城市更新背景下“模拟+”精准房屋征收路径研究

一、背景与挑战

1.城市更新需求与征收难题

2020 年 10 月，党的十九届五中全会研究《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标的建议》，将新型城镇化作为 2035 年基本实现现代化的关键举措，首次做出实施 “城市更新行动” 决策部署。住房城乡建设部提出建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市的更新目标。党的二十大报告中指出，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式。实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，树立全周期管理意识，坚持系统观念，以内函集约、绿色低碳发展为路径，加强修善改造，补齐城市短板，促进城市结构优化、功能完善、品质提升，增强城市活力，同时兼顾公共利益与个体权益。但传统征收模式存在周期长、阻力大、补偿争议等问题。尤其在旧城区改造中，部分居民对补偿标准或安置方案不满，导致项目停滞。如何使征收拆迁治理科学有效推动，避免征收拆迁效率低下，周期长，是解决城市更新的核心问题。

2.政策创新与地方实践

《北京市城市更新条例》提出 95% 签约率 + 调解不成 + 公共利益”的征收条件，丰泽区、鄂尔多斯市、成都市等城市，都正在推广“模拟征收”模式。从实践的情况来看，“模拟+”房屋征收模式能够很好遵循市场规则、尊重群众意愿、严格征收程序,通过协议搬迁与征收结合实现高签约率，为路径创新提供实践基础。

二、“模拟+”精准房屋征收的核心内涵

1.模拟征收模式解析

定义：模拟征收是一种非法定的征收模式，其核心特征为“意愿征集+条件触发”， 主要特点是前置协商、动态决策、少数服从多数原则，降低政府决策风险，激发居民自主参与。

工作流程：公告→意愿调查→模拟签约→正式征收启动→补偿实施。

具体表现：为居民主动申请，由被征收人通过居委会联名向政府申请改造，而非政府单方面启动征收程序。政府根据居民申请，结合城市规划需求，进行民意调查。

签署附生效条件协议：政府与居民签订附加条件的模拟协议（如征求意见的补偿安置方案），明确补偿标准、安置方式等条款。当签约比例达到法定值（通常为 80%-95% ）时，协议自动转为正式征收补偿协议。未达标则终止程序，协议自动失效。

触发正式征收。签约比例达标后，政府发布征收决定，模拟协议转为正式协议。

模拟征收可提前了解居民意愿，增强居民参与感，减少正式征收中的矛盾；提升征收效率，减少行政成本； 通过模拟协议提前化解争议。

2．精准房屋征收的技术嵌入

精准评估：利用大数据等技术，实时评估房屋价值（结合区位、市场行情、建筑状态），避免补偿争议。

精准定位：通过 GIS（地理信息系统）划定征收范围，采用立体拆迁可视化呈现，对资源进行有效整合和共享，提供全过程精准、实时的数据，全周期规范、精细化管理，提高政府运行效率，让数据资产化、信息化、可视化。

精准补偿：基于个体需求差异，提供“货币 + 房票 ⁺ 安置房源”多元化补偿方案，动态匹配居民选择。

精准监管：利用区块链技术确保征收协议与补偿资金流向透明，防范腐败与纠纷。

三、实施路径与操作框架

1.前期准备：民意与数据双驱动

民意调查：通过社区走访、问卷等方式，量化居民改造意愿，设定启动值（如 95% 以上支持率）。

数据整合：整合土地权属、房屋评估、市场房价、人口结构等数据，构建征收决策模型。

2.模拟签约阶段：透明协商与动态调整

公开方案：发布模拟征收补偿方案（含补偿方式、补偿标准、安置方式等选项），设置异议反馈通道。

动态协商：根据居民反馈调整补偿细节，如丰泽区案例中“房票安置”创新提升签约率。

启动值判定：达到签约率后，政府正式发布征收决定，未达则终止，避免资源浪费。

3.精准实施阶段：技术赋能+法治保障

AI 评估系统：自动生成分户评估报告，减少人为干预，确保公平

法律程序合规：严格遵循《国有土地上房屋征收与补偿条例》，确保征收决定公告、补偿协议签订等流程合法。

少数权益保护：对未签约户提供行政调解、司法救济通道，避免“多数暴力”。

后期管理：闭环反馈与风险防控

补偿跟踪：利用数字化平台实时监控资金发放、安置房源分配，解决超期过渡问题。

社会风险评估：建立征收后社区矛盾预警机制，通过社区活动促进融合。

政策迭代：根据项目数据反馈优化模拟值、补偿标准等参数，形成动态调整模型。

四、优势与挑战

优势

效率提升：模拟签约前置筛选降低无效征收成本。

公平增强：精准评估与多元补偿减少个体权益损失。

风险可控：动态调整机制避免项目陷入僵局。

公众参与：协商过程提升政策认同感。

挑战

法律适配性：模拟协议法律效力需明确界定，避免与现行条例冲突。

技术依赖：数据质量与算法公平性直接影响结果可信度。

社会矛盾：少数未签约户可能成为“钉子户”，需配套调解机制。

五、优化建议政策层面

制定模拟征收专项法规，明确操作流程与法律效力。

建立跨部门数据共享平台，打通住建、税务、不动产登记等系统。

完善补偿标准动态调整机制，挂钩区域经济发展与物价指数。

技术层面

开发智能征收管理系统，集成 AI 评估、签约跟踪、资金监管等功能。

引入第三方独立机构审核评估结果，确保客观性。

社会层面

加强征收宣传，通过案例展示、政策解读消除居民疑虑。

设置社区协商委员会，吸纳居民代表参与方案制定。

探索“先补偿后搬迁”模式，增强居民安全感。

六、结论

“模拟+精准房屋征收”路径通过民意前置、技术赋能、法治保障，为城市更新提供了兼顾效率与公平的可行方案。未来需进一步深化政策与技术融合，强化风险防控与公众参与，推动城市更新向可持续、人本化方向发展。

参考文献

[1]城市更新 中国在行动 [N].人民日报海外版,2023-01-02.

[2]景琬淇,杨雪,宋昆.我国新型城镇化战略下城市更新行动的政策与特点分析[J].景观设计,2022(2):4-11.

[3]北京市住房和城乡建设委员会.关于对《北京市城市更新条例》公开征求意见的公告

[4]丰泽区“模拟征收”实践案例报道

课题项目：日照市社会科学研究课题-“城市更新背景下模拟+精准房屋征收路径研究”(ZX2025034）