房地产开发企业会计核算与税务处理[J]. 现代商业，2021（18）：169-171.

[10]密小农. 房地产开发企业会计核算与税务处理[J]. 中国集体经济，2022（5）：115-116.

作者简介：祝惠云 （1993—）会计师，主要从事会计核算及工程结算。