试谈土地评估方面存在问题和对策分析

一、引言

土地评估是以确定土地及其相关资源价值为目的的专业分析过程，既涉及经济价值的量化，又涉及土地潜在用途的综合评估和开发概率的综合评估[1]。随着我国城镇化进程的加快、土地市场化改革的深入推进，土地的经济属性不断强化，土地评估的需求日益多样化和复杂化，已广泛应用于征地拆迁、土地出让、资产评估、抵押融资、财税核算等多个领域。准确、规范的土地评估不仅是实现土地资源合理配置的前提，也是维护公共利益与市场公平的重要保障。

二、我国土地评估工作的现状

2.1 管理机制

在管理机制方面，目前我国土地评估行业采取“行业自律与政府监管相结合”的管理模式。自然资源主管部门对土地估价机构实施资格备案和信用管理，并定期开展执业检查和结果抽查；中国土地估价师与土地登记代理人协会则承担着行业指导、执业规范和职业道德监督等职能，形成了相对独立的评估执业管理体系。

2.2 技术标准与操作流程

我国土地评估工作在技术路径上，主要依据《全国土地估价技术规范》（TD/T 1008-2018）等国家与行业标准，采用市场比较法、收益还原法、成本逼近法等三种基本评估方法，并根据用途差异进行具体调整。土地估价成果以估价报告的形式体现，需经由具备相应资质的土地估价师签署并加盖机构印章后生效。在操作流程上，土地评估一般包括前期调研、资料收集、估价目的确认、区域分析、评估建模、价格修正及报告编制等环节。随着信息化手段的推广，一些地区尝试应用 GIS 空间分析、大数据支持、无人机测绘等新兴技术，提升评估的效率与精度。

2.3 实务应用领域

土地评估作为资源价值化管理的基础手段，广泛应用于多个实际业务场景，主要包括：

征地拆迁补偿评估：为政府征收农村集体土地或城市改造项目提供价值依据，是土地评估最常见的应用场景之一。

国有建设用地出让评估：用于确定土地出让底价保障国家土地资产权益。

不动产抵押融资评估：金融机构在接受土地类资产作为抵押物时，以评估价值作为放款参考。

国有资产评估与审计：对涉及国有土地使用权的企业并购、改制、产权转让等活动进行资产评估。

财政税收征管：如土地增值税核算、耕地占用税评定等需以评估价为基准；

规划调整与储备管理：在土地用途管制、土地储备及城市更新中，需评估不同用途、不同阶段土地的合理价值。

三、土地评估工作中存在的主要问题

3.1 评估标准不统一，技术路径滞后

我国土地评估工作还比较落后，尤其是相对于其他国家而言[2]。我国虽已制定《全国土地估价技术规范》《城镇土地估价规程》《征地统一年产值标准》等评估标准和技术指引，但在实际操作中，不同地区、不同类型评估任务所采用的标准体系存在较大差异，且部分标准存在更新滞后、适应性不足等问题。例如，在征地补偿评估中，有些地区仍采用多年未变的年产值标准，难以真实反映土地的市场价值。传统评估方法依赖人工调查、主观判断，缺乏系统化的建模支持和智能化数据处理。当前大数据、人工智能、遥感影像、GIS 等先进技术在土地评估中的实际应用程度不高，导致评估结果在精度、稳定性和可比性方面存在一定不足。

3.2 信息数据不完整、更新滞后

土地评估对基础数据的依赖性极高，而我国现有土地资源信息系统尚未实现全国统一共享，地方间数据库分散、数据格式不一致，评估人员在获取地价信息、宗地属性、周边交易记录等方面面临较大困难。一些地区缺乏权威的地价动态监测平台，地价信息采集手段滞后缺乏动态更新机制，造成土地评估中信息失真、参考依据不充分。

3.3 人才队伍素质参差，职业操守监管薄弱

土地评估行业作为技术性和政策性高度融合的专业领域，对从业人员的综合素质和职业道德水平有较高要求。开展第三方评估业务的公司，其工作人员的专业背景大多是建筑设计、工程咨询等建筑类、工程类教育背景的人员，极少有社会学、经济学、法学、房地产评估等教育背景的人员参与[3]。例如，对于因评估失真造成重大经济损失或社会矛盾的案例，鲜有追责与公开通报。这种“重准入、轻事中事后监管”的现状，削弱了土地评估行业的公信力与社会影响力。

四、改进土地评估工作的对策建议

4.1 完善土地评估法规标准体系

首先，应从国家层面推动土地评估相关法律法规的系统整合与动态更新，形成覆盖全面、层级清晰、协调一致的制度体系。现行标准如《土地估价规范》《征地补偿评估技术细则》等应依据市场发展与政策变化进行定期修订，确保其前瞻性和适应性。其次，建议在国家统一标准基础上，允许地方制定补充性技术细则，以适应不同地区土地类型、用途和市场特征的差异。例如，针对城市核心区与乡村边缘地带的土地使用方式不同，可设立区域细分评价因子提高评估精度。

4.2 构建覆盖全国的土地评估数据库平台

信息支撑能力是保障评估科学性和准确性的基础。建议由自然资源部牵头建设统一的国家土地评估信息服务平台，实现地价动态监测、宗地交易信息、地块属性参数、政策文件等多维数据的整合与实时更新。该平台应具备以下功能：

数据共享：实现跨区域、跨机构的数据共享，打破“信息孤岛”。

动态更新：引入遥感、无人机、地理信息系统（GIS）等技术，提升基础数据采集与更新效率。

智能评估：开发内嵌评估模型工具，支持评估人员进行辅助计算与情景分析；

安全管理：加强数据权限分级管理与评估结果的防篡改保护。

4.3 加强评估人员职业培训与资格监管

首先，应完善土地估价师职业准入制度，鼓励高校设立土地评估相关专业课程，加强与行业协会联合培养机制，提升行业人才储备质量。其次，应建立持续职业培训机制，要求评估人员定期参加技术更新、案例分析、法规解读等培训内容，确保其具备应对复杂评估任务的能力。再次，应设立全国统一的评估人员执业信用档案系统，将评估行为记录纳入行业信用管理，对存在违规操作、评估失真、操控结果等行为予以公开曝光与限制执业的处罚，倒逼评估行为规范化。

五、结语

土地评估作为土地资源管理体系的重要组成部分，其科学性、公正性和权威性直接关系到国家土地资产管理的效率与公信力，也影响着城市更新、征地补偿、资源配置等诸多领域的决策质量。随着大数据、人工智能和遥感测绘等技术的不断发展，土地评估工作必将迈向更加科学、精准、实时的新阶段。唯有持续推进制度创新、技术升级和人才强基，才能有效支撑我国土地资源高效、集约、可持续利用，真正实现“以评促管、以评促用”的目标。

参考文献

[1]贺晓明.我国土地评估中存在的问题及对策分析[J/OL].中文科技期刊数据库（全文版）社会科学,2020(7)

[2]阳慧.基于土地利用规划的土地评价与评估研究[J].中华传奇（上旬）,2021(25):0127-0128

[3]张新颖.浅析土地征收社会稳定风险评估现状及存在问题[J].中文科技期刊数据库(全文版)社会科学,2021(7):077-077