自贸港封关运作下房地产企业如何利用跨境金融发展机遇研究

引言

2025 年自贸港全岛封关运作的逐步推进，标志着其进入制度创新与政策落地的关键阶段。作为国民经济的重要支柱，房地产行业在自贸港建设中扮演着双重角色。深入研究房地产企业如何利用跨境金融发展机遇，不仅关乎企业自身在自贸港政策红利下的转型升级，更对推动自贸港现代产业体系建设、促进区域经济高质量发展具有重要现实意义。本文旨在通过剖析封关运作下的政策环境、企业需求与融合模式，为房地产企业把握机遇、应对挑战提供理论参考与实践路径。

一、自贸港封关运作及跨境金融政策概述

（一）海南自贸港封关运作的制度安排

2020 年 6 月 1 日，中共中央、国务院公布了《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称《总体方案》），标志着海南自贸港实施阶段的全面开启。其中，《方案》明确了对海南自贸港实施“封关运作”模式，即将海南岛全岛打造成更大范围的海关特殊监管区，取消原先岛内特殊监管的界限[1]。《方案》构建起以 “6+1+4” 为核心的制度框架，涵盖贸易、投资、跨境资金流动等六大自由便利领域，现代产业体系建设以及税收、社会治理等四个制度保障方向。海南自贸港封关运作聚焦货物、商品与运输工具管理，人员往来则维持常态。2025 年前着重基础建设与开放筹备，推动要素便捷流动，为自贸港发展夯实根基；2035 年前全面深化政策落地，构建全方位自由便利体系，打造开放型经济新高地[2]。其运作模式遵循 “一线放开，二线管住，岛内自由” 原则，“一线” 面向世界实施高度自由的贸易投资政策，促进国际资源高效汇聚；“二线” 则与内地联通时采取适度管制，确保国家贸易管制政策统一，妥善衔接税制落差，在保障国家利益的同时，实现海南自贸港的独特开放优势。

（二）海南自贸港跨境金融政策体系

自 2020 年《海南自由贸易港建设总体方案》提出探索跨境资产管理业务试点以来，国家与海南持续完善政策体系。支持自贸港内银行、证券公司等金融机构面向境外合格机构及个人投资者，发行涵盖多种风险级别的理财产品、公募证券投资基金产品等，推动跨境资产管理业务创新发展。四部委联合发布的《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》，大力推动银行保险业对外开放，吸引国际金融机构与资本深度参与自贸港建设，拓宽资金供给渠道[3]。稳步扩大跨境资产转让范围，加速资金跨境流动效率，激活金融市场活力。同时通过非居民购房汇兑便利化、提升人民币可兑换水平、完善自由贸易账户体系等举措，全力支持跨境贸易投资自由化便利化，构建起多层次、宽领域的跨境金融政策体系，为自贸港金融创新与国际化发展提供有力支撑。

（三）跨境金融政策对房地产企业的影响

非居民购房汇兑便利政策显著拓宽了客户群体，激发境外人士尤其是在琼就业人员的购房需求，助力房企去库存与稳定房价。金融开放吸引多元金融机构入驻，为房企开辟境外贷款、发行债券等新融资渠道，缓解资金压力[4]。自贸港产业集聚效应催生的企业办公与人才住房需求，促使房企向商业办公、人才公寓等多元化产品转型，实现产业协同发展。住房租赁领域 REITs 的推进，为房企提供资产证券化新路径，优化资产结构。然而境外资金与企业的涌入加剧市场竞争，本土房企需提升综合实力应对挑战。跨境金融业务复杂性导致汇率、利率等风险上升，若市场过热触发政策调控，将直接影响企业经营。严格的跨境金融监管标准，对房企合规运营与信息披露提出更高要求，增加运营管理成本，房企需积极调整策略，在机遇与风险并存的环境中实现稳健发展。

二、海南自贸港封关运作下房地产企业跨境金融需（一）房地产企业跨境金融需求现状

从融资角度来看，传统的国内融资渠道已难以满足企业在自贸港建设浪潮中的发展需求，越来越多的房地产企业将目光投向境外市场，积极寻求跨境贷款、发行境外债券等方式获取资金[5]。部分大型房企通过与国际金融机构合作，成功获得低息美元贷款，缓解了资金周转压力，为项目开发提供了有力的资金支持。在资金结算方面，随着跨境贸易投资自由化便利化政策的推进，房地产企业涉及的跨境交易逐渐增多，对高效、便捷的跨境资金结算服务需求显著增加，包括跨境购房资金结算、与境外合作伙伴的项目款项结算等[6]。同时在资产配置与管理领域，企业也希望借助跨境金融工具，实现资产的全球化配置，分散投资风险，提高资产收益率。

（二）影响房地产企业跨境金融需求的关键因素

政策环境是影响房地产企业跨境金融需求的首要因素，海南自贸港一系列跨境金融政策的出台，直接刺激了企业开展跨境金融业务的积极性，为企业跨境金融需求的释放创造了有利条件。市场竞争态势也对企业跨境金融需求产生重要影响，随着自贸港建设吸引众多国内外房地产企业入驻，市场竞争加剧，企业为提升竞争力、获取更多资源，不得不寻求跨境金融支持以拓展业务、优化资产结构。企业自身发展战略同样关键，那些致力于国际化发展、多元化经营的房地产企业，更倾向于利用跨境金融工具实现战略目标[7]。此外，国际金融市场的波动，也会促使企业产生对冲风险的跨境金融需求，以保障企业财务稳定。

（三）房地产企业跨境金融需求特征

海南自贸港封关运作下的房地产企业跨境金融需求具有多样性，涵盖融资、结算、资产配置、风险管理等多个领域，且每个领域的需求又呈现出不同的形式和层次。具有较强的时效性，房地产项目开发周期长、资金需求集中，跨境金融业务的办理速度和效率直接影响项目进度，企业往往对跨境金融服务的响应时间和办理周期有较高要求[8]。个性化突出，不同规模、发展阶段和战略定位的房地产企业，其跨境金融需求差异显著，大型企业更注重跨境融资规模和资产全球化配置，而中小型企业则可能更关注跨境资金结算的便捷性和成本控制。由于跨境金融业务涉及汇率、利率、政策等多重风险，企业对风险对冲、资金安全保障等风险管理类金融服务的需求日益迫切。

三、海南自贸港封关运作下房地产企业产业融合发展模式研

（一）房地产企业与跨境金融的融合发展模式

“融资 - 开发联动模式”是房地产企业借助跨境金融的便利政策，通过发行境外债券、引入国际股权投资等方式筹集资金。例如某海南本土房企利用自贸港跨境融资政策，在香港资本市场成功发行绿色债券，募集资金用于开发环保型高端住宅项目，实现跨境资金与房地产开发项目的精准对接，既解决了资金难题，又提升了项目的市场竞争力。“资产证券化创新模式”，依托自贸港跨境资产转让政策，房地产企业积极探索房地产投资信托基金（REITs）等资产证券化路径。企业将优质商业地产、租赁住房等资产打包，通过跨境金融市场发行 REITs产品，吸引国内外投资者参与[9]。这种模式不仅帮助企业盘活存量资产，实现资金回笼，还能借助跨境金融市场的定价机制，提升资产价值评估的科学性和合理性，优化企业资产负债结构。“跨境金融服务配套模式”，房地产企业与跨境金融机构深度合作，为购房者和投资者提供一站式跨境金融服务。针对境外购房者，企业联合银行等金融机构，提供跨境按揭贷款、汇率风险管理等服务；对于跨境投资房地产项目的机构和个人，提供资金跨境结算、税务筹划等专业金融服务，增强项目对跨境客户的吸引力，促进房地产销售与跨境金融服务的协同发展。

（二）房地产企业利用境外资金及与外资企业合作的模式

多元化境外资金引入模式，房企可充分利用自贸港跨境融资政策，拓宽境外资金获取渠道。通过在国际资本市场发行多币种债券（如美元、欧元债券），吸引全球投资者；借助自由贸易账户体系申请境外银团贷款，降低融资成本；引入国际主权基金、养老基金等长期资本，投资于自贸港重点区域的商业地产、产业园区配套地产等项目，保障资金稳定性。外资企业合作开发模式，与外资房地产企业、建筑企业等建立合资公司，共同开发自贸港内具有战略意义的项目。合资双方可约定按出资比例共享收益、共担风险，外资企业以资金、技术或管理经验入股，本土房企提供土地资源、本地市场运营能力。如某本土房企与新加坡某知名房企成立合资公司，外资方注入资金并引入绿色建筑技术，共同开发低碳社区项目，借助外资优势提升项目品质与国际认可度。外资产业链协同模式，与外资产业链上下游企业合作，形成跨境产业链协同。房企在项目开发中引入外资设计团队打造国际化产品，联合外资建材供应商通过跨境采购降低成本，与外资物业服务企业合作提升物业运营水平，同时借助外资企业的全球网络拓展境外客户资源，实现 “开发 - 供应链 - 运营 - 市场” 的跨境协同。

四、海南自贸港封关运作下房地产企业（一）房地产企业利用跨境金融的原则

房地产企业在海南自贸港封关运作背景下推进跨境金融发展，需秉持政策导向与市场驱动相结合、风险可控与创新发展并重、协同发展与合规运营相统一的原则。一方面深入研究自贸港跨境金融政策，利用非居民购房汇兑便利、跨境资产转让等政策开拓市场、推进资产证券化，同时依据国际市场需求调整策略，实现政策红利与市场需求契合。另一方面建立健全风险防控体系，运用金融衍生工具对冲汇率、利率风险，加强资金监控，在合规前提下探索新型融资模式与外资合作路径，推动跨境金融高效利用。

（二）房地产企业利用跨境金融的路径

深化跨境金融机构合作，与国际银行、证券公司、基金公司等建立长期战略合作，联合设立跨境房地产投资基金，发行多币种债券，利用跨境资产管理业务试点政策吸引国际资本。探索跨境供应链金融应用，通过自由贸易账户实现项目资金跨境闭环管理，提高资金使用效率。加强境外资金高效利用，建立境外资金引入评估机制，根据项目周期和收益特征选择合适的融资工具；合理匹配币种结构，通过自然对冲降低汇率风险；将境外资金优先投向自贸港重点支持的领域，享受政策红利。构建外资企业合作机制，设立专门的外资合作部门，负责对接外资企业、评估合作项目；建立合作风险共担与利益分配机制，明确合资项目的决策流程、收益分配比例及退出机制；借助自贸港税收优惠政策，与外资企业共同设计税务优化方案，降低合作项目综合成本。

（三）房地产企业利用跨境金融的保障措施

为保障跨境金融与产业融合发展顺利推进，企业需完善内部管理体系，设立跨境金融业务部门，明确岗位职责与协作机制；加强复合型人才培养与引进，培养既懂房地产开发又熟悉跨境金融、国际法律的人才；建立全流程风险管理制度，覆盖境外资金引入、使用、回收各环节，定期开展风险评估。加强政策研究与沟通协调，成立政策研究小组，密切跟踪自贸港跨境金融政策动态，及时调整策略；积极与政府部门、监管机构、行业协会沟通，反映企业诉求，参与政策试点；与跨境金融机构、外资企业建立常态化沟通机制，共享市场信息，把握合作机遇。强化品牌建设与合规管理，结合自贸港定位塑造国际化品牌形象，通过国际展会、行业论坛提升知名度；严格遵守跨境金融监管要求，完善信息披露制度，确保资金流动透明合规。

五、结束语

海南自贸港封关运作构筑起的开放型经济新体制，为房地产企业跨境金融创新与产业融合发展创造了独特的政策土壤与市场空间。企业通过深化跨境融资合作、探索资产证券化路径、推动文旅与智慧地产等多元融合模式，既能突破传统发展瓶颈，又能顺应自贸港产业升级需求。但是面对复杂多变的国际金融环境与日益激烈的市场竞争，房企需持续强化风险防控体系，提升跨境业务合规管理能力，以创新驱动实现可持续发展。

参考文献

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